家を買うことは多くの家庭にとって大事で、家が交付される前に腐っている確率は小さいが、出会ったのは小さな損失かもしれない。さらに心配なのは、住宅購入者が家を手に入れられないだけでなく、銀行にローンを時間通りに支払うことだ。
浙江省嘉興市中級人民法院がこのほど発表したケースが注目を集めている。以前、最高法の判例では、開発者に銀行にローンの返済を要求した。しかし、これらの住宅購入者に有利な判決は、波乱万丈を経験し、異なる裁判所は法律条項、司法解釈に対して異なる解読を経験した。
一審敗二審勝住宅購入者220万ローン返済不要
嘉興市中院のウェブサイトによると、2014年、上海の許さんは嘉興のあるビルで別荘を購入し、銀行ローンに392万元を融資した。許さんは最初の支払いを支払った後、銀行はローンを開発者に発行し、その後、開発者は資金の問題で時間通りに家を渡すことができず、このビルが腐ってしまった。2018年、開発者は裁判所に破産清算申請を提出し、破産管理人の調査を経て、関連ビルが竣工して検収されず、交付基準に合致していないため、許さんに開発者との間の商品住宅売買契約を解除するよう書面で通知した。
その後、開発者が倒産し、住宅を受け取る見込みがない状況で、許さんは住宅所有権を取得できないため、銀行への月給の支払いを停止した。2020年、ローン銀行は裁判所に起訴し、許さんに残りのローンの支払いを続けるように要求した。
一審裁判所の審理では、「個人住宅ローン及び担保契約」第38条の約束「貸付金の発行後、借入人または抵当人と住宅販売者またはその他の第三者が当該不動産に関する品質、価格、権属、条件またはその他の事項について発生したいかなる紛争も、貸付人とは関係なく、貸付人は本契約を引き続き履行するか、または借入人に本契約の下のすべてまたは一部の貸付金の早期返済を要求することを選択する権利がある」。これにより、裁判所は貸付契約の解除を判決し、許さんは銀行の借金元金と利息(罰金を含む)を合計220万元余り返済した。
許氏は敗訴しただけでなく、銀行との借入契約を解除し、一度に220万元余りを返したという裁判所の判決を受けた。しかし、許氏は一審判決に不服で、二審で劇的な転換を迎えた。
嘉興中院の2審は、事件の争議の焦点は個人の住宅購入の借金と保証契約が解除された後、許さんが残りのローンの返済責任を負うべきかどうかだと判断した。第21条第2項の規定によると、商品住宅売買契約が無効であることが確認されたり、取り消されたり、解除されたりした後、商品住宅担保貸付契約も解除された場合、売り手は受け取った住宅ローンと住宅購入金の元金と利息をそれぞれ保証権者と買い手に返還しなければならない。
「開発者は破産清算手続きに入ったため、許さんに家を渡すことができず、商品住宅の売買契約が解除された。許さんは個人住宅購入の借金と保証契約を解除することを主張し、根拠が十分で、支持すべきであるため、開発者は残りのローンの返済責任を負わなければならない」。結局、嘉興中院の二審判決では、銀行が提出した許さんが残りのローンを返済し、利息を支払うなどの請求は成立せず、支持しなかった。
判決の結果はなぜ違うのですか?
上記の事件を除き、2020年12月に最高人民法院が判決した「(2019)最高法民再245号」の事件では、開発者が商品住宅売買契約の住宅源を解除したローンを銀行に返済する判決が下された。
この事件も波乱万丈だ。最高法の判決文によると、王某某ら3人は商業用住宅を購入し、銀行に7397万元のローンを申請したが、開発者が約束通りに家を渡さなかったため、王某某はローンを返済しなかったとして銀行に法廷に訴えられた。一審裁判所は、開発者が時間通りに住宅源を交付しなかったため、「商品住宅の前売り契約」が解除され、銀行と王某某が署名した貸付契約が解除されたため、上記の契約の解除は住宅購入者の責任に帰せないため、開発者は王某某に代わって銀行の損失を賠償する責任を負わなければならないと判断した。
銀行は判決に不服で、事件は2審に入った。二審裁判所は同様に最高法の上述の司法解釈に基づいて、法律関係から、住宅購入者の王某某は開発者に銀行にローンの元利を返還するように依頼したが、開発者は返済していないため、王某某と銀行の借入民事法律関係は解消されていないと認定した。二審裁判所の判決は、一審判決を取り消し、王某某ら3人に判決が発効した後30日以内に銀行にローンを返済するように要求した。
その後、事件は最高法の終審判決に入った。最高法は、開発者が約束の期限通りに住宅を交付しなかったため、「商品住宅前売り契約」が解除され、住宅購入者と銀行の融資契約が契約の目的で実現できなかったため、開発者が受け取った住宅購入ローンの元利を銀行に返還しなければならないと判断した。王某某ら3人は返還義務を負わない。
これら2つの事件から、最高法の司法解釈はあるが、裁判所の返済責任の認定が異なり、1審、2審の結果に大きな違いがあることが明らかになった。中国の裁判文書網によると、ビルが交付できず、住宅購入者が返済を放棄した後、銀行に法廷に訴えられたケースは少なくなく、一部のケースでは、裁判所が住宅購入者に銀行に返済を要求した。
なぜ裁判所の判決結果が違うのか。これに対し、北京金訴弁護士事務所の執行主任、王佳紅弁護士は中新経緯について、最高法司法解釈第21条第1項に対して異なる理解があるためだと分析した。第21条第1項の内容は、担保貸付を支払方式とする商品住宅売買契約の当事者の一方が商品住宅売買契約の無効または取り消し、解除を確認することを要求した場合、担保権者が独立請求権のある第三者として訴訟請求を提出した場合、商品住宅担保貸付契約紛争と合併して審理しなければならない。訴訟請求を提出していない場合は、商品住宅売買契約紛争のみを処理する。担保権者が商品住宅担保貸付契約紛争について別途起訴した場合、商品住宅売買契約紛争と合併して審理することができる。
\u3000\u3000「上記の条項の意味は、住宅購入者が開発者を起訴して住宅購入契約を解除する場合、銀行も自分が独立した訴えがあると主張し、開発者の契約紛争と銀行の借入契約紛争を合併して同時に処理することができる。住宅購入者は当然ローンを返済しなければならない」と話した。王佳紅は言った。
彼女はまた、「このような裁判官は、住宅購入者と開発者の間には住宅売買契約関係があり、住宅購入者と銀行の間には借入契約関係があり、2つの契約は独立した2つの法律関係であり、売買契約は解除され、借入契約も必然的に解除されるわけではない。
王佳紅氏は、嘉興中院と最高法の判例は売買契約紛争と貸付契約紛争を合併して処理することができ、すなわち売買契約の解除を命じると同時に、貸付契約の解除を命じることができると考えている。
このような判決は、わが国の立法精神に合致し、住宅購入者の合法的権益を保護することができる。同時に、同じ訴訟では、売買契約と貸付契約の紛争を同時に解決し、司法資源を節約した。
家は延期して納品したり、腐ったりして、住宅購入者はこのようにすることができます!
もしビルが腐っていたら、住宅購入者は自白を切ることができますか?王佳紅氏は、開発者が家を交付できないということは、住宅購入者が銀行に月給の返済を停止できるという意味ではないと注意した。また、住宅購入者が勝手に自白を断つと、銀行は一定の措置をとる。例えば、住宅購入者を起訴して返済を要求したり、オークションの家を閉鎖したりするなど、未返済の行為は不良記録に記入され、住宅購入者の信用に深刻な影響を与える。
実操の角度から言えば、王佳紅は、もしビルが腐っている場合、住宅購入者は裁判所に行って商品住宅の売買契約を解除することを起訴することができ、同時に銀行の借金契約を解除することを起訴することができ、裁判所が借金契約を解除することを判決し、残りの銀行のローンの元利を開発者が負担する場合、住宅購入者はローンの返済を停止することができると提案した。そうでなければ、ローンの返済を勝手に止めてはいけない。
最初の支払いと以前のローンの損失については、住宅購入者は開発者に請求し、開発者が賠償責任を負うべきだ。彼女は「通常、ビルが腐っているのは開発者の資金が債務に抵当していないためで、住宅購入者が勝訴判決を受けても開発者が返済できない可能性に直面する可能性がある。だから、住宅購入者が訴訟を起こすときは、開発者の財産を封鎖して保全してこそ、自分の権益を保護することができることを慎重に考えなければならない。そうしないと、お金と部屋が空いている可能性がある」と話した。
2月24日、中国新弁公室は住宅と都市と農村の建設を推進する高品質の発展について記者会見を行い、住宅と都市と農村建設部の倪虹副部長は会議で、個別の不動産企業が債務違約による不動産プロジェクトの期限切れの交付リスクを断固として強力に処理しなければならないと表明した。この仕事は「住宅を守り、民生を守り、安定を保つ」をはじめとする目標であり、法治化、市場化を原則とし、企業主体の責任を圧縮し、属地政府の管理責任を実行し、社会の安定を維持し、住宅購入大衆の合法的権益を守る。
