「昨年は住宅価格が下がり、不動産のバブル化、貨幣化の問題が根本的に逆転し、不動産市場は以前ほど活発ではなかった」。全国両会の開催を前に、中国銀保監会の郭樹清主席は国新弁公室の発表会で、不動産価格の調整は金融業にとって良いことだが、調整が激しくないことを望んでいない。
昨年第4四半期以来、不動産市場に関するニュースが絶えなかった。その中には監督管理が全業界に向けて発声し、地方が行った地域調整もある。住宅企業の違約動態もあり、新しい買収合併融資もある。銀行ローンが緩んでいる人もいれば、不動産市場の販売データが悪い人もいます。このような「波乱万丈」の中で、市場は次の政策を待っている。最近、河南鄭州は率先して「大技」を放った–同時に購入制限ローンを緩和し、再び棚の貨幣化配置をスタートさせ、これは業界内の業外からシンボル的な信号と見なされている。
不動産不炒の原則の下で、コントロール手段はどのように安定した成長とリスク防止の間でバランスを実現しますか?経済成長率の下落圧力の下で、短期的な経済刺激手段として使われなくなった不動産はどうなるのだろうか。業界の将来の変数は何ですか?両会の開催を前に、第一財経は中国のビル市を詳しく振り返り、展望した。
在庫除去利器が再起動されました
3月1日、鄭州市政府弁公庁が発表した「不動産業の良性循環と健全な発展の促進に関する通知」(以下「通知」という)のブラシスクリーン。「通知」は「地価を安定させ、住宅価格を安定させ、予想を安定させる」という19の措置を提出し、「住宅を認め、ローンを認める」ことを取り消すと同時に、在庫を取り除く利器である棚の貨幣化配置を再開した。実物化の配置に比べて、貨幣化の配置は都市の商品住宅の在庫を消化することを助けることができて、地方政府の資金の圧力を緩和することができて、信用の支持の方式を採用して棚の改革を推進します。
これは「冷たい」市場に希望を与えた。克而瑞が最近発表したデータによると、2月のトップ50の住宅企業の単月販売額は3552億元で、前月比23.1%減少し、前年同期比45%減少した。これはすでに住宅企業の販売が7カ月連続で大幅に下落し、前年同期比の下落幅が過去最低を記録した。
合理的な住宅需要を支持するために、鄭州の「通知」は「親族の両親の養老を通じて新たに住宅を購入することができる」ことを通じて、家庭の住宅購入セット数を2セットから3セットに突破しただけでなく、供給側も住宅建設を実施する3年間の行動を明確に提出し、貨幣化の配置を主とすることを堅持している。
複数の証券会社は、鄭州の率先した行動は、後続のより多くの都市が都市の施策によって、ビル市の支持政策を打ち出すことを予告していると考えている。統計によると、昨年末以来、少なくとも52の都市が住宅ローンの頭金と金利の引き下げ、住宅積立金の融資額の引き上げ、戸籍制限の取り消しまたは引き下げなど、需要側の政策支援を打ち出した。
新たな不動産コントロールは昨年上半期に加速し、年中に一部の都市の中古住宅の指導価格メカニズム、学区の住宅売買の冷え込み、住宅ローン業務の引き締めなどがクライマックスに入り、市場の成約は開発者の「爆雷」と住宅購入者の自信不足の中で「氷点」に下落した。北京地区のトップ仲介機構の従業員が第一財経に明らかにしたところによると、昨年8月~11月、北京地区の中古住宅市場はほとんど「ゼロ成約」状態だった。
監督管理が融資政策に偏り、買収合併を奨励するにつれて、各地で需要の端で都市の施策のため、需給の両端の市場は明らかに回復したが、データはなぜ市場の予想を下回っているのか。 Zhongtai Securities Co.Ltd(600918) 研究所の不動産責任者の陳立氏は、現在の住宅ローン金利の下落は、前期の住宅ローンの投入が完了した後、新規需要不足によるローン金利の下落を反映しており、駆動要因ではなく結果だと考えている。江蘇省浙江省地区の不動産仲介業者は、都市で最も重要な問題は頭金の割合と住宅ローン金利ではなく、「購入制限市場を緩和すればすぐに活発になる」と直言している。
Guotai Junan Securities Co.Ltd(601211) は、2022年の最も主要なリスクはすでに住宅企業の資金チェーンのリスクではなく、需要の低下による住宅企業の造血能力の低下のリスクにアップグレードされたと指摘した。過去数ヶ月の各都市の緩和は銀行システムの貸付投入を増やすことに集中していたが、需要の低下を背景に作用は限られており、市場の予想はより強力な政策がビル市の下落を遅らせる必要があるが、発売リズムには一定の相違があり、鄭州は省都市として、その政策は時点と力の面で予想を上回っている。全国の他の都市に対して極めて強い信号意義がある。
新しい発展モデルとは何ですか?
Changjiang Securities Company Limited(000783) 首席エコノミストのウゴ氏はこのほど、不動産販売と投資の下落幅、速度が過去を上回っており、「短期的に経済を刺激する手段」としなくても、安定した成長の厳しい情勢に直面しても、政策の力は小さくないかもしれないと研究報告した。
このコントロールに伴って生まれたのは住宅企業の頻繁な爆発と、後疫情時代のマクロ経済の安定成長の特殊な圧力であり、多くの機関の観点から見ると、後続の政策表現と行動に注目し、コントロール効果に対する予想も絶えず調整されている。
ムーディーズの最近の研究報告によると、信託会社は不動産業の開放が大きい金融機関として、2022年前の9ヶ月に3520億元の不動産関連の信託資産が期限切れになり、「二圧一降」の監督管理の下で圧力が大きい。
郭樹清氏は3月2日に開かれた国新弁公室の発表会で、不動産価格の調整による需要構造の変化は、金融業にとって良いことだと述べた。
では、いったい何が「新しい発展モデル」なのか。第一財経は、保障的な賃貸住宅と長賃貸市場が政策の導きのキーワードになっていることに気づいた。すでに発表された中国の31の省・市・自治区の2021年の政府活動報告書からも、各地で現在確定されている不動産措置は主に保障的な賃貸住宅や都市の更新などに焦点を当てていることが明らかになった。住建部はこのほど、2022年に保障的な賃貸住宅240万戸(間)を建設し、公賃貸住宅10万戸を新たに調達し、小屋区を120万戸改造し、長賃貸市場の建設を加速させるという具体的な目標を提出した。
2月25日に最新に開かれた中国共産党中央政治局会議は、今年の仕事は依然として字を安定させ、安定の中で前進を求め、マクロ政策の実施に力を入れ、経済の大皿を安定させなければならないと強調した。内需拡大戦略を揺るぎなく実施し、地域協調発展と新型都市化を推進しなければならない。「『十四五』期間中の不動産市場の増加は主に賃貸住宅から来るだろう」 Citic Securities Company Limited(600030) 首席エコノミストは、「賃貸購入を並行する」ことが将来の不動産市場の新しい発展モデルであると考えているのに、政府は保障的な賃貸住宅の建設を積極的に模索し、加速させるだろう。
住建部は昨年第4四半期の金融政策執行報告に続き、「不動産を短期的に経済を刺激する道具や手段としない」と強調した。明らかに、不動産市場の安定した健全な発展を維持すると同時に、政策の主な基調は依然として変わっていない。
未来の変数
現在の情勢にかかわらず、監督管理の偏りの目的は、不動産が健全な発展と良性循環のバランスのとれた局面を形成することにある。今年の不動産が直面している政策環境の大体率は相対的に友好的で、市場環境も徐々に改善されると考えているのに。陳立氏は、未来の不動産企業の経営構想には3つの大きな変化が発生すると考えている。土地が王であるから現金が王であるまで、規模を追求するから安定を追求するまで、全国から地域に拡大して深く耕す。
将来不動産の業態に影響を与える要因については、人口、土地、金融(金融政策など)が主な変数である。
昨年末の中央経済工作会議は、中国経済の発展は需要の萎縮、供給の衝撃、予想の弱体化の3つの圧力に直面しており、未来の政策は前発力に頼り、積極的な財政政策は効率を高め、安定した金融政策は柔軟で適度でなければならないと指摘した。
「不動産というバブルがこれ以上吹き飛ばされないことはよく知られているので、不動産政策は少し緩和されても、一部の企業に一息つくだけで、全面的に放水することはなく、不動産融資が将来の通貨拡張の主力にならないと信じています」。中泰資管首席投資官の姜超氏は、住宅が炒められないのは未来のベースラインだと考えている。今年の経済政策は、強い刺激ではなく安定した成長を意味すると明らかにした。
また、世界清算銀行のデータによると、2021年6月末現在、中国の住民部門の名目レバレッジ率(債務/GDP)は61%に上昇し、2015年(38.9%)より2倍近くになった。
中央銀行が発表した「中国金融安定報告2021」によると、非銀行金融部門の住民への貸し出しを加え、住民のレバレッジ率は72.5%に達した。
