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地方両会の経済目標によると、今回の報告ではGDPの成長率5.5%も市場の予想にほぼ合致し、不動産投資の成長率は少なくとも2.1%以上に達すると予想されている。2021年の年間GDP成長率は依然として8.1%だったが、2021 Q 3、Q 4のGDP成長率の下落は明らかで、有力な支持に欠けており、それぞれ4.9%と4.0%に下がり、2020 Q 1(疫病の影響を受けた)を除く単四半期の経済成長率の歴史的最低値を記録した。Q 3、Q 4不動産業界のGDP成長率はそれぞれ-1.6%、-2.9%で、外因(08年の金融危機と20年の疫病)を排除したほか、初めてマイナス成長を見せた。今年のGDP成長目標は5.5%前後と定められているため、不動産の底辺支持作用は依然として重要だ。われわれの試算によると、中性仮定(22年の土地購入面積の伸び率-6%)では、不動産投資のGDPへの牽引が0.266ポイントで、2022年の不動産投資の伸び率は少なくとも2.1%以上に達しなければ、今年のGDPの成長目標を達成できないと予想されている。しかし、現在、住宅企業の資金圧力はまだ緩和されておらず、市場の景気度は低く、住宅企業の土地取得と新規着工の意欲は引き続き低迷しており、現在の状況が続くと、年間不動産投資の伸び率の圧力が大きい。そのため、業界の需給の両端政策はさらに調整される可能性があると考えています。現在の販売はまだ底をついており、2月の100強住宅企業の販売額は前年同期比47.9%減少し、販売はまだ改善の兆しがなく、政策の発展力がまだ届かず、昨年第1四半期の高基数と関係があるが、最近、不動産需給政策は地方レベルで徐々に拡散し、各地で都市部の
施策は調整を深化させ、「安定成長」政策の傾向が明確である。
住宅購入の基調が変わらないことを堅持し、剛需要を保障し、改善と新市民の住宅購入需要を満たす。2020年から2022年まで、「不動産不炒め」は3年連続で政府活動報告書に書き込まれた。同時に、「三安定」の目標の下で、合理的な住宅需要に対する支持を強調し、都市の施策によって不動産業の良性循環と健全な発展を促進した。われわれは主に:1)保障が必要とされ、改善を満たすことに現れていると考えている。具体的には、需要側は、一部の人々の購入制限条件を緩和し、例えば大学生、外来労働者、移転老人などに対して、需要を拡大する。信用支援を強化し、土地によって頭金の割合を適切に緩和し、住宅ローンの金利を下げる。同時に、剛需要を主導する市場に対して、需要の解放空間を改善することは比較的大きく、改善型需要の振興に関する奨励政策を重視することができる。最近、鄭州、青島即墨区などが地方レベルで緩和政策を実現し始めたのを見たが、実際の効果と市場感情の修復はより多くの高レベル都市のフォローアップを待つ必要がある。2)新市民の合理的な住宅購入消費を満たし、都市の施策によって差別化住宅貸付政策を実行し、新市民に一定の力を与える貸付政策の支持。銀保監会、中央銀行は通知を発表し、新市民の金融サービスを強化した。例えば、新市民が非限定購入都市で最初のスイートルームを購入する場合、最初の支払い割合は最低20%で実行でき、住宅ローン金利を下げることができるなど。
不動産業界が新しい発展モデルを模索することを支持する。1)業界を「高レバレッジ、高回転」の古いモデルから健康で安定した方向に発展させる。
2021年下半期以来、住宅企業の雷が頻繁に発生し、業界のリスクが絶えず明らかになり、業界と住宅企業が高レバレッジ、高回転を通じて急速な成長を実現した古いモデルが現在の市場環境の下ではもう継承しにくいことを十分に意識させ、規模の増加はすでに住宅企業の最も主要な訴えではなく、安全性と安定した経営をさらに重視し、全体の業界も健康に安定している。運用ドライバの変換を管理します。2)不動産市場は増量を主とする時代から増量量量を重視する時代にかけて、業界の発展に新たなチャンスが現れ、われわれは新しい発展モデルには三つの重点方向があり、しかもいずれも政府の仕事報告の中で体現されていると考えている。住宅賃貸(「保障性賃貸住宅の発展を加速する」「賃貸購入を並行することを堅持し、長賃貸市場の発展を加速させ、保障性住宅建設を推進する」)、総合サービス業者(「コミュニティサービス機能の強化」)3)不動産の「新しい発展モデルを模索する」は実際には、商業、代建、不動産管理、長賃貸マンションなど、住宅企業を関連サブ分野に配置するように誘導している。現在、不動産業開発業務の規模の増加が制限されている環境の下で、将来の住宅企業の多元化業務の収益業績貢献は依然として向上の余地があり、リスクも分散される。
投資アドバイス
最近、不動産の利益政策が多いが、効果から見ると、市場の振興作用は限られており、より高いレベルの都市のフォローアップを待つ必要があると考えている。同時に、経済目標の要求を見ると、今年全体の安定成長圧力は依然として大きく、不動産が底辺の役割を果たす必要がある。このため、両会後、各地の需給両端政策の調整がさらに加速するか、3月中旬に1-2月の統計局のデータを発表した後、より明確な政策方向があると考えています。プレート投資の観点から見ると、政策改善の予想は依然として強化されており、3、4月には不動産プレートの機会に引き続き注目することを強く提案した。信用リスクが低く、融資ルートがスムーズで、安全性が高いトップ企業: Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) Gemdale Corporation(600383) China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) 、万科A、龍湖グループ、華潤置地に注目することをお勧めします。2)金利引き下げなどのマクロと業界政策の改善の影響の下で、境界収益の大きい弾力性のある住宅企業:旭輝ホールディングスグループ、 Seazen Holdings Co.Ltd(601155) Jinke Property Group Co.Ltd(000656) 3)現在の収入確定が強く、集中度が加速していると同時に、関連住宅企業の最近の信用リスクが緩和され、弾力性が反転した不動産後の周期不動産プレート:碧桂園サービス、旭輝永昇生活、新城悦サービス。
リスクのヒント
不動産コントロールの持続的なアップグレード;販売が予想を上回って下落した。融資は引き続き引き締められている。
