住宅販売の中で、露店面積はずっと論争が大きく、住宅購入者は露店面積が不透明で、露店面積が大きすぎて、消費者の権益を侵害していると考えており、関連報道もしばしば各メディアに露出している。2019年住建部の「住宅プロジェクト規範(意見募集稿)」では、「住宅建築はカバー内の使用面積で取引すべきだ」と指摘している。今年も人民代表大会の代表が露店面積を取り消すべきだと提案した。果たして、露店面積の廃止をどう考えているのだろうか。
筆者から見れば、露店面積を簡単に取り消すのは実質的な意味がない。
住宅は確かに露店面積があるので、ロビー、エレベーター、階段などの露店面積の存在は疑いの余地がない。これらの露店面積も住宅購入者のためにサービスされており、有料になるに違いない。露店面積をキャンセルするには、住宅価格の上昇、不動産費の上昇、暖房費の上昇などを通じて徴収しなければならない。
1978年の中国の改革開放以来、住宅制度も絶えず改革されており、特に中国は1998年に福祉分譲住宅を切断した後、住宅販売時、中国の住宅は建築面積で計量されており、もともと私たちの住宅所有権証、現在の不動産権証に記載されている住宅面積も建築面積である。現在、商品住宅には建築面積が表示されているだけでなく、保障住宅、賃貸住宅にも建築面積が表示されています。部屋を変更する前に、私たちは使用面積を使っていましたが、今の夫の部屋は依然として使用面積です。
実は、家の面積は3種類の計量口径があって、1つは建築面積で、1つは使用面積で、もう1つは居住面積です。三者の関係の中で、建築面積が最も大きく、建築面積には露店面積が含まれている。使用面積が中央で、居住面積が最も小さい。従来の6階以下のダンナの部屋を例にとると、3つの換算関係は、1建築面積=1.33使用面積=2居住面積である。
「建設部商品住宅販売面積計算及び公用建築面積分担規則(試行)」(建房[1995517号)は、商品住宅は「セット」または「ユニット」で販売され、商品住宅の販売面積は住宅購入者が購入したセット内またはユニット内の建築面積(以下「セット内建築面積」と略称する)と分担すべき公用建築面積の和であると規定している。すなわち、商品住宅の販売面積=セット内の建築面積+割り当てられた公共建築面積である。
公共建築面積は以下の2つの部分から構成されている:(1)エレベーター井戸、階段間、ごみ道、変電室、設備間、公共玄関と通路、地下室、当直警備室及びその他の機能上、建物全体にサービスする公共用部屋と管理用部屋の建築面積;(2)シース(ユニット)と公用建築空間との間の仕切り壁及び外壁(山壁を含む)壁の水平投影面積の半分。
これにより、「北京市商品住宅販売面積計算及び公用建築面積分担暫定規定の再印刷配布に関する通知」(京国土住宅管理権字[2000]第369号)は、商品住宅販売は建築面積を面積計算単位とすると規定している。割り当て可能な公共建築面積は、(1)ロビー、公共玄関、廊下、通路、公衆トイレ、電気(ビル)階段フロントホール、階段間、エレベーター井戸、エレベーター機械室、ゴミ道、パイプ井戸、消防制御室、ポンプ室、タンク間、冷凍機室、消防通路、変電室、ガス調圧室、衛星テレビ受信機室、エアコン機械室、給湯ボイラー室、エレベーターラウンジ、当直警備室、不動産管理用部屋など及びその他の機能上当該建築に奉仕する専用設備用部屋。(2)カバーと公用建築空間との間の仕切り壁及び外壁(山壁を含む)の壁体面積の水平投影面積の半分。
また、計上すべきでない公共建築空間を専門に規定している:(1)倉庫、自動車車庫、非自動車車庫、車道、暖房ボイラー室、人防工事としての地下室、単独で使用機能を備えた独立した使用空間。(2)分譲単位の自営、自用の家屋。(3)複数の家屋にサービスする警備室、管理(不動産管理を含む)用住宅。
そのため、露店面積の計算、測定には法的根拠がある。しかし、露店面積の計算が複雑で、高さや等級の異なる建築の露店面積が異なるため、誤解や曖昧さを招くことは避けられない。一部の開発者は、計上すべきでない露店面積を露店面積に計上している。
これに鑑みて、筆者は住宅面積が露店面積を含む建築面積で計量されているのか、それとも露店面積を含まない使用面積で計量されているのか、いずれも統計口径や計量単位が異なるだけだと考えている。建築面積や使用面積で計量すると、住宅全体の総価格に影響を与えるのではなく、単価に影響を与える。開発者が計量単位によって費用を少なく受け取ることはないからだ。
使用面積によって住宅価格、不動産費、暖房費、税金などを計量して、もたらした結果は人々が住宅の単価がまた上昇したことを見て、不動産費、暖房費、税金なども上昇して、不動産会社が元の暖房費のコストを住宅面積に割り当てることができるため、使用面積が少なくなって、不動産費は自然に値上がりして、暖房費などの道理は同じです。そうでなければ、不動産会社や暖房会社などは入金が足りず、スイートルームの建築面積はいつも使用面積より大きく、住宅価格や各種の税金を1平方メートルごとに割り当てることも多くなります。
将来、住宅販売が使用面積で住宅面積を計量し、結果として各種税費が上昇したり、使用面積に基づいて各種物業費、暖房費、税費の基準を再確定したりする必要がある。このようにしてもたらした仕事量も大きく、住宅価格の上昇、各種税費の上昇に対する庶民の疑問を引き起こし、不動産市場の安定に不利である。まして計量単位の変化は、一連のデータの継続使用が不可能になり、断崖的な変化が発生し、ビッグデータを根拠とした科学的な意思決定に迷惑をかける。
そのため、住宅販売で住宅建築面積を使用面積に変えることが住宅購入者の権益を保護したと考えられているが、そう簡単ではないだろう。
これにより、筆者は政策の安定性の原則に基づいて、住宅の販売時に、以前の露店面積を含む建築面積を住宅の計量単位として、民衆の新しい誤解と曖昧さを引き起こさないようにしなければならないと提案した。
民衆の疑問を解消するために、露店面積の知識の普及を強化しなければならない。開発者に住宅購入契約書に書くように要求した。露店が不合理であれば、住宅購入者は苦情を申し立てたり、購入を放棄したりすることができ、開発者に露店面積の合理的な計算を促し、ビル市をより安定させることができる。
著者は首都経済貿易大学趙秀池教授で、北京市不動産法学会副会長兼秘書長を兼任している。
