核心的な観点.
新房:市場の下落は依然として続いている。低エネルギー級都市の新築住宅の販売は著しく圧迫されている。46都市の新築住宅の成約面積は1309.2万平で、前月比29.7%減少し、前年同期比30.9%減少した。一、二、三線都市の環比成長率はそれぞれ-34.1%、-41.4%、-40.8%で、前年同期比成長率はそれぞれ-6.5%、-20.0%、-58.9%だった。一線都市は前月比で減少し、前年同期比23.8 pctの減少幅を縮小した。二線コールバックの程度が拡大する。多くの都市は同環比で下落し、各地で続々と「託市」政策の効果が市場面で現れていない。来月、「金三銀四」の伝統的な小春春に入る予定で、今月の低基数の影響を重ねて、全体の成約予想は前月比で回復したが、全体の成約予想は前年同期の水準に戻ることは難しいと考えている。
中古住宅:成約規模は前月比で減少し、前年同期比で減少幅が拡大し、主に春節期間中の取引が活発でなく、全月の成約が下落した。16都市の中古住宅の成約面積は287.4万平方メートルで、前月比40.1%減少し、前年同期比40.6%減少した。一、二、三線都市の環比成長率はそれぞれ-32.7%、-40.6%と-43.8%で、前年同期比成長率はそれぞれ-43.4%、-28.5%と-67.2%だった。12都市のすべての都市で異なる程度の環比が低下し、8割以上の都市の環比下落幅が30%を超えた。前年同期比で見ると、成都だけが前年同期比で回復した。在庫と脱化:全体の在庫ループ比の低下は前年同期比で上昇し、脱化周期はループ比で上昇した。上海の脱化周期は依然として6ヶ月未満だ。2月28日現在、14都市の新築住宅の在庫面積は102271万平で、前月比-1.2%で、前年同期比+0.7%だった。脱化周期は12.1カ月で、環比+5.7%、前年同期+28.3%だった。一、二、三線都市の在庫面積の環比成長率はそれぞれ-1.2%、-0.7%、0.0%で、前年同期比成長率はそれぞれ+2.4%、-6.2%、+15.1%だった。脱化周期はそれぞれ9.1、10.6、15.5カ月で、環比成長率はそれぞれ+7.3%、+3.2%、+13.1%で、前年同期比成長率はそれぞれ+0.9%、-8.2%、および+65.2%だった。2月の春節と春節後期、現在の販売不況、多くの住宅企業が薄れた後の市、帰郷・置業規模の縮小の影響を受け、ほとんどの都市の新規供給が少ないため、今月の在庫面積は減少した。しかし、成約が予定通り不振になったため、多くの都市の在庫の脱化周期は再び長くなった。
住宅企業の販売:2月の不動産市場は引き続き下落調整の傾向を続け、春節期間中に疫病と業界の自信不足の影響を受け、市場全体の成約には明らかな暖かさの兆しがなく、100強の住宅企業の販売は前年同期比で1月よりさらに拡大した。2月の100強住宅企業の権益口径販売額は3084億元で、前年同期比48.4%(前値-42.3%)減少した。今月新しくTOP 20ランキングにランクインした住宅企業は、国際建設、融信中国である。TOP 20のすべての住宅企業の単月売上高は前年同期比で異なる幅の下落を示した。現在、政策の利益は絶えないが、短期的には市場の下落圧力が依然として大きく、3、4月の市場が回復できるかどうかはまだ見通しが立たない。
土地市場:1)成約が著しく縮小し、百城の土地成約建設面は前年同期比-62.1%で、土地市場が比較的寒いため、集中土拍が断絶した(北京初の集中土拍が完成した)。2)百城土地の成約全体のビルの平均価格は前年同期比-23.7%で、そのうち北京の第1回集中土拍の影響を受けて、第一線都市のビルの平均価格は同環比で上昇し、2)土地市場の熱は依然として低く、第一線都市の熱は回復した。今月、百城の土地割増率はわずか3.6%で、一線の都市の土地割増熱の上昇はほとんど北京のおかげで、2022年の第1回集中の土地割増率は4.5%に達し、昨年の第3回に比べて3ポイント上昇したと同時に、流動率も17%から6%に下落し、土地市場は回復した。
投資アドバイス
最近、不動産の利益政策が多いが、効果から見ると、市場の振興作用は限られており、より高いレベルの都市のフォローアップを待つ必要があると考えている。同時に、経済目標の要求を見ると、今年全体の安定成長圧力は依然として大きく、不動産が底辺の役割を果たす必要がある。このため、両会後、各地の需給両端政策の調整がさらに加速するか、3月中旬に1-2月の統計局のデータを発表した後、より明確な政策方向があると考えています。プレート投資の観点から見ると、政策改善の予想は依然として強化されており、3、4月には不動産プレートの機会に引き続き注目することを強く提案した。信用リスクが低く、融資ルートがスムーズで、安全性が高いトップ企業: Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) Gemdale Corporation(600383) China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) 、万科A、龍湖グループ、華潤置地に注目することをお勧めします。2)金利引き下げなどのマクロと業界政策の改善の影響の下で、境界収益の大きい弾力性のある住宅企業:旭輝ホールディングスグループ、 Seazen Holdings Co.Ltd(601155) Jinke Property Group Co.Ltd(000656) 3)現在の収入確定が強く、集中度が加速していると同時に、関連住宅企業の最近の信用リスクが緩和され、弾力性が反転した不動産後の周期不動産プレート:碧桂園サービス、旭輝永昇生活、新城悦サービス。
リスクのヒント
不動産コントロールの持続的なアップグレード;販売が予想を上回って下落した。融資は引き続き引き締められている。
