2022年前の2カ月間、100強の住宅企業の土地取得総額は1440.9億元で、前年同期の3866億元より62.7%急落し、敷居値は直接腰を斬り、土地取得額は5億元に達して100強に入った。
「毎日経済新聞」の記者が関連データを整理したところ、2021年同期、住宅企業の土地取得規模は前年同期比9.2%増加し、各開発企業は協力の土地取得に力を入れ、2線と3、4線の都市に情熱を保っていたが、2022年に入ると、市場は冷え込み、住宅企業の配置のホットスポットは一線都市と長江デルタ地域に戻った。
地方国資分食拿地ランキング
中指研究院の「2022年1-2月全国不動産企業トップ10ランキング」によると、不動産企業トップ10に大きな変動があった。緑城中国、 Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) などは前年同期と同じ順位を維持し、中海、金地、碧桂園は昨年1-2月より順位が上昇したほか、招商、融創、華潤、万科などのトップ企業はいずれもトップ20に入っていない。
北京興創投資、 Beijing Urban Construction Investment & Development Co.Ltd(600266) 、大家不動産、容翔不動産、南通沿海グループ、寧波奉化投資グループなど、多くの非典型的な住宅企業がトップ20にランクインした。
このすべてには跡がある。先の北京の集中供地の中で、拿地企業は旭輝の民営を除いて、残りは中央企業、国有企業の開発企業だ。このうち北京興創投資傘下の興創置地は2つのブロックを獲得し、それぞれ48.2億元の独立土地と35.7億元の共同土地を獲得した。
土地面積のランキングを見ると、陝西省の不動産建設、大冶新銅都城の投資、漳州九龍江古雷の投資、山西省の建設投資など明らかな地方特色を持つ企業が上位にランクされている。
中指研究院企业事业部研究责任者の刘水氏は「毎日経済新闻」の记者の取材に対し、「北京興創投資は北京亦荘経済開発区傘下の国有企業プラットフォームであり、 Beijing Urban Construction Investment & Development Co.Ltd(600266) は北京市の国有企業であり、北京はすでに最初の供与地を完成したので、土地を前にしている。
2022年の特殊な市場環境の下で、年初の土地取得構造は2022年の年間住宅企業のランキングに影響しますか?
劉水氏は、「数カ月前の順位は通年との相関性が弱い。年初には地を押す都市もあれば、地を押す都市がなく、地を押す都市に配置された企業が上位にランクインした。通常、年中に各都市が地を押すと、この時の住宅企業の順位は通年の順位と相関性がより強く、企業の地を取る状況を客観的に反応させることができる」と述べた。
「土地を持った大戸」の投資額は腰を切った。
ランキングを見ると、緑城、中海、浜江、金地、碧桂園など、既存のランキングを維持していても、これらの「土地を持つ大戸」の実際の取得金額は前年同期の半分以下だった。なぜ住宅企業の土地取得規模が大幅に減少したのか。
劉水は記者に言った。「売れ行きが悪い一方で、企業が土地を取るのはもっと慎重である。現在、不動産市場はまだ深く調整されている。中指研究院の統計によると、1-2月のTOP 10の売上高は34%減少している。去化が弱く、住宅企業の投資がもっと慎重になる。一方、住宅企業の融資環境の改善は限られており、企業は土地を取る支出を減らしてキャッシュフローの安全を確保する。最近、不動産融資は明らかに変わっている善の分野は、主に買収合併の債務とローンを受け取り、国有企業の利益が多く、民営住宅企業の利益が少ない」と述べた。
投資規模を縮小したのは、トップ企業だけではない。中指研究院土地事業部の張暁飛高級アナリストは、2022年1-2月に各種用地計画を発表した建築面積は2177739万平方メートルで、前年同期比27%減少したと指摘した。成約は1790586万平方メートルで、前年同期比28.1%減少した。2月に単月に各種用地計画を発表した建築面積は883387万平方メートルで、前年同期比27.6%減少した。成約は7100万平方メートルで、前年同期比31.0%減少した。
データを見ると、100強の住宅企業の土地取得規模は前年同期比62.7%減少し、300都市の累計譲渡金の前年同期比減少程度とほぼ一致した(63.2%)。注目すべきは、1-2月の累計権益取得額が100億元を超えた企業は2社だけで、緑城中国(208億元)と華潤置地(128億元)で、前年同期の8社に比べて全体的な投資力が低下したことだ。
累計の新商品価値を見ると、緑城中国、北京興創投資と華潤置地はそれぞれ392億元、254億元、222億元で上位3位を占めた。TOP 10企業の1-2月の新商品価値総額は1757億元で、TOP 10企業の敷居は100億元である。
このデータは2021年同期より著しく低い:1位の浦発グループは657億元、融創中国と Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) に続いて、累計の新規貨物価値規模はそれぞれ571億元と564億元である。TOP 10企業の新商品価値総額は4073億元で、TOP 10企業の敷居は244億元である。
易居研究院シンクタンクセンター研究総監の厳躍進氏は記者に次のように述べた。「全体的に最近、住宅企業の取得意欲は確かに高くなく、多くの住宅企業も無力な状態にある。住宅販売が不景気であれば、住宅企業の資金回収状況もあまりよくないし、住宅販売データが暖かくなっても、すぐに住宅企業の資金状況の改善に現れないため、住宅企業の取得に関する動きは相対的に少ない」。
投資のホットスポットが一線都市に戻る
北京が2022年に第1陣の集中供給地の第1銃を撃つにつれて、第一線都市は再び住宅企業の投資の重要な戦場になった。中指研究院のモニタリングによると、50社の代表住宅企業が2022年1-2月に一線都市での投資面積の割合は36.2%に達した。配置区域を見ると、企業が長江デルタで土地を取ることに熱中している割合は38.1%に達した。
2022年に集中供給が行われた北京と寧波、浙江嘉興は住宅企業の敷地面積の上位3都市を代表している。このうち、北京は87.5万平方メートルで1位、寧波は52.2万平方メートルで2位だった。
2月の単月の状況を見ると、京津冀トップ10企業の土地取得額は449億元で、全国4大都市群のトップを占めている。このうち、緑城中国は北京の集中供給地の中で3つの土地を獲得し、土地の総金額は98億元に達した。長江デルタのトップ10企業が取得した金額は234億元で、2位だった。中西部のトップ10企業が取得した金額は107億元で、3位だった。
「後続の集中供給地は、5月から徐々に新しい動きがあると予想されています。つまり、3-4月の販売データの反映を見なければなりません。地域市場では、地価コストの低い2、3線都市では、経済の基本面がよく、地価がコントロール可能で、住宅企業が積極的に土地を持っている地域でもあります。」厳躍進表示。
