\u3000\u30001.商管研究の枠組み
1)収入構成:商業管理は通常前期準備期間と運営期間の2段階の管理を含み、賃貸料の引き上げ+管理費は商管会社の主な収入源である。主なサービスB端の取引先のおかげで、商管のサービス料率は住宅物管より市場化され、値上げはデパートの運営管理効果にかかっている。
2)商業運営の核心論理:商業運営の目的は安定した成長の賃貸料収益を生み出すためであり、商管会社は商業資産を持続的な吸引力を維持し、良質な商戸の入居+消費者の参入と消費を絶えず誘致し、良性循環を実現する必要がある。体験式消費は商管会社の引流の重要な手段となり、簡単な複製の代わりに工夫を凝らし、在庫競争の下での差別化の包囲を実現した。
3)業界に構造的な成長機会が現れ、業界集中度は持続的に向上する見込みである:1.総量論理の下で、二重循環戦略+疫情の減少は消費総量の増加機会をもたらし、消費担体としての商業不動産の長期的な発展は良好である。2.オンラインショックは弱まり、オンラインショッピングセンターの体験と社交面での機能性はかけがえのないものになった。3.異なる都市の打法が異なり、核心都市の需要が強い+都市部の拡張-絶えず新しい商業需要を誘導する-消費傾向に追いつく。非核心都市の需要は限られている-先発優位性をつかんで率先してカードを押す。現在、商管市場CR 5は12.7%にすぎず、頭部商管会社は管理規模、ブランド知名度、精細化管理の面で広い堀を築き、業界集中度の向上による発展配当を受けると考えている。
\u3000\u30002.優秀商管会社の共通性:万達商管、華潤万象生活、龍湖智創と宝龍商業を横方向に比較し、収入とコストの両端の影響因子をさらに分割し、優秀商管会社には以下の共通性があると考えている。
共通性1:関連会社+第三者外拓は共同で管理規模の着実な向上+高い契約の管理比を助力し、後続の成長の確定性が強く、規模効果は持続的に強固である。
共通性2:安定した高賃貸率+賃貸料の増加を実現でき、短期的には複製しにくい。
共通性3:ブランド資源が豊富+顧客資源が持続的に運営・維持され、企業誘致能力と顧客粘性の上で競争障壁を形成する。
共通性4:科学技術のエネルギー供給管理、コスト削減と効率化を実現し、一定の割合の上場募集資金を持続的な科学技術研究開発と投入に持続的に使用し、科学技術実力の持続的な反復アップグレードを実現する。
\u3000\u30003.財務分析:管理規模の着実な増加は高い収入規模と成長率の予想をもたらした。値上げとコストの有効な管理制御は利益能力の絶えず改善をもたらす。売掛金管理の効率的な納付率が高い。軽資産では負債規模が小さく、現金に余裕がある。
\u3000\u30004.投資提案:2022年両会は Wuxi Online Offline Communication Information Technology Co.Ltd(300959) 消費の深い融合を推進し、生活サービス消費の回復を促進し、消費の新しい業態の新しいモデルを発展させることに言及した。私たちは、現在の商管業界は構造的な成長機会を備えており、消費の回復はショッピングセンターの客流量と売上高の増加に有利であり、さらに商管会社の収入と利益の増加率を厚くすると考えています。中央国有企業のトップ企業である華潤万象の生活と経営業績の改善の余地がある宝龍商業に注目することを推薦し、上場する龍湖智創と万達商管に注目することを提案した。
\u3000\u30005.リスク提示:外拓市場の競争が激化し、買収合併価格が高くなり、商誉の減損リスクが上昇した。疫病が繰り返され、ショッピングモールの賃貸料の増加が予想を下回った。景気の下落で住民の可処分所得が下がった。
