春江水暖鴨の預言者は、最近不動産仲介業者がまた行動し、各団地の近くをさまよっており、上海の不動産市場も徐々に活発になっている。その背後には、住宅ローン環境改善の触媒が欠かせない。
第一財経記者はこのほど、複数の国有大手銀行と株式銀行の住宅ローンマネージャーから、今年に入ってから、上海の住宅ローン市場が緩和され、中古住宅ローンの貸し出しがさらに加速し、一部の銀行の審査・認可と貸し出しが10日以内に短縮されたことを明らかにした。多くの人が直感的に感じているのは、昨年下半期に比べて住宅ローンの発行速度が確かに速くなったことだ。
一方、1月のLPR(貸付市場見積金利)の引き下げに伴い、上海の住宅ローン金利も調整された。現在、第一財経記者によると、上海の複数の銀行の第一スイートルームと第二スイートルームの住宅ローン金利はこれまでの5%と5.7%で、それぞれ4.95%と5.65%に下がった。
実際、上海の住宅ローン市場だけでなく、最近、多くの都市の住宅ローン政策が緩和され、具体的な措置には、頭金の割合の低下、積立金の融資額の向上、住宅購入補助金の支給などが含まれている。業界関係者によると、都市の施策の下で、各地は不動産市場の運営状況に応じて政策を柔軟に調整し、一部の不合理または時宜に合わない政策が最適化される見込みだ。しかし、不動産コントロール政策は依然として連続性と安定性を堅持し、「安定」は依然として主な基調である。
承認と貸付のスピードアップ
年初に比べて、上海の中古住宅ローンの発行速度はさらに加速した。当時、複数の銀行の審査・認可サイクルは2週間程度で、貸付サイクルは1ヶ月か1ヶ月半だったが、現在は審査・認可速度も貸付速度も加速していることが分かった。
「住宅購入者の信用状や収入などの書類が要求に合致している場合、現在の審査は基本的に1週間程度で、それから2、3日おきに家を出て金を貸すことができます。」 Postal Savings Bank Of China Co.Ltd(601658) ある支店の住宅ローンマネージャーは記者に対し、今年初め、同行の審査期間は約2週間で、貸し出しは約1ヶ月から1ヶ月半だったと話した。
それと同時に、国有大行では、 Bank Of China Limited(601988) Bank Of Communications Co.Ltd(601328) China Construction Bank Corporation(601939) の承認と貸付サイクルも短縮されています。 Bank Of China Limited(601988) ある支店の住宅ローンマネージャーは記者に対し、現在、この銀行の住宅ローンの額は相対的に十分で、中古住宅であれば、審査・認可は1週間ぐらいで、それから二重証明書(不動産証明書と抵当証)ができた後、ローンは2~3日しかかかりません。新しい家であれば、担保証の取り扱いが速いことを考慮すると、貸し出しサイクル全体がもっと速くなります。
「今は中古住宅と新築住宅の貸し出し速度があまり悪くなく、以前は中古住宅が遅かったが、今は貸し出し速度も速くなった。」 China Construction Bank Corporation(601939) ある支店の住宅ローンマネージャーは記者に対し、現在、同行の審査・認可時間は3週間前後で、貸し出し時間は2~3週間だと話した。
それに比べて、 Bank Of Communications Co.Ltd(601328) の貸付周期は比較的に長く、 Bank Of Communications Co.Ltd(601328) のある支店の住宅ローンマネージャーによると、この銀行の審査・認可時間は1ヶ月半ほどで、二重証明書を受け取った後、貸付時間は約1ヶ月で、審査・認可+貸付は約2~3ヶ月だという。
株式銀行では、複数の株式銀行のローンの発行も加速していることが分かった。例えば、 China Merchants Bank Co.Ltd(600036) ある支店の住宅ローンマネージャーによると、この銀行の現在の審査・認可周期は1~2週間で、口座を過ぎた後、最も早く1日おきに金を貸し出すのは、年初の審査・認可に比べて2週間と貸し出しに1ヶ月かかり、明らかにスピードアップしたという。 China Everbright Bank Company Limited Co.Ltd(601818) ある支店の住宅ローンマネージャーも、同行の審査期間は約1ヶ月で、関連資料がそろっていれば、貸し出しは約2~3週間だと話しています。
しかし、訪問中、複数の住宅ローンマネージャーが不動産仲介の問題に言及したことは注目に値する。例えば、協力する不動産屋を通じて融資をする傾向があり、「手引き」の業務は少ない。いわゆる「手引き」とは、売買双方が仲介取引網を通じて契約を締結しないことである。「これは主にリスクの問題を考慮して、虚偽のローンが存在する可能性がある」。ある住宅ローンマネージャーが記者に言った。
しかし、全体的に言えば、多くの住宅ローンマネージャー、不動産仲介業者の共通認識は、住宅ローンの発行速度が全体的に以前より加速していることにある。銀行ローン市場の緩和は、政策の端で暖かい風が吹いていることと関係がある。一方、銀行の住宅ローンの発行リズムの影響も受けており、通常、第1四半期には銀行ローンの融資額が相対的に緩和されている。
住宅ローン金利の同時引き下げ
住宅ローンの発行周期が短縮されたほか、第一財経記者は訪問の中で、上海の複数の銀行の住宅ローン金利も最近のLPRの変動に伴って調整されたことを明らかにし、2021年7月以来初めて調整された。
2021年7月24日、上海地区の一部の銀行は住宅ローン金利を引き上げ、最初の住宅ローン金利はこれまでの4.65%から5%に上昇した。すなわち、当時のLPR+35 BP、2つの住宅ローン金利は5.25%から5.7%に上昇した。すなわち、当時のLPR+105 BPである。
今年1月20日、2022年第1期LPRのオファーが発表された:1年期LPRは3.7%で、前期より10ベーシスポイント下がった。5年以上のLPRは4.6%で、前期より5ベーシスポイント低下した。このうち、5年以上のLPRは住宅ローン金利と密接に関係しており、この調整の下で、上海地区の一部の銀行の最初のスイートルームと2つのスイートルームの住宅ローン金利はこれまでの5%と5.7%からそれぞれ4.95%と5.65%に下がり、住宅購入者にさらにマイナスとなった。
100万元、30年期などの元利返済の住宅ローンを例にとると、上海地区では金利調整前、最初のスイートルームの住宅ローン金利は5%(LPR+35 BP)で、この時の月給額は536822元だった。今回の金利調整後、最初のスイートルームの住宅ローン金利は4.95%で、この時の月給額は5337.7元だった。このように計算すると、月の供給額は約30.5元減少し、1年で約366元減少した。
しかし、この優遇はすべてのローンが一人当たり享受できるわけではないことに注意してください。実際の実行状況では、異なる銀行が貸し手の資質、当時の外部環境などに基づいて加算基数を異なる調整する可能性がある。一部の銀行が住宅ローン金利を下げると同時に、一部の銀行が相応の加算基数を引き上げ、住宅ローン金利が変わらないことを保証することを排除しない。
上海のほか、他の地域の住宅ローン金利も最近調整された。例えば、これまで4大国の銀行が広州地区の住宅ローン金利を同時に引き下げたが、そのうち、最初のスイートルーム金利はこれまでのLPR+100 BP(5.6%)からLPR+80 BP(5.4%)に引き下げられ、2つのスイートルーム金利はLPR+120 BP(5.8%)からLPR+100 BP(5.6%)に引き下げられた。また、杭州地区の一部の銀行も住宅ローン金利を引き下げ、そのうち、最初のスイートルームは5.65%から5.6%に下がり、2つのスイートルームは5.85%から5.7%に下がった。
住宅購入者にとって、住宅ローン金利のコストがさらに下がり、合理的な住宅消費需要をさらに活性化させ、取引相場を活発にするという分析がある。供給側と消費側の活躍は、不動産業界の景気向上を促進し、不動産業のより安定した方向への発展を助力する。
“安定”依然として主基調
一方、最近、多くの都市の住宅ローン政策が緩和され、具体的な措置には、頭金の割合の低下、積立金の融資額の向上、住宅購入補助金の支給などが含まれている。
不完全な統計によると、ここ2カ月余り、住宅ローン(積立金や商業ローン)の頭金(頭金または二頭金)の割合が下がったのは1省12市に達し、安徽、泰安、株洲、自貢、菏沢、駐馬店、仏山、北海、南寧、赣州、合肥、重慶、晋中だった。商業ローンの頭金比率を重慶、江西赣州、河南駐馬店に引き下げた。積立金貸付の頭金比率が下がった都市または省は泰安、安徽、株洲、自貢、菏沢、仏山、北海、南寧、合肥、晋中などである。
また、中原不動産研究院の統計によると、2022年以来、全国の不動産コントロール政策が密集し、不動産コントロール政策の累積回数が80回を超え、そのうち40都市以上が不動産市場の安定政策を発表した。
最新のニュースは、3月1日、鄭州市人民政府弁公庁のウェブサイトが不動産業の良性循環と健全な発展を促進する通知を発表し、個人住宅の消費負担を明確に下げ、鄭金融機関で個人住宅ローンの投入を増やし、住宅ローンの金利を下げることを導いた。住宅を1軒所有し、相応の住宅ローンを決済した家庭に対して、居住条件を改善するために再びローンを申請して普通の商品住宅を購入するために、銀行業金融機関は最初のスイートルームローン政策を実行した。貸付支援協力を推進し、貸付の開発を支援し、個人ローンの金利を下げる金融機関に対して、政府の新たな財政預金、基金口座などの預金面で優先的に支援する。
都市の施策の下で、各地が不動産市場の運営状況に応じて政策を柔軟に調整していることがわかる。中指研究院の関係者は、一部の不合理な政策や時宜に合わない政策が最適化される見込みで、特に需要と改善性住宅の需要が厳しすぎる制限政策だと分析している。しかし、コントロール政策は依然として連続性と安定性を堅持し、「安定」が主な基調であることに注目しなければならない。
住建部はこのほど、2022年の不動産市場を調整し、コントロール政策の連続性と安定性を維持すると発表した。コントロール政策の協調性と正確性を強化する。個別不動産企業が債務違約によって引き起こした不動産プロジェクトの期限切れ交付リスクを断固として力強く処理する。また、不動産市場の秩序を持続的に整備し、規範化する。
