市場相場:今週(3.5-3.11)A株不動産指数(申万不動産)の上昇幅は-5.48%(先週-1.23%)、A株の大皿(万得全A)の上昇幅は-3.96%(先週-1.27%)だった。H株不動産指数(克而瑞内不動産株リード指数)の上昇幅は-9.04%(先週-2.39%)、H株大皿(恒生指数)の上昇幅は-6.17%(先週-3.79%)だった。今週のA株、H株の不動産プレートはいずれも大皿より弱い。
業界の基本面:
新築住宅の販売が加速して下落し、中古住宅の成約が回復の兆しを見せている。データによると、45都市の商品住宅の累計販売面積(3.1~3.10)は前年同期比-40.4%、先月同期比-23.8%だった。16都市の中古住宅の成約面積(3.1~3.10)は前年同期比-23.4%、先月同-32.7%だった。
脱化周期は著しく上昇した。データを見ると、15都市の商品住宅の脱化周期(3.10現在)は606日で、先月同期は552日だった。
土地市場はますます低迷している。データを見ると、100大中都市の本年の累計(3.13現在)成約土地の建設面は前年同期比-35.6%、先週の累計は前年同期比-31.8%だった。今週の100大中都市(3.7~3.13)の土地成約割増率は0.0%、先週は1.0%だった。100大中都市の今年度累計(3.13現在)の土地成約総額は前年同期比-67.8%、先週累計は前年同期比-65.3%だった。
内債発行が弱体化し、融資が低迷し続けている。データを見ると、国内の不動産債発行規模(3.1~3.13)は累計で前年同期比-49.9%、先月の規模は前年同期比-18.3%だった。海外不動産債の発行規模(3.1~3.13)は累計で前年同期比-69.4%で、先月の規模は前年同期比-99.1%だった。信託融資規模(3.1~3.13)は累計前年同期比-82.0%、先月規模は同-52.2%だった。
投資戦略:中央銀行が発表したデータによると、2月の人民元貸付は1兆2300億元増加し、前年同期比1258億元減少し、そのうち住民の中長期貸付は459億元減少し、2007年に社融データを発表して以来初めて純減少した。高周波データによると、3月上旬の新築住宅の取引状況はさらに悪化し、住民の住宅購入意欲は極めて低迷している。需要の収縮と予想の弱体化の衝撃の下で、需給の両端はいずれも大きな衝撃に直面し、「地価を安定させ、住宅価格を安定させ、予想を安定させる」という政策目標は極めて大きな挑戦に直面し、市場の安定維持力をさらに強化することはすでに一刻も猶予できない。
3月2日、中国銀保監会の郭樹清主席は、不動産バブル化金融化の勢いが根本的に逆転したと明らかにした。3月5日に発表された「政府活動報告」も、商品住宅市場が住宅購入者の合理的な住宅需要をよりよく満たすことを支持し、地価を安定させ、住宅価格を安定させ、予想を安定させ、都市の施策によって不動産業の良性循環と健全な発展を促進しなければならないと指摘した。われわれは、中央の不動産コントロールに対する態度に明らかな転換があったと考えている。現在の政策基調と奨励方向が明確な状況下で、需要端政策の支持はより正確で密集し、金融機関の需給の両端に対する支持力もさらに強化される見込みだ。「3億の新市民」の住宅需要は次の段階の政治になる見込みだ。
政策支援の重点は、低エネルギー級都市の販売不振の転換の重要な支えにもなる見込みだ。融資の優位性は、高信用住宅企業が土地と買収合併市場で優位性を獲得することを推進し、持続的な土地獲得能力と良質な信用裏書も需要の回復時に先機を奪い、市場シェアをさらに向上させることが期待されている。万科A、 Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) Gemdale Corporation(600383) 。融資側の支持も、頭部の安定した中央企業の不動産企業を満たした後、徐々に経営の安定した民間企業にあふれ、市場は経営の安定した民間企業に対しても徐々に自信を回復し、経営の安定した民間住宅企業のリーダー、例えば龍湖グループ、碧桂園を引き続き追跡することを提案した。
リスクヒント:業界政策が予想に及ばないリスク、利益能力が下落し続けるリスク、販売が予想に及ばないリスク。
