事項：
中央銀行、銀保監会は「新市民金融サービスの強化に関する通知」を発表し、「新市民」の範囲を明確にし、新市民の合理的な住宅購入貸付需要を満たし、住宅購入条件に合致する新市民の住宅ローンの基準を合理的に確定することなどを提出した。
国務院の李克強総理は2022年の政府活動報告の中で、「住宅を購入しても炒めない」という位置づけを堅持し、新しい発展モデルを模索し、賃貸購入を堅持し、長賃貸住宅市場の発展を加速させ、保障的な住宅建設を推進し、商品住宅市場が住宅購入者の合理的な住宅需要をよりよく満たし、地価を安定させ、住宅価格を安定させ、都市施策により不動産業の良性循環と健全な発展を促進する。
平安の観点:
経済活動は安定した字を堅持し、「安定した不動産」の意図を明確にしなければならない。2022年の政府活動報告書は、「下行圧力に直面して、安定成長をより際立った位置に置かなければならない。あるいは不動産業界の安定した発展に重要な支えを提供し、業界資金の流動性回復のために基礎を築く。不動産は支柱産業として、2021年の不動産産業の増加値は全体の経済成長を約0.38ポイント牽引し、GDP成長への貢献率は4.64%で、不動産投資は固定資産投資の27%を占め、その安定した運行は経済成長の重要な支えである。同時に、政府活動報告では「地価を安定させ、住宅価格を安定させ、予想を安定させる」ことを改めて強調し、政策端の「不動産を安定させる」意図が明確になった。
「不動産は炒めない」という総基調は変わらず、都市の施策によって良性循環を促進している。20202002年の政府活動報告では、「住宅を購入しない」という位置づけを堅持し、コントロールの総基調は変わらないと強調した。しかし、2021 H 2ビル市の下行圧力と一部の住宅企業の信用リスクの増加を背景に、今回の政府活動報告は2021年の中央経済工作会議の表現を継続し、商品住宅市場が住宅購入者の合理的な住宅需要をよりよく満たすことを支持することを強調し、都市の施策によって不動産業の良性循環と健全な発展を促進した。最近、鄭州などの核心都市が安定したビル市の新政を打ち出したが、各市場主体の自信は依然として不足しており、全体のビル市の成約は色あせていない。その後、「都市施策により不動産業の良性循環と健全な発展を促進する」という政策の導きの下で、「両会」後、各地は都市施策のリズムが加速するか、需要の信頼回復を促進すると予想されている。
新市民の合理的な住宅購入の信用需要を支持し、政策の端の空間が大きくなる見込みだ。銀保監会と中央銀行は通知を発表し、「都市部の施策により差別化住宅貸付政策を実行し、住宅購入条件に合致する新市民初の住宅ローンの基準を合理的に確定し、借金と返済の利便性を高める」などと強調し、郭樹清主席の「不動産バブル化金融化の勢いが根本的に逆転した」という最近の態度と結びつけた。後続の住宅ローンの支援はさらに強化される見通しだ。このうち新市民主とは、本人の創業就業、子供の学校進学、子供の頼りになるなどの理由で都市部に常住し、現地の戸籍を取得していないか、現地の戸籍を取得して3年未満の様々なグループを指す。潜在的な住宅購入需要の加速放出も、現在のビル市場に一定の支持を提供することができる。同時に、現在、一部の都市の購入制限政策は非戸籍人口や定住が一定年限を満たしていないグループに対しても住宅購入制限があり、今回の政策の公布に伴い、未来の一部の都市政策が微調整されることを排除していない。
保障性賃貸住宅の支持を強化し、市場化、法治化方式でリスクの隠れた危険性を解消する:政府活動報告は再び「保障性賃貸住宅の発展を加速させる」、「賃貸購入を堅持し、長賃貸住宅市場の発展を加速させ、保障性住宅建設を推進する」などと言及し、最近、中央の何度も重要な会議と文書は保障性賃貸住宅に言及した。保障性賃貸住宅に対する重視度を十分に体現し、保障性賃貸住宅を発展させることはすでに住宅制度建設の重要な内容となっている。多城市は「十四五」期間中の保障性賃貸住宅の調達計画を発表し、全国40の重点都市は保障性賃貸住宅650万戸(間)の調達を計画し、そのうち2022年には全国で240万戸(間)の調達を計画し、銀保監会と中央銀行の通知も言及し、銀行保険機構が長期賃貸住宅の供給増加を推進することを支持している。商業銀行が法に基づいて専門化、規模化した住宅賃貸企業に貸付支援を提供することを支持し、住宅賃貸企業の資金コストを下げ、新市民の住宅圧力の緩和を助力するなど、金融支援政策の公布または市場化主体の参加積極性を牽引し、保障性賃貸住宅に関する関連政策をさらに完備させる。同時に、政府活動報告書は、金融安定保障基金を設立し、市場化、法治化方式を運用してリスクの隠れた危険性を解消し、現在の一部の住宅企業の信用リスクの解消に基礎を築くことを強調した。
投資提案:2021年9月以来、政策の基調も徐々に暖かくなってきたが、ビル市の成約と住宅企業の資金端は依然として圧力を受けている。今回の政府活動報告書は経済の「安定」の字が先頭に立っていることを明らかにし、「両会」後も各地で都市施策のリズムが加速するか、その後も「安定成長」の大局から、業界のシステム的なリスクを避けるかにかかわらず、政策側には改善の余地があり、プレートの推定値は持続的に修復される見込みだ。中長期的に見ると、今回の陣痛期における一部の住宅企業の脱退や収縮に伴い、業界全体の構造が最適化され、融資、管理制御を備えたブランドの住宅企業の市場シェアと利益能力が向上する見込みだ。開発プレートは短期耐圧能力が強く、中長期の競争優位性が際立っているトップ企業 Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) Gemdale Corporation(600383) China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) 、万科Aなどに注目し、弾力性の二線標の例えば Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) Seazen Holdings Co.Ltd(601155) などに適度に注目している。多元化の業務の面では、現在の物管プレートの評価値はすでに歴史の低位に達し、性価比が際立っており、政策の持続的な緩和に伴い、開発企業の資金端の改善に伴い、良質な物管の評価値の修復をもたらすことが期待されている。星盛商業など、軽資産の輸出力の強いビジネス事業者もいます。
リスク提示:1)不動産業界の短期変動が予想を上回るリスク;2)個別の住宅企業の流動性問題の発酵、連鎖反応が予想を上回るリスク;3）政策改善の適時性は予想リスクより低い。
