今日、寧波は住宅ローン認定政策を緩和すると伝えられた。
しかし、財聯社の記者は複数の銀行と仲介機関から、関連政策文書を受け取っていないことを明らかにし、現在、3軒のスイートルームローンを開放していない。
住宅購入者が2軒目のスイートルームを購入した場合、1軒目のスイートルームにローンがなければ、1軒目の支払い割合は依然として40%で、1軒目のスイートルームの30%の割合を上回っています。
今日の市場に伝わる文書によると、「3軒以上の住宅にローンを開放する」という。全面的に「ローンを认めて住宅を认めない」、「ローンが终わったら最初のローン」、「最初のローン政策を実行する」など。
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3月になって、全国のビル市全体の「暖かさ」の信号は明らかではない。合理的な住宅購入需要をさらに活性化するために、より多くの都市は政策調整、信用支援の着目点を「必要」から「第一改革」に移した。
1日、政府が「ローン制限」「購入制限」政策を緩和すると発表した。鄭州も今年の省都都市の中で率先して「住宅を認め、ローンを認めた」地域だ。
一二線都市の不動産市場は在庫住宅源を主とし、中古住宅市場の景気度は不動産市場全体の温度をより反映している。中国指研究院の最新データによると、2月、全国の百城商品住宅の成約面積の減少幅は4割前後で、ビル市全体は低温状態が続いている。
「合理的な改善性の需要を満たす」と、住建部の王蒙徽部長はこのほど、国が新設した特別テーマ会議で述べた。王蒙徽氏によると、都市化の推進に伴い、2000年以前に建設された大量の古い団地には、住宅面積が小さく、組み合わせが悪く、品質が高くないなどの問題があり、大衆の居住環境と居住条件の改善の要求が切実だという。同時に、COVID-19肺炎の疫病も住民の居住条件と居住環境の改善に対してもっと切実な要求を提出した。
中央が改善性需要を合理的な住宅購入需要の範疇に入れることを何度も再確認したことに伴い、多くの業界の分析者によると、地方レベルでは、中低レベルの都市のほか、鄭州のような中高レベルの非ホットスポット都市が「改善族」のために政策支援のツールボックスを開く可能性があるという。同時に、ホットスポットの一二線都市では、二スイートルームに対する信用緩和がひっそりと強化されている。
改善族の「春」は来ましたか?
多く改善性支持政策を出す
2021年1月現在、克而瑞のデータによると、鄭州の商品住宅の去化周期は21カ月に増加し、12~18カ月の合理的な区間をはるかに超え、中古住宅価格も引き続き下落している。
しかし、人口規模から見ると、鄭州の潜在的な住宅交換需要は侮れない。第7回全国国勢調査のデータによると、鄭州の常住人口は1260.1万人で、中部地区の人口第1位の都市である。
しかし、棚改退潮は、購入制限ローン地区の中古住宅ローン金利、差額税などが高く、疫病、自然災害などの要素を重ね、この中部地区の人口大都市の不動産市場を深刻な需給アンバランスに直面させた。
今年3月1日、鄭州市政府弁公庁は「不動産業の良性循環と健全な発展の促進に関する通知」を発表した。その中で、「住宅を1軒所有し、相応の住宅ローンを決済した家庭に対して、居住条件を改善するために一般商品住宅の購入を再申請するため、銀行は初のスイートルームローン政策を実行している」と明らかにした。
第一財経は2日、現地の市民や複数の不動産仲介業者から、鄭州の複数の地域の住宅管理局が中古住宅の税金徴収政策についても調整する意向があることを明らかにした。「過去、鄭州は差額20%の方式で課税を行い、最新の調整に従い、相応の条件に合致する人は1%の査定割合で個人所得税を徴収することができたが、具体的にどのように実施するかはまだ細分化されていない」。ある仲介者によると。
貝殻研究院鄭州分院の丁賛院長によると、2013年2月、「国五条」の精神に基づき、鄭州は中古住宅の個人税を差額の20%で徴収すべきだという文書を発表した。これにより、鄭州は全国で北京を除いて、このような高差額税を厳格に執行している都市であり、これにより鄭州の中古住宅市場の活発度はずっと高くなく、一部の所有者は差額税を避けるために、この税金を住宅購入の顧客に移転し、顧客の住宅購入コストを増加させ、中古住宅市場全体の成約を冷淡にしている。
「この調整は、現在の所有者が小さなものを売ったり、古いものを売ったり、新しいものを買ったりする動力を引き出し、不動産業の良性循環を促進するのに役立つ」。丁賛は言った。
「首改」貸付条件と中古住宅の個人税徴収基準の緩和は、鄭州が今年、合理的な改善性需要に対する支持文書を明確に発行した都市になったことを意味している。鄭州を除いて、2月以来、すでに宜昌、南寧、菏沢などの多くのビル市の在庫が蓄積され、中古住宅価格が持続的に下落している非ホットスポット都市があり、2軒の住宅積立金ローンと商業銀行ローンの頭金比を下げ、2軒の住宅ローンの金利を下げるなどの面から募集を行い、現地の中古住宅市場の回復を推進している。
例えば、宜昌住宅積立金管理委員会が2月末に発表した積立金の新政によると、現地の納付・預け入れ従業員が2軒の住宅を購入しても「二選一」を引き出さず、同時に積立金を引き出し、積立金ローンを申請することができる。一方、新政は2つのスイートルームの積立金ローンの頭金を住宅価格の50%から30%に下げた。
省都都市鄭州に比べて、宜昌、南寧、菏沢などの非限定購入三四線都市の住宅交換需要はさらに弱く、中古住宅市場の需給矛盾もさらに際立っている。宜昌を例にとると、国家統計局のデータによると、現地の中古住宅価格指数は10カ月連続で下落し、この3カ月以来、下落幅は0.4%~0.5%の高位区間を維持している。
しかし、非限定購入都市の中古住宅に対する信用支援政策に比べて、業界は鄭州などの非ホットスポットの二線都市の改善性需要に対する信用支援が、市場の回復を推進する最も重要な Beijing Dynamic Power Co.Ltd(600405) になると考えている。
「現在、全国の中古住宅市場の雰囲気はまだ修復されていない。この背景の下で、不動産市場の信用支援政策は、新房市場から中古住宅市場に向かい、中低レベルの都市から中高レベルの都市に移行している」。易居研究院シンクタンクセンターの厳躍進総監は言った。
しかし、ホットスポットではない都市政策の良いニュースは、まだ市場に完全に伝わっていない。
国家統計局の最新データによると、今年1月現在、三線都市の中古住宅価格は4カ月連続で下落し、下落幅は0.4%の相対的な高位を維持している。中指研究院の月間住宅価格のデータによると、監視されている100の典型的な都市のうち、45の都市では2月の中古住宅価格が前月比で下落し、その中には張家口、宜昌などの非限定購入3、4線都市も含まれ、瀋陽、済南などの省都都市も含まれている。
広東省住宅政策研究センターの李宇嘉首席研究員によると、非ホットスポット都市にとって、現段階で発表された合理的な改善性需要を支持するビル市の新政会は今後徐々に効果を発揮し、短期的には中古住宅市場の活力を奮い立たせる役割を果たす。しかし、中長期的に見ると、実際の購買力が不足し、供給量が高位を維持する矛盾は依然として存在し、不動産市場をさらに活性化させるには、多くの政策が協力して力を出す必要がある。
ホットスポット都市中古住宅市場はすでに暖かくなった
非ホットスポット都市に比べて、ホットスポットの一二線都市は合理的な改善性需要に欠けていないが、昨年下半期の信用引き締めのため、これらの地域の中古住宅市場は一時「封印」された。2つのスイートルームに対するクレジット緩和がひっそりと増大するにつれて、一線都市を代表とする中古住宅市場は徐々に「解封」されている。
広州を例に、第一財経は多くの人から、最近、商業銀行が中古住宅ローン業務を行う際、ローン評価の基準が緩んでいることを知った。
昨年以来、中古住宅の指導価格は現在の商業銀行が中古住宅ローン業務を行う際の住宅価値の重要な参考となっている。「現段階では、銀行の貸付金は実際の成約価格に基づいて指導価格ではなく、最初のローンの清算者に対して、中古の頭金は最低5割を支払うことができる」。ある仲介者によると、この調整は市場の理性復帰、実際の成約価格と参考価格の差の減少と関係があるだけでなく、中古住宅市場の成約量の低下と関係があるという。
同時に、中古住宅ローンのさらなる金利引き下げと銀行の貸し出しの加速は、広州中古住宅市場の回復を支えている。第一財経によると、現在、広州の各銀行の2つのスイートルームのローン金利は5.65%~5.85%前後で、貸付周期は1~2ヶ月である。
「二つのスイートルームの看板を重ねると、最初の変更者が選択し、支払うことができる空間が増え、春節以来、帯見量は明らかに回復した」。上記の広州仲介者によると。
貝殻研究院の最新統計によると、監視されている103の重点都市のうち、2月の主流の2軒目の住宅ローン金利は5.75%で、先月より9ベーシスポイント下落し、2019年以来の単月最大の下落幅となり、そのうち北京、上海などの住宅ローン金利はいずれも下落した。2月103都市の平均貸付周期は38日で、先月より12日短縮され、北京、深センを含め、4割近くの都市の貸付周期は1ヶ月未満だった。
住宅価格の水準を見ると、中指研究院の北京、広州など10大都市に対する最新の調査データによると、2月の中古住宅の平均価格は40209元/平方メートルで、前月比0.24%上昇し、上昇幅は前月より0.17ポイント拡大した。このうち、6都市は前月比で上昇し、広州の上昇幅が最も大きく、杭州に次いで、両地の住宅価格の上昇幅はいずれも0.7%を超えた。住宅価格が下落した都市では、下落幅が最大約0.3%で、中古住宅価格が安定する兆しを見せている。
貝殻研究院は、供給側の救済政策に比べて、信用環境の緩和と需要側の支持政策が住宅購入コストの削減に有利であり、市場の自信を高め、住宅需要を解放するのに積極的な役割を果たすと考えている。現在、ホットスポット都市の中古住宅市場はすでに回復の兆しを見せており、各線都市の改善性支持政策と信用利益のニュースが持続的に釈放されるにつれて、全国の中古住宅市場は3月に持続的に修復され、成約量は前月比で増加し、価格は安定を保ち、全体のビル市の景気度の向上を牽引すると予想されている。(出典:第一財経)
