春節以来、全国の多くの地域で「安定した不動産市場」政策が次々と打ち出され、「住宅購入補助金」「頭金の割合の調整」「金利の引き下げ」などの多方面から住宅購入需要が高まっている。
同時に、「都市の施策による」政策の導きの下で、最近多くの商業銀行が適時に細則を調整し、不動産信用環境が境界緩和を迎えている。貝殻研究院は、政策、金融、マーケティング措置の多方面の促進の下で、多くの都市が3、4月に新築住宅の販売回復の勢いが現れると考えている。
実際、2022年に入ってから、ビル市の主役である住宅企業が次々と行動してきた。特に春節以来、一部の住宅企業はすでに組織構造と役員のポストを調整し、融資に力を入れるなどの方法で早期に配置し、今年の「金三銀四」で収穫があることを期待している。
「管理にボーナスを要求する」
不動産の「黒鉄時代」の到来に伴い、業界は縮表出清の段階に入り、ますます多くの住宅企業が組織構造を最適化し、精細化管理を始めた。開年以来、前後して中梁、世茂、融創、建発、祥生などの住宅企業が組織構造の調整を行い、内部管理の上で階層を簡素化すると発表した。
「最近の住宅企業の組織構造調整は、2つの方向に細分化されている」。中指研究院の分析によると、1つは本部を軽くし、地域を調整することを特徴とする組織構造を最適化し、効率的な組織を構築することである。第二に、業務の最適化を核心とする組織構造の調整であり、重点業務の発展をサポートし、管理効率を高める。
建業グループを例にとると、春節が過ぎたばかりで「グループ-業務グループ-大区-都市会社-プロジェクト会社」の5級管理モデルを「グループ-都市会社/専門会社-プロジェクト会社」の3級管理に調整すると発表し、建業グループ本部と建業不動産、中原建業、建業新生活、筑友智造科学技術の4つの上場会社の本部を発表した。新しいグループ本部に合併する。同時に、会社の業務ラインを再整理し、合併後のグループ本部に9つの業務センターを設置し、4つの上場企業が共有センターの形でコストを削減することができる。
これは、建業グループがすべての大区レベルを取り消し、新しい都市会社と専門会社を設立し、グループが直接管理し、調整後の都市会社は直接プロジェクト会社に対して管理を実施することを意味している。調整を通じて、建業グループは本部の人員を簡素化し、地域を着実に強化する目標を実現することを望んでいる。
建業グループの胡葆森会長によると、5つの本社を合わせて1000人以上いるが、3分の1以上が同じ仕事をしている可能性がある。これまで5級管理アーキテクチャが実施され、機構が肥大化し、効率が低下する現象もますます深刻になり、不動産の利益空間が低下するにつれて、上述のアーキテクチャと人員設置は勢いに乗って変化しなければならない。「建業グループも『刃が内へ』、管理に配当を求める関門に入った」。
融創中国も今年初め、組織構造を調整し、7大地域から9大地域に調整した。2021年の業績が目立った西安、太原などの西北都市に対して西北地域を専門に設立し、西安会社の元社長の朱祖星が地域総裁を務めた。そして、過去に大量の文旅資産が蓄積され、土貯蔵が最も多かった西南地域を成渝と雲貴の2つの地域に分割し、西南地域の元総裁商羽をグループに戻して投資業務を担当し、上海地域グループの副総裁兼上海都市総経理の鄭甫が渝地域を引き継いだ。
これに対し、融創中国側は、業界と外部市場の環境変化に順応するため、次の段階の「深耕コア都市に焦点を当て、規模をコントロールし、総合経営競争能力を高める」という発展目標をよりよく支持し、今回のアーキテクチャ調整を手配したと明らかにした。調整後の組織アーキテクチャは、管理スパンを減らし、管理階層を減らし、管理効率を高め、総合経営管理能力を高めるのにさらに有利である。
また、世茂グループはグループ職能部門と地域職能部門を11から7に調整した。祥生ホールディングスは、従来の7大センター、3大執行部門、複数の2級部門を董弁、マーケティング、金融などの9大部門に調整した。
「業界内では業界の下行について共通認識があり、不動産業界の成長が減速した後、徐々に安定している。この組織構造の調整に伴い、業界全体の人員と構造もシャッフルされる。この過程は逆転できない」。ある大手住宅企業の南西地域の投拓総は「毎日経済新聞」に、今年も多くの会社が土地投資を減らすことができ、都市や地域ですでにプロジェクトの開発、販売が完了するにつれて、プロジェクトチームも自然に散り散りになったと明らかにした。
中央企業国有企業積極的に
同時に、一部の住宅企業も貨物価値の備蓄を増やし、積極的に土地を取り始めた。
2月16-17日、北京は2022年の集中供地「第一銃」を率先してスタートさせ、今回の供地は18件、成約は17件で、そのうち最低価格は8件、最高オファーで3件、現場競売で6件を成約した。昨年の第3回集中供給地の17%に達する拍率に比べて、今回の北京集中供給地は1宗のブロック流拍しかない。
また、福州、合肥、長沙、アモイ、上海を含む多くの都市が2022年の第1陣の集中供給案を発表した。
年後の土地市場の徐々に回復について、中指研究院企業事業部の彭澧麗研究主管は、年初に獲得した土地が年内の販売備蓄貨物価値になる見込みで、今回の土地譲渡結果は市場の予想より良いと述べた。
北京の今年初めての集中供給地の最大の勝者として、緑城中国は7つのブロック競争に参加し、最終的に3つの住宅用地を獲得し、総成約額は98.4億元だった。克而瑞の統計データによると、今年1-2月、緑城中国は累計391億5000万元の土地貨物価値を追加し、業界トップに立った。
2022年1-2月住宅企業新規土地貨物価値トップ10データソース:克而瑞
華潤置地は232.2億元の新規土地貨物価値で2位だった。2022年に入ると、華潤置地は寧波の集中供給地の中で3つの土地を獲得し、その後、北京の集中供給地の中で「57.12億元+6%政府の財産権保有割合」で豊台紀家廟の土地を獲得し、22.82億元で北京石景山首鋼園の土地を獲得した。
深耕杭州の Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) を見ると、先日発表された投資家関係活動記録表によると、2022年以来、会社は招拍掛け方式で5つのプロジェクトを追加した。そのうち、宁波1个、杭州4个、土地面积は合计17.85万平方メートル。 Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) も150.2億元で土地の貨物価値が4位にランクされた。
しかし、現在、中央企業の国有企業が土地市場で依然として主流を占めていることに注意しなければならない。中指研究院のデータによると、2月の50社の代表住宅企業の土地取得総額は前年同期比67%減少した。しかし、重点都市の取得金額トップ10の住宅企業を見ると、中央企業の国有企業は依然として主力であり、数量的に絶対的な優位を占めている。
華潤、保利、建発産などの中央企業の国有企業は積極的で、その資金状況と比較的に良い直接関係がある。それに比べて、民間企業は依然として資金の圧力に悩まされており、今年に入ってからは少ない企業だけが土地を手に入れた。
2022年通年の土地市場について、克而瑞氏は、今年の投資は依然として「強者恒強」の構造を呈し、企業の積極性は引き続き分化し、財務が安定し、資金が豊富な企業は依然として土地市場の生力軍であり、発展の優位性はさらに拡大すると分析している。
不動産買収合併融資加速着地
実際、最近以来、中高信用住宅企業の合理的で正常な融資需要も徐々に満足と応答を得ている。
3月1日、碧桂園は公告を発表し、その完全子会社碧桂園の不動産発行元金金額が50億元の中期手形が登録を許可されたと発表した。これは碧桂園が Bank Of China Limited(601988) 間市場トレーダー協会に中期手形を登録したのは初めてです。
これに先立ち、米の置業は15億元の2022年度第1期中期手形も2月25日に簿記に成功し、発行金利は4.50%、期限は4年だった。
また、銀行と金融機関が不動産企業の合理的な買収合併融資需要を多重方式で支援するにつれて、住宅企業の買収合併への参加の積極性も徐々に向上していることに注目しなければならない。
中指院の報告によると、最近、 Industrial Bank Co.Ltd(601166) Shanghai Pudong Development Bank Co.Ltd(600000) 、広発銀行、 Ping An Bank Co.Ltd(000001) Bank Of Shanghai Co.Ltd(601229) などが住宅企業の買収合併に融資額を提供すると発表し、合計金額は600億元を超えた。同時に、 China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) 、華潤置地、建発不動産などの住宅企業は前後して買収合併テーマ債券を発行した。2月末現在、住宅企業は買収合併債を発行して38.2億元を融資し、銀行は買収合併ローンの融資額480億元、買収合併債50億元を発行し、100億元を発行する計画だ。
2月17日の Industrial Bank Co.Ltd(601166) 公告によると、市場の需要と業務の発展の需要に応じて、100億元以上の不動産買収合併テーマ債券を発行する計画だという。2月24日、 Bank Of Shanghai Co.Ltd(601229) 公告によると、近いうちに金融債の発行を開始し、30億元の不動産プロジェクト買収合併テーマ債を発行し、良質な不動産企業の合併買収と危険と困難な大手不動産企業の良質なプロジェクトを支援するために資金を募集する計画だという。
銀行の持続的な発展の背景の下で、多くの住宅企業も前後して借金を買収合併し、買収合併関連手形を発行し、例えば China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) 、建発グループ、華潤置地、華潤万象生活、 Grandjoy Holdings Group Co.Ltd(000031) 、五鉱不動産などはすべて相応の買収合併ローン融資計画を発表した。その中で、中央企業の国有企業が絶対的な優位を占めている。
具体的には、1月12日、 China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) 2022年度第1期中期手形(買収合併)30億元が登録を完了し、第1期は25.8億元を発行し、そのうち12.9億元は旧改革プロジェクトの買収による融資を返済するために使用され、残りの2.1億元は将来買収合併の要求に合致するプロジェクトに使用され、2022年に初めて発行された業界内買収合併類手形でもある。
アモイ地方の国有企業の建設も2月17日に公告を発表し、2022年度第2期中期手形(買収合併)を発行する予定で、基礎発行金額は8億元、上限は15.3億元で、建設は4.6億元を2つの標的プロジェクト会社の株式の買収合併に使用し、10.7億元をプロジェクト建設に使用する予定だと発表した。
また、一部の住宅企業は銀行と直接協力し、不動産プロジェクトの買収合併融資支援計画を開始することを選んだ。 China Merchants Bank Co.Ltd(600036) は1月にそれぞれ華潤置地200億元、華潤万象生活30億元の買収合併融資額を授与し、華潤置地と華潤万象生活買収合併業務に専用である。2月 China Merchants Bank Co.Ltd(600036) はまた Grandjoy Holdings Group Co.Ltd(000031) 持ち株100億元の買収合併融資額を買収合併業務に授与した。同様に2月、瑞安不動産も上海浦東発展銀行と不動産買収合併融資とESG持続可能な発展融資100億元協力覚書に署名した。
有名になりたくない業界関係者は「毎日経済新聞」の記者に、良質な住宅企業、特に国資背景のある住宅企業は買収合併に天然の優位性があると告白した。「今後、より多くの良質な不動産企業が買収合併手形を発行し、不動産プロジェクトの合併買収に使用するが、良質な不動産企業の買収合併も業界全体の安定した健全な発展に積極的な影響を与える」。
申港証券は研報で、政策の奨励の下で、不動産買収合併融資の加速に伴い、住宅企業のリスクの清算を加速させることが期待されると同時に、銀行資産の質が向上すると指摘した。
