投資のポイント
00年以来、主に4回の不動産緩和コントロールサイクルを経験し、政策には需要端、供給端、金融端の3種類が含まれている。00年以来、不動産が経験した4回の安定成長周期を見ると、08年と14年は2回の典型的な不動産緩和周期であり、政策緩和段階の中央力が強い。11年と18年の2回の周期で、政策は中央の基準を下げ、一部の地方省・市が積立金の限度額を緩和し、購入制限を取り消すなど、力が比較的小さい。16年後、「不動産は炒めない」が政策の基調となり、政策全体が緊迫しており、全国的な大幅な緩和は現れず、都市施策の下で政策の局部的な微調整を主としている。
各不動産サイクルの変化は、基本面の下り→政策の緩和→基本面の改善→政策の引き締めの過程を経験する。第一歩、基本面の下りはまず不動産データの悪化として体現され、販売、融資及び投資データの悪化を含む。第二歩、中央は先に定調して緩和し、綱領的な政策を発表した後、密集政策期に入った。第三歩、不動産業界の基本面データは改善を迎えた。第4歩は、安定成長効果の実現の下で政策が引き締めに転向し始め、不動産サイクルが終わった。
現在のプレート相場は主に政策の予想の影響を受け、政策緩和段階は大皿に比べて超過収益を有し、相場は通常政策緩和からスタートし、政策の引き締めや予想証偽の時から終了し、区間の上昇幅は政策緩和の力と関係がある。歴史データを振り返ると、1)08年と14年:中央不動産政策は大幅に緩和され、08-09年のプレート相場は14カ月続き、区間の最大超過収益は70%に達した。14-16年のプレート相場は22カ月続き、区間の最大超過収益は88%に達した。2)11年と18年:中央不動産政策の力が小さく、相場の表現が相対的に弱く、11年と18年の区間の最大超過収益はそれぞれ24%と12%で、そのうち18年の基本面は予想された証偽を修復し、政策のコントロールが厳しくなり、後続の相場は下落し続けた。
今回の不動産プレートの相場はすでに中期まで演じられており、基本面と政策の動態変化を緊密に追跡しなければならない。中央国有企業と高信用民間企業の優位性は明らかである。10社の中央国有企業をサンプルとして、この不動産プレートの相場は21年7月に底をつき、8月にスタートし、22年3月11日現在、区間超過収益は43%で、持続時間は8カ月近く続いている。今回の業界の下落の程度は08年に次ぐが、現在の政策コントロールから見ると、11年と18年に近い。つまり、中央レベルは通貨、信用政策の緩和を主とし、地方政策は市場によって微調整されている。マクロ経済環境の変化により、不動産は経済を刺激する手段とならず、後続政策では08年と14年の緩和が難しく、2級市場の表現も当時の上昇幅を超えにくいと考えている。今回の不動産プレートの相場はすでに中期(基本面は引き続き底を探る+政策が密集して投入する)まで演じられており、基本面と政策の両者の間の動態関係を緊密に追跡しなければならない。基本面が曲がり点が好転し始め、政策の密集した投入期間が終わり、相場は後期に入り、前期の利益盤は一括して利益を現金化しなければならない。
投資提案:今回の不動産プレートの相場はすでに中期まで演じられ、依然として一定の持続性を持っている。業界は現在、「販売不振+住宅企業の流動性」という二重の問題に直面しており、将来的にはより大きな政策支援が行われる見通しで、政策の集中投入期間はまだ終わっていない。株を選ぶ時、経営が穏健で、長期的な価値と安全の境界を持つ会社を選ぶべきで、重点的に推薦する: Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) 、華潤置地、万科A、建発国際グループ、旭輝ホールディングス、華僑城Aなど。
リスク提示:プロジェクト交付リスク、プロジェクト販売返金リスク、業界政策コントロールリスク。
