事件:最近、各線都市は異なる程度の不動産コントロールが緩和され、一線都市広州の住宅ローン金利20 bpの引き下げが含まれている。
核心結論:政策力、政策空間、実際の需要の3つの次元に基づき、最近の緩和は「小さな頭を開いた」だけで、不動産は回復していない。引き続き、各地では住宅ローン金利の引き下げ、頭金の引き下げ比の調整、住宅ローン基準の調整、購入制限・販売の緩和などの需要端政策がさらに緩和される見込みで、住宅建設の保障の加速、前売り金の管理の緩和、3つの赤い線の最適化などの供給端政策も含まれ、投資需要の適度な促進も含まれている。中性的な状況では、不動産景気はQ 1末かQ 2が初めて底をつく見通しだ。
1、最近多くの土地は実質的に不動産コントロールを緩和し、主に二三四線都市であり、一線都市広州もある。私たちが前期に報告した「不動産の実質的な緩和が期待される-住建部2022工作会議の信号」によると、「不動産は実質的な緩和を迎える見込みで、特に購入制限販売制限ローンなどの需要端政策の緩和が可能である」という判断が、最近各地で予定通り緩和されている。地域から見ると、二三四線都市の緩和は比較的明らかで、主な措置は貸付金利の引き下げ、頭金の割合の引き下げ、積立金貸付額の引き上げ、積立金貸付条件の緩和、住宅購入補助金と貸付利息の割引などを含む。また、一線都市のうち、広州市の6大国の大行はすでに初のスイートルーム金利20 bpを引き下げ、北京上海深センは一時1月20日の5年間LPRに従って5 BPを引き下げただけだ。
2、政策力から見ると、今回の不動産コントロールは明らかに以前より強く、最近は緩んでいるが、「小さな頭を開いた」だけで、不動産も回復していない。前期の報告では、今回の不動産コントロールは貸付集中度管理、3本の赤い線、集中供給地、不動産税などの手段を通じて、需給の両端から共同で力を発揮し、コントロールの力は明らかに以前より大きいと分析した。これは不動産市場の冷え込みを推進すると同時に、住民、住宅企業の自信にも大きな衝撃を与えた。年初以来、30都市の商品住宅、100都市の土地の成約面積の下落幅はそれぞれ-24.7%、42.1%前後で、いずれも明らかな改善は見られず、これまでの5年間のLPRの5 bp引き下げなどの既存の政策の効果は限られており、最近の緩和は「小さな頭を開いた」可能性があることを示している。将来の不動産回復には、より大きな政策刺激が必要だ(最近の2回の住宅ローン金利の下落周期の時間と幅はそれぞれ9カ月142 bp、27カ月244 bp)。
3、政策空間から見ると、一二線は一般的に購入制限販売、リラックス空間が大きく、三四線以下の多くは購入制限販売を制限しない。全国の住宅ローン金利と頭金比は依然として高く、各線都市の引き下げ空間はいずれも大きい。さらに、3、4線以下の不動産販売比率が7割近くを占めていることを考慮すると、住宅ローン金利の下落から不動産の底打ち回復まで約2~5カ月かかる。
現在の中国の一二三線重点都市の不動産制限措置(詳細は文末付表を参照)を整理すると、二つの大きな特徴がある。一つは購入制限販売政策である。第二に、全国の住宅ローン金利と頭金比は依然として高く、住宅ローン金利の面では、第一スイートルーム金利は5.3%前後、第二スイートルームは5.6%前後である。頭金の割合は、ファーストスイートが20%-50%、ダブルスイートが40%-70%です。
「一二線緩和販売制限+三四線以下の住宅ローン金利、頭金比引き下げ」が続くと、不動産景気はQ 1末かQ 2初に底をつく見込みだ。商品住宅の販売面積の割合を見ると、2019年の一線、二線、三線、四線以下の都市はそれぞれ2.9%、29.1%、14.7%、53.4%で、簡単に見ると、一二線が30%前後を占めている。三線以下は70%前後を占め、不動産販売の主体である。また、これまでの2回の表現から見ると、住宅ローン金利の下落から不動産の底打ちまで回復し、2-5ヶ月間隔であった。総合的に見ると、後続の1、2線が明らかに購入制限を緩和し、3、4線以下が住宅ローン金利と頭金比を明らかに引き下げ、中性的な予想の下で、今回の不動産景気はQ 1末かQ 2が初めて底をつく見込みで、楽観的に見ると明らかに回復する可能性がある。
4、実際の需要から見ると、中国住民の投資需要、剛性需要、改善需要の割合は4:4:2に近い可能性がある。「住宅を炒めるかどうか」が主な基調であることを考慮して、現在は「住民の住宅需要を十分に解放する」べきで、できるだけ需要を満たし、改善する(需要端政策を緩和し、保障住宅建設を強化するなど)、投資性需要は安定しているのがベースラインであり、適度に回復を促進する(住宅価格を安定させ、予定期間を安定させるなど)。
投資性需要、剛性需要、改善性需要の割合については、調査結果によって差が大きい。理論的には、不動産需要は剛性需要、改善性需要、投資性需要に分けることができるが、実際にはこれらの需要を厳格に区別することは難しい。例えば、多くの住宅購入者が改善性と投資性需要がある可能性があり、現在の市場は3大需要の割合の計算に対しても統一的な意見がない。例えば、西南財経大学中国家庭金融調査・研究センター(CHFS)がこれまでに発表した報告[1]によると、2015年以降、投資性住宅需要の割合は上昇し続け、2018年前第3四半期の中国の住宅取引における剛性需要は22%にとどまり、改善性需要は22.9%を占め、投資性需要の割合は約55.1%を占めた。貝殻研究院がこれまでに発表した2018年の全国住宅購入者の画像[2]によると、初の就職(需要)は60%-70%、改善性需要は20%-30%、投資性需要は10%以下だった。
われわれの試算によると、剛需要と投資性需要はいずれも4割前後を占める可能性がある。試算の構想は以下の通りである:最初のスイートルームを剛需要と定義することができ、銀保監会のデータによると、銀行の個人住宅ローンの90%以上が最初のスイートルームローンである場合、2021年に個人住宅ローンが3.8兆元増加し、70%のローン割合と新しい住宅購入割合、約2倍の住宅ローン発行額/増加額の割合(全国住宅積立金データによる計算)で計算する。2021年の最初のスイートルームの販売額は約7兆元で、年間の商品住宅の売上高の約18.2兆元の39%を占めている。これにより、需要比は2016年の6割から4割に徐々に低下し、改善性需要が25%前後に安定していると仮定すると、投資性需要対応は14%から36%前後に上昇し、需要規模に近づいた。一般的に、投資性需要は10-20%が合理的だが、中国は現在4割近くが明らかに高すぎる。
総合的に見ると、現在の住宅価格の高い企業は厳格なコントロールを重ねて需要を抑制し、需要を改善し、投資性需要が不足すると不動産販売の「断崖絶壁」を誘発している。そのため、後続の大きな方向は「住民の住宅需要を十分に解放する」ことであり、できるだけ需要を満たし、改善する(需要端政策を緩和し、保障住宅建設を強化するなど)、投資性需要は短期的に安定を主とし、適度に促進する(住宅価格を安定させ、予想を安定させるなど)。
5、全体的に見ると、不動産チェーンがGDPに占める割合は25%近くで、安定した成長は不動産から離れられず、その後の各地の大体率はさらに実質的に緩和されるだろう。支出法によると、この3年間(20182020年)のデータによると、不動産資本形成、住民居住消費はそれぞれGDPの8.7%、9.2%前後を占め、対応不動産がGDPに占める割合は18%前後だった。土地財政、家庭用品消費(それぞれ約4.2%、2.3%)も計上すれば、不動産チェーンがGDPに占める割合は25%に近い。われわれは引き続き提示する:現在の安定成長は不動産から離れられない。不動産の全面的な回復にはより広い範囲、より大きな力の緩和が必要である。その後、各地の大体率は続々と実質的に緩和され、住宅ローン金利の引き下げ、頭金の引き下げ、住宅ローンの認可基準の調整、購入制限販売の開放などの需要端政策も含まれ、住宅建設の保障の加速、前売り金の管理の緩和も含まれている。3つの赤い線などの供給端政策を最適化する。
リスク提示:疫病、政策力、外部環境などの予想を超えた変化
