全国初の「住宅ローン」を全面的に緩和した都市が来た。
3月1日、鄭州市人民政府は「不動産業の良性循環と健全な発展の促進に関する通知」(以下「通知」と略称する)を発表し、その中で「住宅を認めてローンを認める」、住宅ローンの加量値下げ、住宅企業のローン支援など計19の多次元的で強力な政策を緩和し、二線都市の不動産政策の緩和の「第一銃」を打ち鳴らした。
同時に、南昌、南通などの地域では購入制限がなく、一部の銀行も住宅ローンの頭金2割政策を実行していることが分かった。
中指データのモニタリングによると、2022年以来、全国で40以上の都市が頭金の割合を下げ、人材導入に力を入れ、住宅購入補助金を支給し、積立金ローンの額を高めるなどの面から不動産コントロール政策を緩和している。
合理的な住宅需要はさらに解放されるだろう。業界内では、鄭州の政策がこの不動産コントロール政策の調整を観察する「信号標」になる可能性があると考えている。将来、3、4線都市だけでなく、より多くの2線都市が利益政策を打ち出すだろう。
新政後の鄭州ビル市:すでにビルがあり、中古住宅の所有者が風を聞いて値上げした
3月1日の夜、鄭州の19条の「市を救う」政策が襲来し、長い間静かだった不動産市場に自信をもたらした。
鄭州楼市の新政の中で「住宅を認め、ローンを認める」ことは間違いなく今回の最も代表的な標識になった。では、新政が発表された後、鄭州ビル市はどのような反応を示していますか。
3月2日、記者の訪問によると、多くの地元の開発者が「政策がよくて、車に乗るのが早い」という宣伝スローガンを打ち出し、ビルや中古住宅のオーナーが風を聞いて動いて、ひっそりと値上げしていることが分かった。
3月2日午前、鄭州二七区南三環付近の販売部で記者が見たところ、ロビーには3-4組の留守番がいた。
「昨夜、新政が出た後、グループは連夜価格を値上げした」と話しています。このビルは主に75㎡-135㎡の住宅源を販売しており、全体の平均価格は1.2万-1.4万平方メートルである。
「新政が発表された後、会社は連夜会議を開いて、政策に基づいて販売を促進する方法をテーマにしています。」鄭州のある住宅企業がマーケティング企画章銘(仮名)を担当し、この討論は深夜まで続いた。章銘氏によると、新政は確かに力を与えているが、実際の効果は市場の検証が必要で、現在は静観しなければならないという。
また、鄭州市金水区常緑東風宸苑プロジェクトの現場では、記者がこのビルの唯一の訪問者となった。現場の販売員によると、このビルはすでに販売末期で、まだ十数軒の住宅源が販売されており、ビルの平均価格は2.2万元/平方メートル前後だという。
新政の影響について、同販売員によると、市場はまだ政策消化段階にあり、新政が発表された最初の週末や連休には、住宅を見る人が明らかに変化し、ビルの脱化速度が加速する可能性があり、後期の価格も小幅に上昇する可能性があるという。
郑州楼市新政は中古住宅市场に何の影响がありますか?
貝殻探房鄭東新区のある店の責任者は、新政がビル市全体の自信を奮い立たせたが、実際の操作過程で、一部の売り手は市場に自信を持っていたと告白した。
「350万ドルの取引価格はもう話し合ったが、今日の朝、家主が急に値上げし、370万ドルで成約した」。同関係者によると、新政官が発表した後、店ではすでに「値上げ」が多発しているという。
キャンセル「住宅ローン」
「通知」の「最大の募集」の一つは、住宅を所有し、ローンを決済した家庭に対して、最初の住宅ローン政策を実行することができることだ。この政策は、「住宅を認め、ローンを認める」という先例を直接開いた。
同時に、購入制限の敷居をさらに開放する。「通知」によると、子供や近親者が鄭州で働いて生活している場合、家庭に頼って新しい住宅を購入することを許可している。
「これは実際に鄭州市の購入制限の敷居を下げた」。梁波濤氏によると、これは鄭州で働いて生活している地方戸籍の家庭が、地方の親族が親の養老をすれば、せいぜい2軒のスイートルームを買うことができることを意味している。鄭州の地元の戸籍家庭で、地方の親族が結婚して養老すれば、最大3つのスイートルームを購入することができます。
それだけでなく、金融機関が個人住宅ローンの投入を増やし、住宅ローン金利を下げるよう誘導した。住宅を1軒所有し、相応の住宅ローンを決済した家庭に対して、居住条件を改善するために再びローンを申請して普通の商品住宅を購入するために、銀行業金融機関は最初のスイートルームローン政策を実行した。
この一連の政策の組み合わせは、鄭州で2軒目、3軒目の住宅を購入することを意味し、多くの家庭が1軒目のスイートルームの低頭金と優遇金利を享受する機会がある。
しかし、鄭州のある支店の顧客マネージャーは記者に対し、「現在、金利と住宅ローンの頭金の割合は変わっていない。「私たちは新しい住宅ローン政策を制定しています。ここ数日で着地できると予想されています。」
観点:政策の目的は「安定」「不動産は炒めない」がベースラインである
新政初日、多くの住宅企業や家主が住宅価格を上昇させた状況について、ある業界関係者は、今回の鄭州ビル市の緩和の目的は「安定」であり、新たな上昇を導くのではなく、「住宅は炒めない」ことがベースラインだと話しています。
省都都市として、鄭州はずっと購入制限都市です。
中指研究院鄭州分院の梁波濤総経理は記者に対し、鄭州の購入制限区域には市内8区、港区、新鄭市、榮陽市、中牟県が含まれていると明らかにした。現在、鄭州市の戸籍家庭は2軒の住宅を購入することができ、独身で1軒購入することができ、外市の戸籍は1軒購入することができる。
中国のある住宅企業の幹部は上証報記者に、鄭州が発表した19の不動産新政は風向標の意義を持ち、政策内容は比較的完全で、力も大きいと伝えた。多くの開発者にとって、迅速な販売を通じて資金の回収を実現することを望んでいるが、新政は住宅企業の販売促進に積極的な役割を果たすに違いない。
「もちろん、これは時間がかかります。土地市場の回復は、住宅企業の販売の回復よりも遅くなるはずです」。同関係者によると、鄭州が不動産新政を打ち出したのもある程度安定を維持するためで、後続の他の都市が類似の政策を打ち出していることを排除しないが、範囲や力の面ではいくつかの違いがある可能性があるという。
業界関係者によると、政策が緩和されるにつれて、住宅価格は小幅に上昇する可能性があるが、2022年の中国のビル市の回復は、すでに住宅価格が全面的に上昇した信号ではないという。
「一部の値上げは、開発者のマーケティング戦略かもしれない。同関係者によると、「不動産は炒めない」は依然としてベースラインであり、不動産も基礎民生業界に復帰し、不動産市場で投機行為を行うには、さまざまな抑制に遭遇しなければならないという。
より多くの都市が利益政策を打ち出す見通し
この鄭州のビル市政策は、政策がより上層階を支持することを意味している。
「今回の鄭州政策の調整は政府の行為であり、政策のコントロール力は非常に大きい」。招聯金融首席研究員で復旦大学金融研究院の董希淼研究員は、これまで各地で積立金ローンの頭金比率などを調整してきたが、小規模な政策調整にすぎないと話した。最近、多くの3、4線都市の一部の銀行が住宅ローン金利と頭金を引き下げたのも市場行為だ。
有名な財経評論家の劉暁博氏も記者に対し、「二線都市の中でハルビンはこれまで、人材学歴の住宅購入補助金、積立金ローンの住宅購入年齢の30年引き上げなど、不動産市場の政策を調整したことがあるが、力は鄭州ほどではない」と話した。
重要な省都都市として、鄭州松縛楼市は一定の模範効果を生むだろう。中指研究院指数事業部市場研究総監の陳文静氏は記者団に対し、「今後、より多くの都市がフォローし、特に基本面が弱く、市場調整の圧力が大きい都市があると予想されている」と話した。
業界内では、今後、二線、三四線の都市が鄭州にフォローするなど、ますます多くの都市があるはずだと考えています。
「ビル市は鄭州と同じように寒い都市がたくさんあります。例えば、済南、青島、石家荘、太原などです。」劉暁博氏によると、現在の不動産コントロールは2015年に似ており、地方政府は続々と政策を打ち出し、力を入れている。しかし、2016年のように「在庫除去」政策を全面的に打ち出すことはできないと考えている。
最近多くの政策の利益を釈放して、ビル市はすでに暖かくなったかどうか?
平安証券アナリストの楊侃氏によると、現在、重点都市の住宅ローン金利は2021年9月に頂点に達して以来、下落が続いているが、今年2月の100強の住宅企業の販売は前年同期比40%以上減少し、50都市の1日平均の成約は24.7%減少し、不動産市場の成約はしばらく色あせていないという。
不動産市場は安定して、良い方向に向かっています
易居研究院シンクタンクセンターは報告書を発表し、各種の緩和政策効果の釈放に伴い、全国31省の不動産市場が安定し、好調に向かっていると予想している。
中国指数研究院の最新報告によると、全国100都市の新築と中古住宅のデータによると、2022年2月、百城新築住宅の平均価格は16184元/平方メートルで、新築住宅の価格は3連下落態勢を終え、前月比0.03%上昇した。前年同期比1.89%上昇し、上昇幅は前月より0.17ポイント縮小した。百城中古住宅の平均価格は16009元/平方メートルで、中古住宅の価格は四連下落態勢を終え、前月比0.14%上昇した。前年同期比2.72%上昇し、上昇幅は前月より0.14ポイント縮小した。
中国指数研究院指数事業部の孟新アナリストは記者団に対し、各地の「都市施策による」リズムが加速する見込みで、3月の成約規模は前月比で上昇する見通しだが、前年同期の高基数に基づき、成約規模は前年同期比でほぼ減少傾向にあると述べた。しかし同時に、ホットスポットの一二線都市市場の回復リズムが比較的速いことに注意しなければならない。
安定投資継続コード
最近、多くの重点プロジェクトが密集して着工し、3月1日、秦皇島の140の重点プロジェクトが集中的に着工した。2月28日、吉林省の2022年春季プロジェクト(678件5000万元以上のプロジェクト)が集中的に着工した。四川省成都はこのほど、今年194の重大プロジェクトを実施すると発表した。
様々なシグナルは、第1四半期の投資のスタートが期待されていることを示している。
「2022年の安定成長は非常に明確な政策基調であり、マクロ経済と資本市場の価格設定の重要な主線でもある」。民生証券首席マクロアナリストの周君芝氏は言った。
「昨年12月以来の基礎建設投資は反発し、その後も基礎建設の修復傾向が続いており、現在の基礎建設の再開状況は良好である」。周君芝氏の分析によると、昨年11月の基礎建設投資は前年同期比-7%で、12月には4%に修復され、環境比の改善が目立った。データは今年1月以来、基礎建設投資が修復過程にあることを証明した。
投資の開門紅は、投資大手にA株関連プレートへの投資機会を期待させた。最近 Guotai Junan Securities Co.Ltd(601211) 研究所の黄燕銘所長は、今年の3大投資重点:新旧の基礎建設、不動産の偏り訂正、消費の安定。
Guotai Junan Securities Co.Ltd(601211) アナリストの韓其成氏は、建築指数が最近4%下落したのは、主に政策データの真空期が周辺リスク事件に引きずられていることだと考えている。3月は暖かくなって工事シーズンに入り、基礎建設投資の業績注文は予想を超えて好転する。また、建築の上昇幅、推定値、配置は依然として歴史的な低位にあり、3月のシーズンに業績が予想を上回る主な上昇波を迎える見込みだ。
「2022年の経済活動は着実に先頭に立っており、マクロ政策の周期的調整に力を入れ、インフラ投資、財政政策と金融政策の協調連動などの政策要求を適度に上回っている。盛昌盛氏も、不動産業界の政策の境界が改善し続けているか、政策の底に近づいているか、保障住宅などの構造的な機会を重ねて、プレートが徐々に修復されていることを見ていると考えている。
