不動産はどうしてここまで来たのですか。政策が正確にコントロールされ、販売の基本面が低下し、一部の住宅企業が融資性キャッシュフローと経営性キャッシュフローの両殺に遭遇し、キャッシュフロー危機を引き起こした。このコントロールは以前より正確で、供給側、融資側、需要側、住宅企業側などの面から全面的に引き締められている。3つの赤い線、銀行の住宅ローンの2つの集中、前融資金の管理制御などの政策は住宅企業の融資端の資金が制限されている。販売の下行が前売り資金の監督管理を重ねて厳しくなった後、経営性キャッシュフローも阻害された。同時に、プロジェクトの支出が相対的に剛性を持っているため、住宅企業は融資性キャッシュフローと経営性キャッシュフローの両殺に遭遇し、収縮圧力が大きく、拡張力がなく、暴雷が頻繁に発生している。そのため、業界全体の問題はキャッシュフローが滞り、需要側が弱すぎることにある。現在、開発ローン、ローンローン、積立金ローン、一部の都市の前売り資金監督管理の面から続々と緩和政策が打ち出されているが、政策の実施には時間と力がかかる。われわれは政策が依然として中段にすぎず、より多くの資金面、需要側の政策が途中にあると判断した。
不動産業界の地方財政収入への貢献度は絶えず高まり、2020年には各省の平均値は49.5%に達した。
不動産業界の全国財政収入への貢献は主に不動産関連税収と国有土地使用権の譲渡収入を通じて行われ、現在、この2つの貢献度は36%に達し、20152020年までに2.67 pct上昇した。
増量部分は主に国有土地使用権の譲渡収入によって提供される。各地方政府の財政収入は不動産業界への依存度の分化が大きく、依存度が最も高い省は浙江、湖南、江蘇である。最も低いのは寧夏、内モンゴル、山西です。20152020年、全国のすべての省・地方の財政収入の不動産業界への依存度はいずれも上昇し、その中で最も上昇幅が大きいのは主に中西部経済が比較的弱い地域で、例えば青海(29.2 pct)/湖南(26.8 pct)/陝西(23.7%)である。
不動産の基本面の下落は財政収入の減少を招き、地方負債率を高め、現地の都市の再融資能力に影響を与え、都市の債務利息の返済圧力を招く。不動産の基本面が急速に下がると、税収と土地譲渡金の著しい低下をもたらし、地方政府の財政収入に影響を与える。都市投資会社に一連の悪影響を及ぼす。負債率の高い地域は往々にして都市投債の利差が大きく、非標準違約の頻度が高い。
2020年の国有土地使用権の譲渡収入は2022年の都市投債の満期利息倍数が低い省をカバーし、重慶、新疆、湖南、青海、天津がある。このうち天津、湖南、重慶の地方財政は不動産業界への依存度が高いため、土地市場の規模が低下すれば、これらの地域の都市投債の満期利息返済圧力を増大させる。
投資提案:基本面は依然として底にあると考えているが、政策緩和の方向は明るく、不動産開発プレートの「増持」格付けを維持している。これまで、今回の政策の力がまだ不足していると判断し、最近、多くの頭金の割合が低下し、4限政策が緩和され、より多くの政策の利益が道にあると予想され、主な方向は企業の資金面、需要側などを改善することにある。われわれは「政策面の持続的な利益-業界の基本面の基礎を築き、その後の回復が期待される-国央企業と良質な民間企業が土地を回復し、土地を持つ粗利率の修復」は2022年の主線論理であり、後期には基本面、業界面、企業面の3段階の共振向上に達すると考えている。信用資質が良好で、流動性に余裕があり、土貯蔵量が十分に優れている住宅企業が主な選択方向である。建议注目房企业:A株 Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) Gemdale Corporation(600383) 1 China Vanke Co.Ltd(000002) Huafa Industrial Co.Ltd.Zhuhai(600325) Jinke Property Group Co.Ltd(000656) Seazen Holdings Co.Ltd(601155) ;H株中国海外発展、緑城中国、華潤置地、龍湖グループ、中国金茂、旭輝ホールディングスグループ、中国海外宏洋。
リスク提示:疫病の影響は予想を超え、販売は予想を超えて下り、不動産税政策の力は予想を超え、住宅企業の信用違約とその影響はリスクを拡散する。
