2月の住民の中長期貸付は歴史的にマイナスに下落し、不動産調整の長尾効果を反映している。
多くの機関は、今後、「不動産を炒めない」という原則の下で、より多くの政策と措置が住民の住宅購入の自信を奮い立たせ、現在の情勢を転換し、不動産市場を安定させるよう努力すると考えている。
住民中長貸付現負値
中央銀行はこのほど、2月の金融統計データ報告書を発表した。注目すべきは、住宅ローンを主とする住民の中長期貸付が459億元減少し、統計データが出て以来、初めてマイナス成長したことだ。 今年1月、この数値は7424億元増加した。
不動産市場の販売側の不振は、住民の中長期貸付がマイナス成長した最初の原因である。 Citic Securities Company Limited(600030) 首席エコノミストは、今回の住民ローンの下落は主に中長貸付の初のマイナス成長に現れているが、住民の中長貸付の重要な部分は不動産ローンであり、これは側面から、現在の不動産の情勢が厳しいことを示している。銀行の貸し出しは一般的に不動産販売に遅れており、不動産の単月販売面積の伸び率は昨年第3四半期からマイナス成長に入ったため、昨年12月の住民の中長貸付が前年同期比で減少した問題が続いている。
申港証券アナリストの曹旭特氏は、ローンが商品住宅市場に対する反応に一定の遅れがあると分析した。住民の中長期貸付の主な構成部分はローンであるが、ローンは商品住宅が販売された後も、一定の審査時間が必要であるため、ローンのデータは天然に商品住宅市場の基本面に遅れている。具体的な遅延の時間は、市場の実際の承認速度に関連しています。
不動産販売予想低位徘徊
100強の住宅企業の販売状況は不動産市場の販売不振を証明した。克而瑞研究センターの最新データによると、2022年2月、100強の住宅企業の販売操作額は4015.8億元で、前月比23.5%減少し、前年同期比47.2%減少し、「腰斬り」に近づいた。
不動産販売はなぜ冷え込んだのか。
Everbright Securities Company Limited(601788) 報告書によると、2月の不動産販売市場の熱が高くないのは祝日など多くの要因と関係があるという。今年の旧正月は1月末から2月初めにかけて、前期の販売不振や春節期間中の住宅ローンの返済圧力を考慮して、2月の住宅ローンは増量萎縮の態勢を呈している。
「住宅購入の見通しが濃く、中長貸付(主に住宅ローン)の伸びが鈍化し、2月の商品住宅の成約面積は前年同期比27.3%減少し、不動産市場の悲観的な予想が続いている」と述べた。信達証券のマクロ報告書によると、クレジットの崩壊を避けるには、住宅ローンの崩壊を避けることが重点だという。
将来の不動産販売の動きを展望すると、 Gf Securities Co.Ltd(000776) 報告書によると、歴史の動きから見ると、土地譲渡金は不動産販売面積、不動産販売金額の動きとほぼ一致しており、不動産金融の慎重な管理制度が変わらず、「二重削減」が学区の不動産予想、不動産税改革の試行推進に影響を与えている背景に、不動産販売は依然として低位をさまよっていると予想されている。土地譲渡収入の前年同期比の伸び率は低位をさまよい、短期的な下落を排除しない。
土地譲渡金は多くの地方政府の総収入皿の中で大きな重みを占めており、多くの都市は土地譲渡収入に依存して収支の不足を補っている。Windの統計によると、地方土地の譲渡収入は1998年の507億元から2020年の8.4兆元に急上昇し、165倍に増えた。
コントロール材料より柔軟で精確な
最近、多くの都市が不動産市場の販売を刺激する政策を打ち出した。関連刺激政策は主に販売の猶予、頭金の引き下げ、コード入り人材の住宅購入などに集中している。
機構関係者は、将来的には需要端のコントロール緩和政策が広範囲に打ち出され、「都市による施策」がより柔軟に運用されると考えている。
Citic Securities Company Limited(600030) 首席経済学者は明らかに、現在の住民は住宅価格に対する予想が悪く、住宅購入の見通しが濃く、不動産融資の「3つの赤い線」と集中度の管理制限が依然として存在し、住宅企業の経営圧力が大きく、レバレッジを加える意欲が弱いと述べた。将来、政策は必ず様々な措置を通じて住民の住宅購入の自信を奮い立たせ、現在の情勢を転換しようと努力するが、「託して挙げない」、「住宅は炒めない」、「三安定」の原則は変わらない。
政府活動報告書の最新の発表と結びつけて、未来の不動産コントロールはより柔軟で正確で、一方では「都市の施策による」と「良性循環」を継続する一方で、保障的な賃貸住宅計画の着地と推進を加速させ、不動産のマクロ指標は本年続々と曲がり角が現れ、需要側も改善される見通しだ。
信用緩和に取り組む政策は様々な形でさらに現れます。 Huatai Securities Co.Ltd(601688) 報告書は、将来の金利引き下げの確率が大きくなり、住宅ローン額と地方需要端の政策支援力が持続的に向上していると考えている。歴史的に見ると、新規住民の中長期貸付金が前年同期比マイナス成長した場合、通常は長い慣性(24カ月、16カ月)が続くため、慣性を転換するには、より多くの政策が必要だ。金融政策は3月、4月も緩和の窓口期にあり、金利引き下げの確率が増大する見通しだ。十分な額の支えの下で、住宅ローン金利と貸付周期の改善は依然として続いている。
Everbright Securities Company Limited(601788) 報告書によると、需給圧力の下で、住宅ローン金利は依然として大幅に下がる余地があり、定価端のさらなる緩和を通じて、住民の住宅購入需要の上昇を刺激し、不動産市場の販売を安定させる役割を果たすと予想されている。
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