年間集中土拍元年の全体市場は「熱-冷-安定」の傾向を示した。1)成約量はロットごとに減少傾向にあり、ビルの平均価格は先に下落した後に回復する過程を経験した。21年22都市の3回の集中土拍はそれぞれ土地785581/516件を譲渡し、総額は104616278/5792億元、総建設面は104696544/5696万平、合計譲渡土地数は1882件、総額は2.25兆元、総建設面は2.27万平で、1-2月に初めて譲渡された土地を重ね、21年の年間22都市住宅の土地譲渡総額は2.62兆元で、前年同期比+3.1%だった。3ロットの集中土拍楼面の平均価格はそれぞれ9993959410169元/平である。2)土拍熱から見ると,「熱−冷−安定」の傾向過程を示した。土地割増率はそれぞれ15.3%/3.6%/1.9%、タッチトップ成約率はそれぞれ24.2%/12.4%/12.6%、ベース価格成約率はそれぞれ41.6%/73.5%/76.7%であった。譲渡中止率と流動率の観点から、第3陣の集中土拍市場は回復し、流動率は2陣より0.8 pctから12.5%低下し、譲渡中止率は22.9%から6.6%に低下した。第3陣の集中土地譲渡市場の安定回復の原因は4つあると考えている:a)譲渡条件の最適化、政府の譲渡、利益空間の改善、住宅企業の参入積極性の向上。b)マクロ、中観政策は安定維持信号を放出し、市場の信頼を高める。c)ホットスポットプレート、良質な土地の供給が明らかに増加した。第3ロットの中心市街地の成約建設面の割合は平均値が2ロットの30%から38%に上昇した。d)土拍冷却期間後、一部の住宅企業は在庫を補充する意欲が強い。3)政策の「緩-緊-穏」は絶えず調整され、二回の敷居を引き上げてプレミアムを抑え、三回の資金の敷居と譲渡条件が緩んでいる。
都市レベル:1)土地譲渡金:百城土地譲渡金のマイナス成長(-13.2%)とは異なり、21年の重点都市譲渡金は3.1%のプラス成長を維持でき、百城に占める割合は20年より10.7 pctから67.7%大幅に上昇した。そのうち1、2線都市は前年同期比+7.3%、+1.5%だった。6割の都市は20年より増加し、土地譲渡金トップ5の都市はいずれも一線と長江デルタの強二線都市である。2)出来高:重点都市の出来高は前年同期比で下落したが、長江デルタと一線都市は依然として靭性を備えている。22の重点都市の21年間の供給量/過去5年間の平均取引量の平均値は153%(建設面で計算)で、政策の予想に合っている。7割を超える都市では21年の出来高が下落し、基本面駆動の長江デルタの出来高は39%に上昇した。一線都市の出来高は前年同期比-8.9%だったが、22都市の出来高に占める割合は13.2%から14.7%に上昇した。二線都市は前年同期比-19.8%だった。3）地価：通年地価は一般的に上昇し、第三ロットの平均価格は万を超えた。21年の重点都市全体の地価は26.2%上昇し、済南の地価だけで20年の水準に及ばず、一、二線都市の地価の平均上昇幅は14%、25%である。第3陣の集中土拍楼面の平均価格は万を超え、そのうち4割を超える都市の楼面の平均価格は2陣より低下し、主に前の2ロットの地価上昇が明らかな都市で発生した。4)土拍熱度:第2陣の集中土拍熱度は一般的に低下し、第3陣の一部の都市の熱はやや回復した。このうち杭州と寧波の3回の土拍熱の回復は明らかで、主に規則調整、地価の引き下げ、希少地塊の供給、新築住宅の価格制限の上昇が利益空間を保障するなどの要素によって牽引された。一、二線都市の21年平均割増率は7.3%、9.2%で、20年より6.9、4.7 pct下がった。5)非重点都市:年間成約量は40.4%大幅に下落し、地価の上昇幅は著しく減速し、割増率の下落幅は重点都市より小幅に低下した。重点都市は最高地価及び最高割増率に対して厳格にコントロールしているからである。
会社レベル:国有企業が町に座り、都市が圧迫され、民間企業が持つリズムが著しく減速している。第3ロットの土拍は3つの特徴を呈している:1)国有企業の土地取得への参加度はさらに向上し(第3ロットの中央国有企業の土地取得数の割合は63%)、民間企業の土地取得戦略は慎重になり、資金力を備えた民間企業はより良質な土地に焦点を当てている。2)都市投資プラットフォームは積極的に底をつき、土地取得数の割合は43%に上昇し、地元の住宅企業は資金実力と地方政府の供給特徴の変化の影響を受け、平均取得面積と金額は地方の住宅企業より小さい。3)トップ企業の土地取得に焦点を当て、地方の中小企業市場の参加度が向上し、トップ30企業全体の土地取得数は第1陣の38.9%から第3ロットの10.3%に下がった。具体的な住宅企業を見ると、21年の3回の集中土拍保利、華潤、中海はそれぞれ1091889、867億ドルの土地取得総価格で上位3位にランクインした。保利、龍湖の投資配置は最も広く、浜江、融信は深耕大本営を最も重視している。
安定した中で前進するか2022年の土地市場の変化傾向がある。1)供地回数の増加は市場の激しい変動を滑らかにし、集中供地の熱は明らかに分化し、一線都市の土地市場は率先して温度を回復するか、北京の2022年の第1陣の集中土拍の結果から見ると、規模の住宅企業の中の国有企業の中央企業はすでに積極的に土地を取り始めたが、他の都市と住宅企業はまだ修復する時間が必要である。2)全体の住宅企業の土地獲得態度は依然として慎重で、高利益低リスクの核心都市に焦点を当て、中央国有企業は主力の地位を維持し、規模の住宅企業とブランドの住宅企業は基本面の強い都市の中で土地獲得の積極性が向上する見込みである。同時に、公開市場が集中土拍に参加するほか、一部は住宅企業を受け入れるか、機関を選んで買収合併の機会を受け取ることを意図していると考えています。3)保障性賃貸住宅は増量スピードアップ段階に入った。4)重点都市の「二集中」政策には引き続き最適化の余地があり、企業の土地取得の敷居を下げ、企業に合理的な利益を与え、住宅企業の土地取得の情熱を奮い立たせることは依然として主要な最適化の方向である。
投資アドバイス
長期にわたってばらばらに分布している土地供給モデルに比べて、集中土地供給は政府の計画土地供給、企業の意思決定競争に重大な影響を及ぼした。供給側の政策は多管斉下で不動産の長期効果メカニズムを完備させ、業界は発展の新しい段階に入り、融資側から投資側への透明化管理を実行し、業界の「管理運営駆動」への転化を持続的に推進し、資金、市場研究判断、運営管理、製品力、販売能力などの総合実力の強いトップ企業に利益をもたらした。現在、業界の利益率の下落+販売景気の弱体化が続いていることは、住宅企業の貯蓄の積極性にある程度影響を及ぼしている。しかし、2、3ロットの集中土拍割増率が大幅に下落し、将来の政府に対するいくつかの政策の最適化から見ると、今年の土拍予想利益率は改善の余地がある。土地市場と住宅企業の土地取得態度の回復にはまだ時間がかかると考えているが、中央国有企業とブランド民間企業の高利益低リスクの良質な土地への参入意欲が率先して徐々に修復されることは期待に値する。プレート投資の観点から見ると、我々は「第1四半期は比較的良い配置ウィンドウ期間である」という観点を堅持し、政策改善の予想は依然として強化されており、不動産プレートの機会に引き続き注目することを提案している。信用リスクが低く、融資ルートがスムーズで、安全性が高いトップ企業: Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) Gemdale Corporation(600383) China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) 00000 2、龍湖グループ、華潤置地に注目することをお勧めします。2)金利引き下げなどのマクロと業界政策の改善の影響の下で、境界収益の大きい弾力性のある住宅企業:旭輝ホールディングスグループ、 Seazen Holdings Co.Ltd(601155) Jinke Property Group Co.Ltd(000656) 3)現在の収入確定が強く、集中度が加速していると同時に、関連住宅企業の最近の信用リスクが緩和され、弾力性が反転した不動産後の周期不動産プレート:碧桂園サービス、旭輝永昇生活、新城悦サービス。
リスクのヒント
政策の効果は予想に及ばない。不動産コントロールのアップグレード;販売が予想を上回って下落した。融資が引き締まる。
