事件:3月1日、鄭州は「ローンを認めて住宅を認めない」政策を実行し、同時に住宅ローン金利、貨幣化配置、住宅購入補助金、親族が新しい住宅を購入できるなどの面で需要の端に直面して刺激を行った。
政策の底転刺激は、古い道を再開することを意味しているのだろうか。
春節前の一部の都市が比較的自制していた積立金政策の調整に比べて、最近菏沢、重慶、仏山などを含む多くの都市が商業ローンの頭金の割合を引き下げ、広州、深セン、杭州、蘇州などが住宅ローンの金利を連続的に引き下げ、今回の鄭州の「ローンを認めない」政策の実施と結びつけて、現在不動産政策の刺激周期に入っていることを意味している。では、2008年と2014年の政策緩和による周期的な逆転に比べて、今回の政策調整の深化は不動産が経済を救う古い道を歩んだことを意味しているのだろうか。
まず、住建部会議の最新の態度から見ると、依然として「不動産を炒めない」という位置づけを堅持し続け、不動産コントロール政策の協調性と正確性を強化することを強調している。しかし、コア一線都市については、現在の購入制限ローン制限政策には緩和の可能性がないことを強調している。現在の不動産金融リスクを効果的に解消することこそ、政策最適化の力点である。
次に、需要側の刺激効果については、2008年と2014年と同じように広い通貨の市場環境にあるにもかかわらず、企業の信用側の損傷の程度は同じではなく、住宅企業の信用リスクの開放は今年に入ってからも日増しに増加し、住宅購入者の着工交付に対する予想に影響を与えるに違いない。また、非核心都市の棚卸し貨幣化の支持論理が存在せず、住宅価格が依然として絶対的な高位にあるなどの現状は依然として住民の住宅購入能力と願望の著しい回復を制約しており、さらに今回の需要端刺激政策の効果の大幅な遅れや予想に達していないため、現在の政策の調整は業界の下り周期における適切な修正であると考える傾向がある。不動産を刺激することによって経済の安定を牽引するのではなく、一部の都市が剛需要と改善型需要に対して調整に着手することは現在の比較的有効な政策進化経路である。
その後、より多くの都市が相応の政策にフォローし、どのようなツールが途中にあるのだろうか。
私たちが追跡した高周波データと100強の住宅企業のデータの前の2ヶ月はいずれも大幅に前年同期比で減少した事実によると、現在の業界の勢いはすでに年間の業界総量の安定を明らかに支えられないため、業界の下落の傾きがさらに大きくなると、必然的に全体経済の著しいずれをもたらす。周期的な観点から見ると、現在の二、三、四線都市はすでに政策緩和調整の基礎を備えているため、3月に都市需要端刺激政策の密集期に入ることを意味し、後続の基本面が悪く、地方政府の土地財政依存度が高い都市が緩和政策に追随すると予想されている。政策最適化のツールには、購入制限貸付政策の調整、住宅ローンの実質金利の引き下げ、積立金貸付額の増加、取引税費の減免、住宅購入補助金などが含まれており、このような政策調整空間は経済を安定させる目的を達成するために段階的に強化される見通しである。保障的な賃貸住宅や古い団地の改造などは関連政策の支持を持続的に獲得し、業界の発展の方向は徐々に「民生を守る」方向に模索される。
基本面はいつ逆転し、危機企業は時間の窓口をつかんで自救できるだろうか。
これまで、われわれは年度戦略報告の中で、今回の金融環境の改善が重点都市の需要の集中放出をもたらすことが期待されていた。私たちは第2四半期末に業界が成長率の底打ち回復を迎えると予想している。一部の危機に陥った企業にとっても、満期債務返済のピークに入るが、金融機関がリスク回避の観点からこのような企業に融資を提供できないと同時に、市場化案で資産を売却してリスクを解消するには長い周期が必要であるため、短期間に一部の住宅企業は依然として大きな圧力に直面し、販売と投資の負のフィードバック効果をもたらしている。我々は危機企業に対して、手の中の核心資産の現金化を加速させ、債権者の協議と解決を求めることを現在の現実的な解決経路と考えている。
広い信用背景+政策緩和、Alpha>Beta
安定した成長の背景の下で、われわれは政策の釈放力が段階的に強化され、非ホットスポット都市はこれまでの過度なコントロールの枷を破り、後続の業界の基本面は政策の徐々に改善に伴って回復を迎えることが期待されている。住宅企業にとって、未来は業界の構造と発展モデルの再構築に伴い、中長期的に住宅企業の経営管理効率と信用獲得能力を見ることが重点の注目要素となり、業界内部の清掃を加速することは集中度の向上のチャンスの出現を意味し、私たちは経営と財務が比較的安定している住宅企業に注目し、引き続き China Vanke Co.Ltd(000002) Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) Gemdale Corporation(600383) Gemdale Corporation(600383) China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) 、中国の海外発展。
リスク提示:疫病の再発は経済予想に衝撃を与え、予想が引き締まり、不動産販売と決済が予想を大幅に下回った。不動産業界のコントロール政策が住宅価格を超え、予想を超えて下落した。
