国務院新聞弁公室はこのほど、経済金融の良性循環と質の高い発展を促進する記者会見を行った。中国 China Construction Bank Corporation(601939) 代表取締役の田国立氏は会議で、家を買うことで切り上げられる時代はすでに過ぎ去り、中国市場の成熟化に伴い、賃貸に頼る時代はすぐに到来すると述べた。
「家を買うから建てるまで」から「家を借りるから建てるまで」まで。「賃貸購入と並行」から長賃貸市場の発展を加速させる。金融機関から不動産企業、住宅購入者から賃貸人まで、不動産業界の各利益関係者は深い思想変革と洗礼を迎えている。
土拍予冷贩売下り利益関系者各奔东西
1月17日、国家統計局の公式サイトは2021年の全国不動産開発投資の完成状況、商品住宅の販売と販売待ち状況、不動産開発企業の資金到着状況を発表した。データによると、2021年、全国の不動産開発投資は前年同期比4.4%増加した。全国の商品住宅の売上高は18兆193兆元で、前年同期比4.8%増加した。
実際、単月のデータを見ると、2021年3月から商品住宅の売上高と販売面積は上昇から下落し、12月まで10カ月連続で下落した。このうち、2021年1-2月の開発投資は前年同期比38.3%増加した。
売上高と販売面積の下落も不動産企業の土拍意欲に影響を及ぼした。2021年、不動産開発企業の土地購入面積は21590万平方メートルで、前年より15.5%減少した。土地の成約代金は17756億元で、前年より2.8%増加した。
具体的には、多城2021年の三輪集中供給地はいずれも氷と火の二重天の局面を呈している。一方、2021年の第1回集中供給地のうち、重慶、杭州、アモイ、深センなど多くの都市の平均土地割増率は20%を超え、そのうち、重慶全体の割増率は43%に達し、集中供給地22城の割増率のトップにランクされている。一方、わずか5カ月後、第2ラウンドの土地供給市場の熱は急落し、最低価格の成約は常態となり、22都市の平均割増率は4%にすぎず、そのうち8割以上の都市の割増率は第1ラウンドより大幅に低下し、そのうち重慶の最高割増率は0.43%にすぎず、全体の割増率は0.02%にすぎず、土地撮影中の大量の土地の流標や最低価格の成約はなかった。第3ラウンドの集中供給地は一部の条件が「適度に縛られている」にもかかわらず、多くの都市も異なる程度に土拍の敷居を下げたが、土地市場全体の割増率は相対的に高くなく、競争も激しくない。
土拍予冷、販売が下落し、複雑な内外部発展環境が重なり、不動産業界の各利益関係者が背負い始めた。
2021年以来、各銀行は次々と不動産ローンを引き締め、住宅ローン政策を調整してきた。
不動産市場の成約の予冷と不動産コントロール政策の役割が明らかになるにつれて、住宅価格の上昇の勢いが抑制され、一部の都市の住宅価格は緩やかに下落し始め、潜在的な住宅購入者の様子見の感情がますます濃くなり、住宅購入の情熱と急迫感が大幅に減退し、不動産在庫の解消の難しさを激化させた。
不動産コントロール政策、銀行ローン政策の調整、住宅購入者の様子見の情緒が深まるなどの要素の影響に制限され、不動産企業の開発と脱化の圧力が急増し、返済と債務返済の圧力が際立っており、不動産企業の販促、割引販売が常態となり、さらに土拍市場の景気と不動産の後続開発の進行に影響を及ぼしている。
多方面の要素の影響の下で、不動産業界の発展の方向は次第に転向して、かつて非難された高回転モデルは過去式になって、不動産業界と不動産企業の新しい運動エネルギーは絶えず成熟している。
先端配置の優位性は不動産業界が新しい運動エネルギーを育成することを際立たせている
都市開発が進むにつれて、新築住宅市場の空間は次第に小さくなり、在庫住宅は居住分野の主要な供給源になるだろう。近年、多様な要因の影響で、不動産運営、長賃貸マンションなどの分野に足を踏み入れる住宅企業が増えている。
2014年6月、「人民日報」は万科グループ総裁の鬱亮な文章「ビル市が白銀時代に入った」を転載し、業界の話題を呼んだ。同年、万科は率先して水長賃貸マンション分野を試験し始めた。2014年11月、万科は賃貸住宅分野に正式に進出し、同月に初のプロジェクト泊寓・万匯楼を引き継いだ。2015年、万科は単独で賃貸マンション業務部発展長賃貸マンションを設立し、いくつかの重点都市で試み始めた。2016年、万科は傘下の各支社長賃貸マンションプロジェクトを統合し、統一的な管理プラットフォームを作成し、プロジェクトの開拓、運営管理、価格審査と財務決済などを統一し、「泊寓」ブランドに統一した。
2月23日、微信公衆号「在泊寓」は泊寓2021年度の成長報告を発表した。データによると、万科傘下の青年マンションブランド「泊寓」はすでに全国33都市、管理400店舗を配置し、開業住宅源は計16万軒を超え、平均賃貸率は95%で、累計2944人の資産側に資産管理サービスを提供し、中国最大の集中式長賃貸マンションブランドとなっている。
万科のほか、2017年3月、龍湖傘下の冠寓は実質的な歩みを踏み出し、成都金楠天街店、時代天街店プロジェクトに初めて着陸した。2021年6月現在、龍湖冠寓は北京、上海、深セン、広州などを含む全国30余りの高級都市を配置し、開業住宅源は計9.4万軒で、長期にわたって業界規模の上位3位を維持し、期末賃貸率は94.1%に達し、6ヶ月以上の住宅源賃貸率は95.5%に達した。
このほか、保利、遠洋、緑城、 Yango Group Co.Ltd(000671) 、金地、旭輝、越秀、中駿、上坤、方円、 Nacity Property Service Group Co.Ltd(603506) などの不動産企業と不動産会社も次々と長賃貸マンションを配置している。しかし、長賃貸マンションの先駆者や業界のトップブランドに比べて、後発のショーの規模と業務配置は相対的に限られており、影響力と住宅源の数もやや不足している。
長期賃貸マンションのほか、不動産企業もすでに商業運営、不動産管理、文旅、養老などの分野で頻繁に落子している。しかし、不動産管理、商業運営管理、長賃貸マンションなどの少数の分野が成熟した商業モデルを模索し、利益を実現しているほか、大部分の分野は依然として持続的な投入段階や損失段階にある。長期的に見ると、住宅企業は十分な人材備蓄、強力な資金支援、関連分野の豊富な経験の支えの下でこそ、多元化経営から利益を得ることができる。
政策の誘導と市場の進化の過程で、長賃貸マンションは、徐々に際立っている。しかし、長賃貸マンション固有の重資産運営、リターンサイクルの長さの特徴と区位要素への高度な依存により、ブランド住宅企業の長賃貸マンションの賃貸料が長期にわたって高くならず、中小企業も資金源が不足して持続的に投入することが難しく、長賃貸市場の競争が十分ではない。また、脱退ルートが単一で、賃貸購入の異なる権、供給が限られているなどの問題も、長賃貸市場の各参加主体の神経を悩ませ続け、牽引している。
左手政策右手資金賃貸と並行して新しいチャンスを迎える
2021年7月2日に国務院は「保障性賃貸住宅の発展の加速に関する意見」を発表し、初めて国家レベルから住宅保障システムのトップレベルの設計を明確にし、国家の保障性賃貸住宅に対する重視の程度を体現した。
2022年の政府活動報告書は、長賃貸市場の発展を加速させると指摘した。これに先立ち、2月8日に中央銀行、銀保監会が「保障性賃貸住宅に関する貸付が不動産貸付の集中度管理に組み入れられないことに関する通知」を発表したのに続き、2月27日、銀保監会、住建部は共同で「銀行保険機構が保障性賃貸住宅市場の発展を支持することに関する指導意見」を発表した。保障的な賃貸住宅の建設運営に対する金融支援をさらに強化する。
さらに注目すべきは、2021年6月21日、第1陣の9つのインフラ公募REITs試験プロジェクトが順調に上場し、計314億元の資金を募集し、産業園区、高速道路、倉庫物流、汚水処理などの多種の資産タイプをカバーし、募集資金は科学技術革新、グリーン発展と民生などの短板分野に重点を置いている。製品が発売されて以来、全体的な運行は安定しており、試験の予想に合致し、良いスタートを切った。試験プロジェクトの成功は、中国の公募REITs市場建設が重要な一歩を踏み出したことを示している。
これも2008年12月に国務院常務会議が9つの金融が経済発展を促進する政策措置を研究確定し、不動産信託投資基金(REITs)が革新融資方式としての性質を明確にして以来、REITs製品が市場建設の面で踏み出した重要な一歩である。これは、不動産企業が不動産運営を転換し、長賃貸製品を大いに発展させることが新たなチャンスを迎えていることを意味している。
また、国有大手商業銀行の入局も、賃貸市場の規範的な発展に新たな原動力を注入している。
公開資料によると、長年にわたって蓄積された「新世代」の核心システムの技術優位性に基づき、 China Construction Bank Corporation(601939) 住宅賃貸サービスプラットフォームシステムの構築に力を入れている。総、分、支店の3級連動協力の下で、 China Construction Bank Corporation(601939) は率先して地方政府と市場監督管理運営の需要に正確に一致する住宅賃貸監督管理と取引サービスプラットフォームを構築した。このプラットフォームは「全プラットフォームサポート、全チェーンサービスと全製品セット」の三大位置づけに立脚し、試験都市住宅賃貸市場に総合解決方案を提供する。
同プラットフォームは開放性と共有性が強く、政府、大家、テナント、マネージャー、リース企業、都市運営、プラットフォーム運営、銀行などの監督管理とすべての取引サービス主体に対する機能とインタフェースの開放をサポートしているという。プラットフォームが住宅源の真実性を提供することを確保するために、企業の住宅源はすべて China Construction Bank Corporation(601939) と有名なブランドのマンション賃貸企業が共同で運営し、すべての住宅源情報は確認した後に発表された。個人の大家の住宅源情報はすべてオンラインの核真、実地確認、バックグラウンドの審査を経てから発表することができる。
賃貸購入と並行政策の実行を推進することを助力し、 China Construction Bank Corporation(601939) は市場の推進者と建設者に力を入れるだけでなく、同時に長期賃貸文化のリードと育成を重視し、「家は住むための賃貸がいい」、「長期賃貸は長期居住は長期居住である」という住宅の新しい理念を積極的に提唱し、賃貸を美しい生活を楽しむ新しい選択にする。この理念を推進するために、 China Construction Bank Corporation(601939) は「CCB建融家園」ブランドコミュニティの構築に力を入れ、住宅賃貸金融センターを建設し、専門子会社を設立して賃貸管理、ロット団地のブランド化管理を担当し、住宅源の安定した長期賃貸を保証し、住宅源の品質を高め、テナントの幸福指数を高める。
終わったばかりの全国両会では、複数の代表と委員が不動産分野の建言献策に焦点を当て、主に前売り制、賃貸購入同権、グリーン低炭素建築などをめぐって、関連書面の提案と議案の提案を提出した。全国人民代表大会代表、58同城CEOの姚力波氏は、住宅購入者と賃貸者が同等の権利を享受することを確保し、賃貸の基本公共サービスの均等化を徐々に推進しなければならないと述べた。また、専門的で効率的な租務法廷を設置し、賃貸紛争を専門に処理する多元化紛争解決メカニズムを設計した。全国政協委員、住宅天下創始者の莫天全氏も、住宅賃貸市場、特に保障的な賃貸住宅の発展に力を入れ、賃貸住民が公共サービスを享受する権利を推進し、賃貸グループの後顧の憂いを解消することを提案した。
融資、税収、賃貸同権などの各利益政策の推進、実施と着地、保障的な賃貸住宅の持続的な建設、長賃貸マンションの精細化運営段階に入るにつれて、「全人民を住ませる」という厳粛な約束の下で、賃貸購入と挙は新たな発展のチャンスを迎えている。
