投資のポイント：
過去14年間、不動産の下り周期で、中国は2回の刺激があり、本文は複盤分析を通じて、政策の緩みから市場の安定した伝導経路、伝導時間まで分析した。
20082009年：全国範囲で頭金比率、貸付金利を引き下げ、販売増速が5ヶ月後に回復
2008年の世界的な金融危機が蔓延し、2008年10月27日、中央銀行は新政を打ち出し、貸付金利の下限を0.7倍に引き下げ、頭金の割合を20%に引き下げた。2008年12月に国務院は「不動産市場の健全な発展を促進することに関するいくつかの意見」を発表し、一般商品の住宅消費を奨励した。
商品住宅の販売面積の伸び率は5ヶ月後に正に変わった。2008年8月、全国の商品住宅の販売面積の伸び率は一時-35.7%に下がった。10月の政策が発表された後、販売の伸び率は徐々に回復し、2008年11月-2009年3月の全国の商品住宅の販売面積の伸び率はそれぞれ-32.9%(11月)、-2.2%(12月)、-0.3%(2月)、16.4%(3月)だった。
20142016年:四波組拳、販売増速6ヶ月後に回復
2014年9・30を時点として、2014年2月-2015年3月の全国の商品住宅の販売面積は前年同期比マイナスを続け、2015年4月、政策が全面的に緩和された6カ月後、販売面積の伸び率はマイナスからプラスに転換し、当月の伸び率は7%となり、2016年4月の伸び率は44.1%に達した。
2014年9・30:「住宅ローン」の基準が改正された。9月30日、ローン制限の緩和を特徴とする全国的な緩和がスタートした。2つのスイートルームの認定基準は「住宅を認め、ローンを認めない」から「住宅を認めない」に変更され、同年11月に中央銀行は金利引き下げを再開した。
2015年3・30:頭金2セット引き下げ、営業税減免優遇。市場は明らかな回復の兆しがなく、不動産投資は氷点下に下がった。3月30日、5部委員会は2つのスイートルームの頭金の割合を40%に下げ、住宅販売営業税の免除年限を5年から2年に短縮した。頭金の割合を下げて直接住民のレバレッジレベルを高め、営業税の減免優遇は住民の住宅交換の情熱を刺激し、その後、中央銀行は3回金利を下げ、2回基準を下げた。
2015年9・30:頭下げ、頭下げ2セット。9月30日、4部委員会はさらに2つの新政を出し、非限定購入都市の最初の商業ローンの頭金比を25%に下げた。同時に積立金の貸付額を高め、異郷貸付を全面的に推進する。その後、商業ローンの第1セットの頭金比はまた20%に下がり、第2セットの頭金比は30%に下がり、中央銀行は再び金利を下げて各1回、金利の優遇を重ねて低頭金を払い、信用は全面的に緩和された状態にある。同時に、2015年12月の中央経済工作会議は供給側改革の5大任務の「在庫除去」を提出し、棚卸しの貨幣化に力を入れ、1、2線都市の不動産市場がスタートした。
2016年2月、財政部、国家税務総局、住建部は共同で「不動産取引段階の契約税営業税優遇政策の調整に関する通知」を発表し、「90平米以下の住宅契約税を1%に減らし、90平米以上の最初のスイートルーム、2つのスイートルームをそれぞれ1.5%と2%に減らす」と規定した。これは今回のコントロールの最後の重大な全国的な政策であり、ここで4つの「刺激組合せ拳」が尽きた。その後、全国的なコントロールが脱退し、「都市による施策」を強調し始め、2つの面に表れた。1つはホットスポット都市が引き締められ、2つは非コア都市が在庫を引き続き除去している。
長効メカニズムは「都市による施策」を強調し、22の長効メカニズムの試験都市:北上広深の4つの一線都市と南京、蘇州、杭州、アモイ、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、済南、合肥、長沙、瀋陽、寧波、長春、天津、無錫の18の二線都市。これらの都市の政策調整は信号の意義がある。
政策面では、一線都市にはほとんどリラックスする空間がない。二線都市はリラックス空間が大きいが、都市の分化が深刻だ。杭州を代表とする二線都市:在庫が低く、価格の上昇圧力が大きく、政策の緩和が切実ではない。鄭州を代表とする二線都市:高在庫、市場が弱く、政策の緩和が切実である。三四線都市の在庫が高く、市場が弱く、全面的な緩和が必要だ。
(1)一線都市:市場が暖かくなり、主な政策空間は商業ローン金利を下げることであり、歴史的経験から見ると、一線は政策の緩和から市場の反発リズムが速い。
現在、一線都市の在庫は歴史的に低い。2022年1月、一線都市の脱化周期は約15.8カ月だった。北京、上海を代表とする一線都市は、ビル市の小陽春を迎えた。このうち、上海の商品住宅の販売面積は前年同期比マイナスからプラスに転じ、2月は前年同期比20.2%増加した。
現在の主な政策空間は商業ローン金利を下げることである。現在、北京、上海、広州、深センの最初の住宅ローン金利はLPRプラス55、35、80、30 bpで、2つのスイートルームローン金利はLPRプラス105105、100、60 bpです。歴史上、最も優遇された貸付金利は基準金利の0.7倍で、現在のLPRの0.7倍は約3.2%で、138 bpの引き下げに相当する。
(2)二線都市:在庫が高く、コントロール緩和政策の空間が大きく、歴史的経験から見ると、二線は政策が緩んでから市場が安定するまで3ヶ月かかる。
二線都市の在庫は上昇傾向にある。2022年1月、二線サンプル都市の脱化周期は約23.1ヶ月であった。
現在の市場の分化は明らかである。
杭州を代表とする二線都市:在庫が低く、価格の上昇圧力が大きく、政策の緩和が切実ではない。杭州、南京などの長江デルタ二線都市市場は回復し、1月の杭州、南京の商品住宅の販売面積は前年同期比3.5%、13.7%上昇した。2022年1月、杭州の去化周期は約6.4ヶ月、蘇州の去化周期は約15.6ヶ月で、在庫レベルは相対的に低い。長沙の去化周期は約18カ月で、商品住宅の成約価格は前年同期比26.9%上昇し、価格上昇の圧力は相対的に大きい。
鄭州を代表とする二線都市:高在庫、市場が弱く、政策の緩和が切実である。例えば鄭州、2021年下半期以来、特大豪雨と疫病の繰り返しの影響を受けて、ビル市の成約は明らかに萎縮し、2021年12月の商品住宅の成約面積は前年同期比67.7%下落し、年間の商品住宅の累計成約面積は1804.4万平方メートルで、前年より31.4%減少した。
2022年1月、鄭州の脱化周期は約17.6ヶ月だった。18の長効メカニズム試験二線都市の中で、これと類似しているのは重慶、成都、無錫、福州、瀋陽、青島、済南、合肥、長春などの都市であり、2022年1月の脱化周期はそれぞれ約20.6、30.3、19.3、31.9、24.1、28.0、23.7、18.8、30.3ヶ月であり、在庫はいずれも高いレベルにある。
二線都市に対して、コントロールのリラックスする空間は主にあります:
購入制限の調整:主に人材導入政策、親族依存政策を通じて、購入制限政策を突破する。
貸付制限の調整:ファーストスイートルームの認定基準を調整し、商業貸付金利を下げ、積立金の頭金比率を下げ、積立金貸付額を高める。
価格制限を緩和する:新築住宅の前売り価格を引き上げ、中古住宅の評価価格を引き上げる。
土地面:土地競売保証金の最低割合を調整し、土地譲渡金を分割納付する。販売制限:年限を短縮する。
歴史的な経験から見ると、二線都市は政策が緩和されてから3ヶ月で暖かくなるだろう。
(3)三四線都市:販売が低迷し、政策の緩和空間が大きく、三四線都市の政策は市場が6ヶ月以上安定している。
三四線都市の在庫は歴史的な高位にある。サンプルの3、4線都市の脱化周期は約19.9ヶ月である。
現在、販売は低迷を続け、市場の靭性が悪い。2021年6月以来、サンプル3、4線都市の商品住宅の成約面積は前年同期比マイナスを続け、2022年1月のサンプル3、4線都市の商品住宅の成約面積は974.2万平方メートルで、前年同期比-45.3%だった。2月の分譲住宅の成約面積は646.7万平方メートルで、前年同期比-48.4%増、減少幅は3.1ポイント拡大した。
三四線の需要に影響する三大要素:住宅企業の爆発雷は住民の住宅交付に対する懸念を引き起こし、現地の年越し政策は帰郷・置業需要の遅延を招き、小屋の貨幣化配置の撤退は市場需要に影響を及ぼした。その中で、棚の貨幣化配置は三四線市場の需要に影響を与える最も重要な要素である。2015年から、棚改貨幣化の配置が大いに普及し、2016年-2017年、三四線は棚改貨幣化を通じて在庫をそれぞれ1.4億平と1.8億平とし、販売面積の14.8%と18%を占め、三四線都市の住宅需要に一定の貸越があり、開発者の在庫から住民の在庫になった。産業導入と人口流入のない3、4線都市の不動産市場は、長い間需給構造の調整に直面するだろう。現在、棚改貨幣化の配置は市場から脱退し、上昇効果が必要になったばかりで、市場の回復には時間がかかる。
三四線都市については、コントロールのリラックス空間が大きく、主に以下の通りである。
購入制限の取り消し:現在、珠海、東莞、仏山、廊坊など、少数の3、4線都市だけが依然として購入制限政策を実施しており、将来的には購入制限を緩和することが期待されている。
貸付制限の調整:積立金貸付額の引き上げ、積立金の頭金の頭金比率の引き下げ、住宅の頭金を認めないこと、2軒のスイートルームの頭金比率の引き下げ、商業貸付金利と頭金比率の引き下げなどを含む。
住宅購入補助金:住宅購入契約税補助金、住宅価格補助金、面積補助金など。
緩和から政策の効果まで6カ月以上かかる見通しだ。2014年-2016年の不動産コントロールサイクルを振り返ると、三四線都市の商品住宅販売面積の累計値は前年同期比7カ月ぶりに回復し、10月(-3.7%)、11月(-3.0%)、12月(-1.2%)、1月(0.3%)、2月(-4.1%)、3月(-1.1%)、4月(-1.1%)、5月(0.5%)となった。現在、棚改貨幣化の配置は市場から脱退し、三四線の需要に影響を与える核心変数が消え、三四線市場が回復するか、より長い時間がかかる。
新市民を正確に識別し、購入制限、貸付制限を調整することで、潜在的な剛性住宅需要が解放される。
3月4日、銀保監会、中央銀行は共同で「新市民金融サービスの強化に関する通知」を発表し、住宅金融サービスの最適化を提案し、新市民の安住需要を満たした。具体的には、都市の施策によって差別化住宅貸付政策を実行し、住宅購入条件に合致する新市民に対して、最初の住宅貸付基準を合理的に確定し、借金と返済の便利さを高める。商業銀行が地方政府との協力を強化し、新市民住宅積立金のサービスレベルを高めることを奨励する。
新市民主主義とは、本人の創業就業、子供の学校進学、子供の頼りになるなどの理由で都市部に常住し、現地の戸籍を取得していないか、現地の戸籍を取得して3年未満の様々なグループを指す。新市民の住宅購入貸付金融サービスを強化することで、潜在的な剛性住宅需要が解放される。
リスク提示市場の下りが予想を超え、サンプル都市のデータ偏差など
