投資のポイント
2月に増加した住民の中長貸付金は459億元で、統計があって以来初めてマイナスだった。政策のさらなる境界変化の予想が強まり、不動産株の投資機会に注目している。
住宅ローンは初めてマイナスで、主に3つの要素によって引き起こされた:需要が弱く、季節的な要素、住宅ローンの返済量は住宅ローンの残高の増加に伴って一定の量に達した。確かに不動産の基本面は弱体化し続けているが、不動産の基本面と住宅ローンの需要が断崖的に下がっているわけではない。
1、需要が弱い。商品住宅の販売額は昨年8月から大幅に減少し、8-12月の単月は前年同期比-19.7%、-16.9%、-24.1%、-17.2%、-1.6%だった。100強の住宅企業のデータを見ると、今年1-2月の販売も弱い。
2、季節的要因。2月の販売金額は季節性が低く、新規住民の中長期も季節性が低い。
20172021年(2020年を除く)には、2月の新規住民の中長貸付平均はその年の月度平均値の74%で、平均は年間新規住民の中長期の6%を占めている。
3、現在、住宅ローンの返済はすでに一定の量に達し、販売の大幅な減少は、住宅ローンのマイナス成長をもたらしやすい。確かに不動産の基本面は弱体化し続けているが、住宅ローンの需要が断崖的に下がっているわけではなく、今年の年間住宅ローンは依然として増加している。
2月の売上高が前年同期比20%減少したと仮定し、2月の住宅ローンの発行額は2285億ドルと試算されたが、住宅ローンの返済額は2532億ドル、RMBSは212億ドルで、住宅ローンの純増加額は-459億ドルで、マイナス成長となった。現在、住宅ローンの返済はすでに一定の量に達しており、2月に正常に1453億元返済されると試算されている。この部分は毎月正常に元利を返済し、相対的に安定しており、販売の変動の影響を受けない。すべての早期返済は579億元で、主に中古住宅の成約と関連している。一部の早期返済額は499億元で、毎年2-4月に相対的に高く、年末ボーナスの支給などと関係がある。具体的な試算は2019年の深さ報告「不動産業界シリーズ深さ報告の8:住民が住民にレバレッジを加えている」を参考にしている。
今年も住宅ローンが増加していると試算されている。極端な状況では、今年の年間販売が20%下落し、住宅ローンの発行が6.9兆元に達し、住宅ローンの返済とRMBSの出荷が合計4.5兆元に達したと仮定すると、住宅ローンの純増加は2.4兆元に達し、依然として増加している。売上高がこのボリュームを維持し、ローン返済が残高の増加に伴って増加し続けると、6-7年後にローンがマイナスに増加する可能性があります。
需要側政策のさらなる変化が予想される。現在、住宅ローン金利は下落しているが、幅は大きくなく、2月の最初の金利は5.47%で、LPRを大幅に上回っている。頭金の割合は変化しているが、範囲は限られており、さらに変化する必要がある。
業界供給側の改革は、傾向が明確である。現在、良質な住宅企業の融資優位性は明らかで、土地を持つシェアは向上し、昨年の第3陣は集中的に土地を供給し、国央企業の土地を持つ割合は70%前後を占め、第1陣は40%だった。土地市場の利益率は改善され、競争熱が低下し、割増率が低下し、土地譲渡規則が調整されたためだ。良質な住宅企業は相対的に利益を得て、より大きな発展の機会を迎えるだろう。
投資提案:2月の住民の中長貸付はマイナス成長し、需要端政策のさらなる境界変化を予想している。業界供給側の改革は、傾向が明確である。開発リーダー Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) 、万科a、 Gemdale Corporation(600383) China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) Shenzhen New Nanshan Holding (Group) Co.Ltd(002314) などを継続的にお勧めします。
リスク提示:ローンなどの住宅購入レバレッジ資金が大幅に引き締められ、政策の変化が予想に及ばず、業界の信用リスクが激化している。
