2月、新築住宅市場は明らかに暖かくなっておらず、重点都市の成約面積は近年の単月新低を記録し、100強の住宅企業の売上高は引き続き前月比で減少している。
それと同時に、代表的な住宅企業の投資力は前年同期比大幅に低下し、土地の分化が著しい。
業界関係者によると、2月は春節だが、予想されていた春節の帰郷・置業は現れず、市場全体の需給と成約は明らかに暖かくなっていない。核心的な動因は市場の自信が回復していないことにある。市場の自信が徐々に回復するにつれて、上半期のコア1、2線都市市場は率先して安定して回復し、下半期の弱い2線と強い3線都市は輪動的に回復する見通しだ。
新房成約創単月新低
克而瑞研究センターのデータによると、2月の100強住宅企業の販売操作額は4015.8億元で、前月比23.5%減少し、前年同期比47.2%減少し、1月比10ポイント以上拡大し、2021年月平均より56.5%減少した。
具体的に見ると、2月、28の重点監視都市の新築住宅の成約面積は前月比32%減少し、前年同期比35%減少し、市場の成約は近年の単月新低を記録した。
一線都市の供給は再び低迷し、成約は全線で下落し、同、環比はそれぞれ25%と42%減少した。このうち、北京、広州、深センの成約はいずれも低水準を更新し、前年同期比の下落幅は40%近くだった。24の二、三線都市市場は引き続き冷え込み、成約同、環比はそれぞれ37%と29%減少した。このうち、8割以上の2、3線都市の成約は前年同期比で下落し、4割近くの2、3線都市の成約は前年同期比で腰を切った。
克而瑞研究センターによると、2月に春節期間中に市場がさらに冷え込んだため、業界全体の自信が不足し、市場全体の需給と成約に明らかな暖かさの兆しがなく、企業の推盤とマーケティングの積極性も一般的に高くないという。現在、政策面では緩和・好転傾向にあるが、短期的には市場の下落圧力が依然として大きく、後続の3、4月の市場の回復が期待されている。
企業の販売業績が下落し、帰省ブームが欠席した主な原因について、億翰智庫は4つの面があると考えている。1つは経済成長が圧力に直面し、従業員の収入が割引され、未来の予想が不安定で、住宅購入の決定を制約している。第二に、冷淡な相場が続いており、住宅購入者はプロジェクトの質を懸念したり、住宅ローン金利の高位に制約されたり、高い頭金の割合に閉じ込められたりして、住宅購入の意思決定をしたくない。三つ目は、多くの疫病が繰り返されたり、気候の原因(一部の都市では大雪、交通が阻害されたり)が発生したりして、春節の訪問と購入に影響を与えている。第四に、供給構造の不均衡であり、春節期間中、一部の企業は市場で比較的良い都市で「欠品」状態にある。
房企拿地分化著しい
中指研究院のデータによると、2月、50社の代表住宅企業の土地取得総額は前年同期比67.0%減少した。
具体的には、50社の代表企業の内部分化が著しく、国央企業を主とする企業の拿地態度が積極的で、例えば第1陣営内の華潤置地、第2陣営内の緑城中国など、2月に拿地に参加した。
重点都市の取得金額トップ10の住宅企業を見ると、中央企業の国有企業は依然として主力である。緑城、華潤、浜江などの全国的なトップ企業は依然として多くの重点都市で広く配置されており、中央国有企業の参加熱が高く、重点都市の土地取得額トップ10の住宅企業の半数以上が中央企業国有企業である。
億翰智庫も、2月の住宅企業の投資力はあまり回復していないと指摘した。北京の第1陣の集中供給地の中で旭輝だけが1つの土地を獲得した。
住宅企業の投資力が大幅に低下した原因について、中指研究院は、主に集中供給地の影響を受け、2022年2月に北京の1都市だけで供給地を展開し、18の土地を発売したが、供給規模が低いのも住宅企業の土地投資力があまり回復していない原因だと考えている。注目に値するのは、年初に獲得した土地が本年内の販売備蓄貨物価値になる見込みで、この土地の譲渡結果は市場の予想より良い。
注目すべきは、2022年1-2月、緑城中国が累計392億元の住宅企業の新規価値T 0 P 100ランキングで1位を占めたことだ。2月の北京の集中供給地の中で、緑城の中国は百億近くを費やして朝陽区崔各荘の地塊、石景山劉娘府の地塊と亦荘新城の地塊を相次いで手に入れた。
専門家は多措置を提案して市場の自信を奮い立たせる
億翰シンクタンクは、市場相場が低迷し続け、住宅企業の販売業績が満足していないのは、消費者の自信の欠如にあると指摘した。二、住宅企業の暴雷事件の影響を受けて、消費者は住宅企業が時間通りに住宅を提出することができ、住宅の品質に自信が欠けているため、住宅購入の決定にはもっと疑問がある。消費者の信頼が再構築されなければ、市場相場は明らかに改善されにくい。
億翰シンクタンクは、就業の安定を大いに促進し、減税と費用削減に力を入れ、消費運動エネルギーを高めるほか、住宅購入政策には最適化の余地がたくさんある一方、購入制限ローンを調整し、住宅購入の難易度とコストを下げることを提案した。購入制限政策の変動可能な方向には、社会保障年限を適度に調整することが含まれている。戸籍制度の改革は、住民の定住の難しさを下げ、戸籍を住民の住宅購入の硬い制約としない。結婚状態に対する要求を緩和する。貸付制限政策は、剛需要または改善型顧客に対して、商業貸付と積立金貸付の頭金比率を適度に引き下げる。一方、住宅認定基準を調整し、住宅購入資格の取得の難しさを減らす。一部の都市の最初のスイートルーム、2つのスイートルームの認定基準には大きな調整空間があり、例えば「住宅を認めてローンを認める」という認定基準が厳しすぎるかどうか、「住宅を認める」というときにどのように最初のスイートルームを定義するか、「ローンを認める」という融資記録があるかどうかは2つのスイートルームであっても、ローンが返済されるかどうかにかかわらず。
3月を展望して、克而瑞研究センターは、政策の底から市場の底までまだ一定の伝導発酵周期が必要で、短期的には不動産市場は依然として大きな下落圧力に直面しており、3月の成約全体の上昇幅は限られているが、前年同期の極めて高い基数の影響を受けて、前年同期の下落幅はさらに拡大すると考えている。各都市市場は分化を続け、理想的には、市場の自信が徐々に回復するにつれて、上半期の核心1、2線都市市場は率先して安定して回復し、下半期の弱い2線と強い3線都市は回復するか、輪動が回復する。
しかし、貝殻研究院は年初以来、各地で政策「安定ビル市」を集中的に発表してきたとみている。2月25日現在、全国で少なくとも14の省30余りが「住宅購入補助金」「頭金の調整」「金利の引き下げ」などの多方面から住宅購入需要を刺激している。政策、金融、マーケティングの措置の多方面の促進の下で、多くの都市は3、4月に新しい住宅の販売の回復の勢いが現れます。新築住宅市場の底打ち過程は急速に完成し、上半期の都市コントロール政策は適度な緩和を維持する見通しだ。
