ポスターニュース見習い記者孔一穎広州報道
業委員会の団地自治と不動産管理における役割は欠かせないが、残念なことに、数年来、全国の多くの都市団地は業委員会の運営の面で安定して成形されたモデルが少なく、善とは言えない。
深センはこのほど、「特定の状況下で、コミュニティ住民委員会が業界主委員会の職責に代わることができる……」という新しい規則を発表し、業界の注目を集めている。
2月26日、深セン市住宅と建設局、深セン市民政局は共同で「深セン市コミュニティ住民委員会代行住宅区所有者委員会職責管理方法(試行)」(以下「管理方法」と略称する)を発表し、社会に意見を求め、「管理方法」は、特定の状況下で、コミュニティ住民委員会が業界主委員会の職責に代わることができることを規定した。所有者委員会の欠員を埋め、不動産管理問題をタイムリーに処理する。
この新规について、深セン市住建局特区物管条例修法チームのメンバーで、深セン市法制弁公室特区物管条例修法审査専门家の杨志敏氏は
深セン現状:3割団地成立業委員会
なぜ「居代業」を推進するのか。「管理方法」の起草説明によると、深センの一部の団地には業委員会の「設立難」「交代難」などの問題がある。不成立業委員会は住宅団地の所有者の自治と不動産サービスの質の向上に不利であり、住宅区の正常な運営に影響を与える。
では、深センの業委員会のカバー率はいくらですか?記者が関連資料を調べたところ、1991年3月22日、中国初のオーナー委員会が羅湖区黄貝路天景花園(万科開発)で設立を宣言し、王石など万科の上層部が出席した。
しかし、このような先発優位性は深セン業委員会の発展に助けをもたらしていない。深セン市物業管理業界協会の劉双楽副事務総長は2021年に「深セン商報」の記者の取材を受けた際、深センには現在4000以上の商品住宅団地があり、成立業委員会の割合は30%以上だと明らかにした。
楊志敏氏によると、「深セン三成団地の成立業委員会のデータは楽観的すぎる」という。「民法典」の規定によると、所有者の共同決定事項は、専有部分の面積が3分の2以上を占める所有者であり、人数が3分の2以上を占める所有者が採決に参加しなければならない。「深センでは、多くの人が家を買ってから別の場所に住んでいるか、一人で不動産を持っているかで、団地の実際の居住人員が不足している。民法典の「二三分の二原則」は、このレベルでは業委員会の設立と所有者大会の一部の決定に一定の抵抗をもたらすため、現在の深セン業委員会のカバー率は3割が高くなっている」。楊志敏は言った。
新规コメント:“一つは使わなくてもいい规定”
では、意見を求めている「管理方法」が実施されると、転業委員会の設立率が低い局面を転換することができるのだろうか。楊志敏氏は「難しい。オーナーの合法的権益を守るために設立されたのであり、業委員会の設立率の低い問題を解決する責任を負わない」と答えた。
深センが推す「管理方法」を整理すると、この方法は全部で5章、30条に分かれていることが分かった。その中の第2章第8条は、どのような状況で「居代業」をスタートさせるかを具体的に規定している。第二に、このような団地は重大な事件や緊急事態に遭遇した場合、業委員会がタイムリーに解決する必要がある。「この2つの状況を同時に満たす場合、街は住民委員会を指定して所有者委員会の職責を代行しなければならない」。
「居代業」の後は何ができますか?第三章第十三条の規定:所有者の共同決議を組織して不動産サービス企業を選任、再雇用、解任する。所有者を組織して共同で不動産特別修理資金の調達、管理と使用を決議する。代行管理住宅区の所有者は資金の基本口座を共有している。不動産の使用、維持、管理による紛争を調停する。
「だから、『管理方法』は業委員会の設立率が低い問題を解決するのではなく、所有者の合法的権益が損害を受けたときにどうするかの問題を解決している」。楊志敏氏は、「居代業」は仕方がない方法であり、適当な計略であり、使わなくてもいいという規定だと強調した。
それでも、「管理方法」には議論に値する部分がある。
「まず、住民委員会の末端行政任務が重すぎて、この部分の相対的に重い仕事を引き受ける精力があるかどうか。次に、住民委員会は矛盾した紛争の中で審判員になったり、選手になったりして、いくつかの問題をもっと複雑に解決しにくいのではないか」。楊志敏は言った。
将来の実行効果に対する懸念だけでなく、一部の条項に異議を唱える法律人も少なくない。16の団地の所有者側の法律顧問を務めた弁護士の張培源氏は、「管理方法」第25条には「居代業」の法律責任が明確ではないと考えている。「『深セン経済特区物業管理条例』は第九章106107、108109条などにオーナー大会と業委員会の法律責任を規定している。住民委員会が代行した以上、業委員会と同じ法律責任を負わなければならない。例えば、引継ぎを脱退する時、住民委員会も清算だけでなく監査を受けるべきである」。
上海のやり方:党総支が先頭に立って業委員会を設立する
深センの「管理方法」が現実的な困難を解決するためであれば、業委員会の設立数を高めるか、源から困難の発生を避ける可能性がある。両者の理想的な状態は、住民委員会が業委員会を指導し、不動産サービス機構を監督し、業委員会と物業サービス機構が住民委員会の仕事に協力できることだ。
2021年までに、上海団地の業委員会の設立率は90%に達したが、上海はどのように業委員会の設立難、運営難、交代難などの問題を解決したのだろうか。
このため、記者は上海市浦東新区のある街道の陳姓党委員会書記を取材した。
成立業委員会のない新築団地については、この街の住民委員会を管轄するやり方は通常、党総支書記が先頭に立って準備している。「われわれは属地の原則に従い、新築団地がどの住民委員会に属するかについて、当該住民委員会の党総支書記が業委員会準備グループの組長として、率先して業委員会の設立を展開する」。担当者は言う。
通常、この設立過程は最も速くても7-8ヶ月かかり、協力しない、仕事が展開しにくい団地に遭遇すると、業委員会の設立時間はそれに応じて延長され、「しかし基本的に放棄しない」。その過程で、党総支書記は協調、発動、宣伝、動員などの仕事を通じて、所有者に業委員会の準備と選挙などに参加するように呼びかけている。
「私たちの管轄区の多くは古い団地で、業委員会の構成は定年退職者を主としているが、私が知っている多くの商品住宅団地の中には、参加したい青年も少なくない」。同責任者によると、高級団地もあり、業委員会は資金に余裕があり、専任者を招聘して業委員会を代行する方式で管理しているという。
「実は多くの所有者は自分の権益が何なのか分からない。担当者は言う。
