事項：
国家統計局は2022年1-2月の全国不動産開発投資と販売データを発表し、そのうち投資額は1兆4000億元で、前年同期比3.7%増加した。新着工は1億5000万平方メートルで、前年同期比12.2%減少した。竣工は1億2000万平方メートルで、前年同期比9.8%減少した。土地購入面積は838万平方メートルで、前年同期比42.3%減少した。土地の成約代金は369億元で、前年同期比26.7%減少した。商品住宅の販売面積は1億6000万平方メートルで、前年同期比9.6%減少した。売上高は1兆5000億元で、前年同期比19.3%減少した。住宅企業の資金は2兆5000億元で、前年同期比17.7%減少した。
平安の観点:
投資はプラス成長を実現し、短期的な下落圧力はまだ残っている。不動産投資の1-2月の投資は前年同期比3.7%増加し、増加率は2021年12月の単月(-13.9%)を上回ったか、工事面積の増加(1-2月の同1.8%増加)のおかげで、前年の第3陣の集中供給地の一部の代金の支払いが遅れた。今後、販売が底打ち段階にあることを考慮し、住宅企業の資金圧力が依然として大きく、自信が不足していることを考慮すると、投資側の安定は販売側に遅れる見通しで、これまでの判断を維持し、中性仮定の下で2022年の不動産投資は前年同期比2.6%減少する見通しだ。
新着工は低迷が続き、竣工も弱体化している。1-2月の新着工は1億5000万平方メートルで、前年同期比12.2%減少し、2019年同期(1億9000万平方メートル)を下回った。1-2月のセメント生産量は前年同期比17.8%減少し、不動産の新着工が低迷していることを証明した。今後、住宅企業の資金圧力が依然としてあり、2021 H 2の土地成約の下落が将来の着工可能な貨物量に影響を及ぼすことを考慮し、一部の危険住宅企業の優先保証の交付を重ねた背景の下で、着工を遅らせ、2022年の新規着工を前年同期比12%減少させるという判断を維持した。販売資金の環境が緊迫し、信用リスクが蔓延している影響を受けて、住宅企業の竣工交付リズムはさらに減速し、1-2月の全国竣工累計は前年同期比9.8%減少し、増加率は2021年12月の単月(+1.9%)を下回り、1-2月の平板ガラス生産量の増加率は2.0%(2021年通年は8.4%)に低下し、印証下流の不動産竣工需要は弱体化した。今後、短期竣工は依然として低迷するが、後続の住宅企業の資金圧力が明らかに緩和されれば、住宅引き渡しのピークを背景に、竣工修復速度は着工より速く、2022年の竣工は依然としてプラス成長を実現する見込みだ。
販売は価格で量を交換し、短期的には底をつく段階にある。1-2月の分譲住宅の販売面積、売上高はそれぞれ前年同期比9.6%、19.3%減少し、2021年12月の単月の成長率(-15.6%、-17.8%)に比べて、売上高の減少幅はさらに拡大し、減少幅は販売面積より著しく大きく、住宅企業が価格交換量で加速していることを意味し、特に販売の減少幅がより小さい中西部地区がある。ミクロ住宅企業の表現(2月に瑞百強住宅企業の販売減少幅が40%を超えた)と全国の商品住宅の販売待ち在庫の持続的な蓄積から見ると、市場の脱化圧力は依然として存在し、短期販売の圧力は依然として大きいと予想されている。2022年の政府活動報告は経済を安定させ、不動産を安定させる信号を伝え、都市部の施策が不動産産業の良性循環と健全な発展を促進するため、中央銀行と銀保監は新市民の合理的な住宅購入と信用需要を支持する文書を発表し、鄭州など多くの地域も不動産市場のコントロールを緩和し、後続の需給両端政策が発展し、販売側が徐々に安定することを牽引する見込みだ。
資金は好転せず、ローンの下落幅は拡大した。住宅企業の資金調達額は1-2月に前年同期比17.7%減少し、そのうち中国の貸付金、定金及び前金、個人ローンはそれぞれ前年同期比21.1%、27.0%、16.9%減少し、中国の貸付金とローンはいずれも弱く、金融機関が不動産ローンに対して慎重な態度を維持していることを反映し、特にローンの減少幅は2021年12月(-8.0%)より明らかに拡大した。2022年2月に増加した住民の中長期貸付がマイナスとなったことも、不動産市場の景気低迷を反映している。歴史の経験を参考にして、住民の中長期貸付所の歴史が低いレベルの時、住宅ローン金利は往々にして明らかな改善が現れ、後続の住宅ローン金利は下落を加速させる見込みだ。
投資提案:1-2月の不動産投資の逆勢はプラス成長を実現したが、販売、新着工、竣工、到着資金はいずれも弱く、不動産の基本面の圧力は依然として残っており、短期投資販売は依然として楽観的ではない。投資提案の面では、「安定成長」の大局からでも、業界のシステム的なリスクを回避しても、政策側が力を入れることが期待され、プレートの推定値は持続的に修復される見込みだ。中長期的に見ると、今回の陣痛期における一部の住宅企業の脱退や収縮に伴い、業界全体の構造が最適化され、融資、管理制御の優位性を備えたブランド住宅企業の市場シェアと利益能力が向上する見込みだ。開発プレートは短期耐圧能力が強く、中長期の競争優位性が際立っているトップ企業 Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) Gemdale Corporation(600383) China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) 00000 2などに注目し、弾力性のある二線標識の例えば Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) Seazen Holdings Co.Ltd(601155) などに適度に注目している。多元化の業務の面では、最近香港株の情緒面に牽引され、物管プレートの評価値はすでに歴史の低位に下落し、政策の持続的な緩和に伴い、開発企業の資金端の改善に伴い、良質な物管の評価値の修復をもたらすことが期待され、碧桂園サービス、保利物業、新城悦服務、金科サービス、星盛商業などに注目している。また、セメント、防水、ガラスなどの上下流産業チェーンの機会に注目することを提案します。
リスク提示:1)供給充足性の低下リスク:もし地市が持続的に冷え込むと、各住宅企業の新規土蔵規模が不足し、後続の貨物量の供給にマイナスの影響を及ぼし、さらに業界の販売、着工、投資、竣工などに影響を及ぼす。2)住宅企業の業績負担リスク:不動産市場の脱化圧力が予想を上回れば、販売が大幅に価格で交換され、一部の前期の高値で減価償却し、決算利益負担リスクをもたらす。3)政策の保護が予想に及ばないリスク:政策の有効性が不足し、不動産市場の調整幅、時間が予想を超えた場合、業界の発展にマイナスの影響を与える。
