北京時間3月10日、貝殻(NYSE:BEKE)は2021年通期と第4四半期の財務報告書を発表した。一方、貝殻の収入と総成約額(GTV)は引き続き増加を維持している。一方、貝殻は再び純損失を生んだ。
2021年、この不動産ブローカーの頭部会社は複雑な曲線を描いた。不確実性に満ちた2022年、貝殻が開いた「一体両翼」戦略が効果的かどうかは、まだ観察されている。
新築業務「足を引っ張る」
2021年の不動産業界の困難は言うまでもなく、多くのコアデータで貝殻は依然として良好な成長を遂げている。
財報によると、貝殻の2021年の営業収入は前年同期比14.6%増の808億元(人民元、以下同)、総GTVは同10.1%増の3.85兆元だった。また、2021年第4四半期末の貝殻ネットワークの店舗数は5万1000店を超え、前年同期比8.7%増加した。活発な店舗数は4万5000店を超え、前年同期比4.4%増加した。
貝殻会長兼CEOの彭永東氏は、「デジタル化が業界の転換を駆動し、サービス者が不足してはならない。品質サービスはサイクルを越えて顧客の信頼を築くことができる」と述べた。
これに先立ち、彭永東氏は貝殻が直面している困難を認め、「2021年に会社が直面している内外の環境が相次いで変化し、貝殻の選択が困難に直面し、変化の中で変革している」と述べた。
財務報告書によると、2021年に貝殻の利益能力が低下し、営業コストが上昇し、損失も再び現れた。2021年の貝殻の純損失は5.25億元で、調整後の純利益は22.94億元だった。
2021年の貝殻営業コストは前年同期比21.1%増の649億元だったが、2020年は536億元だった。同時に、毛利は前年同期比6.2%減の158億元、2020年は169億元だった。粗金利は19.6%に下がり、2020年は23.9%だった。
2021年の運営費用は前年同期比22.5%増の172億元で、2020年は140億元だった。貝殻はお金を使う場所を詳しくリストした:管理費89億元、マーケティングと普及43億元、研究開発32億元、商誉、無形資産とその他の長期資産の減価償却7.47億元。
貝殻年報のこのような表現は、新房業務に大きな関係がある。
財務報告のデータから見ると、新房業務と中古住宅業務はいずれもある程度増加した。2021年の貝殻在庫住宅取引サービスの営業収入は前年同期比4.5%増の319億元に達した。新築住宅取引サービスの営業収入は前年同期比22.5%増の465億元だったが、2020年には379億元だった。
粗利率の低下の原因について、貝殻は「収益率の低い新築住宅取引サービスの収入構造における割合が持続的に向上している」「新築住宅分野に専念する販売チームの拡大が固定コストの増加をもたらしている」などと説明した。
そのため、GTVの半分以上に貢献したが、貝殻の目に映る新築事業は業績を牽引する重要な原因だ。
また、管理費の中には「市場の下落時期に貸倒損失が増加した」というものもありますが、中古住宅事業が直面しているのは個人顧客で、貸倒が少ないため、ここでも新房市場がもたらすマイナス効果です。
「困難をチャンスに変える」
2021年の貝殻の年間データがまだ憂慮されているとすれば、2021年第4四半期の表現は好ましくない。
2021年第4四半期、貝殻の成約額(GTV)は7324億元で、前年同期比34.6%減少した。在庫住宅取引のGTVは3546億元で、前年同期比39.4%減少した。新築住宅取引のGTVは3568億元で、前年同期比24.0%減少した。新興およびその他のサービスGTVは210億元で、前年同期比68.2%減少した。営業収入は178億元で、前年同期比21.5%減少した。赤字は11.84億元(前年同期は12.67億元)、調整後の営業赤字は3.98億元(前年同期は22.31億元)だった。
貸倒問題も同様に貝殻の2021年第4四半期の業績を悩ませており、財報によると、「2021年第4四半期の管理費用は22.02億元で、前年同期は18.84億元で、主に貸倒損失が増加した」という。
貝殻執行役員、首席財務官の徐濤氏は市場に対する判断は、「昨年下半期の市場は急激に下落した」「不動産業界の発展が長期的で持続可能なものに転換し始めたことに伴い、われわれは直ちに調整を行い、運営の最適化と戦略のグレードアップを通じて効果的に困難をチャンスに転換した」と述べた。
2022年第1四半期の業績についても、貝殻は楽観的ではなく、「2022年第1四半期の営業収入は115億元から125億元で、2021年同期より約39.6%から44.4%減少すると予想されている」と述べた。
実際、今年に入ってから、住宅企業の業績は昨年下半期の下落傾向を続けている。中指研究院のデータによると、2022年1-2月、トップ10の住宅企業の売上高は平均103.0億元で、前年同期比34.0%減少し、異なる陣営の住宅企業の成績はいずれも大幅に減少した。
一つは、2021年12月31日現在、貝殻マネージャーの数は454504人で、2020年末より7.8%減少した。このうちアクティブマネージャーの数は406794人で、2020年末より8.7%減少した。また、モバイル端末の平均月間アクティブユーザー(MAU)は3737万人で、2020年同期のMAUは4818万人だった。
彭永東氏は、「2022年のプラットフォームの店舗数とマネージャー数はいずれも第1四半期に底をつくと予想され、2022年末のアクティブな店舗数とアクティブなマネージャー数は第1四半期末より1桁増加するだろう」と述べた。
発力家装と賃貸
貝殻自体が現状をはっきり認識しているため、「一体両翼」は彭永東が年報で繰り返し言及した言葉だ。彼は、「『一体』とは、私たちの主な業務であるストックルームと新房ブローカーの取引サービスコースを指す。『両翼』は、それぞれ大ホーム事業群と普恵居住事業群を整備している」と説明した。
彭永東氏はさらに、「居住サービス分野の配置を全面的に活性化し、2022年度と将来の財務表現に重要な影響を与えるだろう」と述べた。
注目すべきは、貝殻が徐々に「両翼」の行動を始めていることだ。
2021年7月6日、貝殻は聖都の家装の100%の株式を買収すると発表し、総対価は80億元を超えず、2022年上半期にすべての引き渡しが完了する見通しだ。貝殻から見ると、家装市場はデジタル化された在庫住宅取引市場と似ており、空間が巨大で、高度に分散しており、長期にわたって相対的に高速な成長態勢を維持してきたが、ユーザー体験には大きな向上空間があり、産業インターネットの「重」度の思考で「重」になる必要がある。
彭友東氏は、「私たちはやる能力がある。過去の実践を含めて、 Wuxi Online Offline Communication Information Technology Co.Ltd(300959) に対する理解、大チームの管理、プロセスの標準化に対して、私たちはやる能力がある」と話した。
しかし、現在、家装業界には絶対的な大手は現れず、彭永東も家装市場の現状を知っている。
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また、貝殻2021年末に貝殻恵居事業群が設立され、「貝殻賃貸」が発売された。今年2月10日、貝殻は共同建設に投資した最初の青年マンションプロジェクトが上海徐匯区に着地したと発表した。マンションの敷地面積は4万平方メートル近くで、古い工場の建物から改造され、2978軒のマンションがある。
しかし、現在、賃貸業界で本当にお金を稼ぐことができる企業は少ないと言える。ある長期賃貸マンションの業者は毎日経済新聞の記者に、「私たちの業界の性質が私たちが微利であることを決定した」と話した。
特に2021年、かつて狂ったように拡張した卵殻マンションは、賃貸料が高く、レバレッジが重なり突然の疫病で一夜にして消えた。今年1月、「長租マンション第1株」の青客マンションも大損をした後、破産清算手続きに入った。これに先立って、長賃貸マンションの分野に進出した不動産企業も徐々に人気を失っている。
貝殻の新しい業務に対する複雑な心境は徐濤の発言から一二を読むことができるかもしれない。「われわれは大胆に試み、慎重に証明を求め、『美しい居住』分野をめぐる家庭と普恵居住サービス業務により多くの資源を投入する。新しい業務の初期に必要な投入はグループの2022年の利益レベルに一定の影響を与えるが、消費者に『居住』をめぐる全シーンの良質なサービス体験をより多くもたらすと信じている」。
