3月13日、東莞初の集中供給地が正式に看板を掲げ、計8つの土地を譲渡し、総価格は170.83億元で、4月19-20日に集中的に競売を行う。
特筆すべきは、東莞が「二集中」を実施したのは初めてだ。東莞の第1陣の集中供給地の譲渡規則から見ると、3つの方面の変化は業界の注目を集めている: 1つは土拍が完成した後の販売制限価格をキャンセルすることであり、2つは競売保証金が大幅に引き下げられ、3つは一部の建設要求 をキャンセルすることである。
「東莞の土拍政策の調整から分かるように、政府が開発者に利益を譲る心理状態は明らかで、各地は供給側に利益を譲ることを望んでいる。広東省住宅政策研究センターの李宇嘉首席研究員は「毎日経済新聞」の記者に分析した。
記者の不完全な統計によると、3月14日現在、北京が2月16-17日に率先して第1陣の供給地を完成したほか、上海、アモイ、重慶、成都、アモイ、青島、合肥、東莞、福州、長沙、蘇州などを含む10余りの都市が今年の第1陣の集中供給状況を続々と発表した。
各城は次々と良質な土地を出しています
記者は、今年の最初の集中供給地で、多くの都市が「良い商品」を出したことに気づいた。
3月10日、重慶市公共資源取引網が中心市街地の第1陣の集中供給地の譲渡公告を発表した。
供地規模は前年同期に比べて著しく縮小したが、今回の 重慶集中供地は主に中心市街地の範囲に関連し、成熟した良質な地塊 の供給を優先的に手配し、地塊面積が適切で、軌道サイト、商圏付近、産業園区周辺に位置している。
また上海を見ます。2月23日午後、上海は今年初の集中供給状況を発表し、計40件の土地を発売し、開始総価格は約850.7億元で、3月22日から31日までの間に譲渡される。
土地を譲渡して分布する区から見ると、 は上海のビル市の成約が比較的旺盛な区 に位置していることが多い。このうち、松江、青浦、嘉定などの伝統的な取引の人気地域は依然として供給地の主力である。このほか、嘉定、青浦、松江、奉賢、南匯などの5大新城と上海自由貿易区の臨港新片区の土地供給量も増加した。
良質な土地の供給を増やしたのはアモイと蘇州だ。2月22日、アモイは今年の土地供給計画を発表し、第1陣は総住宅用地10件を集中的に供給したが、 は一度に5枚の島内商住地塊 を発売した。これはアモイ市場では珍しい。3月9日、蘇州が発表した今年の第1陣の集中供給地の中で、 は湖東、奥体などの核心区域に位置する多くの良質な宅地 を含む。
拿地条件缓放成主基调
現在すでに看板を掲げた第1陣の集中供給地の都市から見ると、 企業に土地を持つ条件を緩和するのは依然として主な基調 である。
例えば上海では、今年初めての集中供給地がこれまでの「ランダム値」政策をすべての競売人がそのオファーを修正できるように調整し、これまで「同じ価格の後者だけがオファーを修正しない」ようにした。
業界内では、この競売ルールの変更は、残りのオファー者が同じオファーを出した後の参加度を直接増加させ、同じオファーを利用してオファー操作を行う可能性をさらに低下させ、公平性をよりよく保証したと考えている。
土拍規則が緩和されたのは、初めて集中供地を実施した東莞だ。具体的には、無償で安居住宅を建設する要求を取り消す。総価格は制限されているが、建設後の新築住宅の販売価格は制限されていない。昨年看板を掲げた土地の競売保証金の一部を引き下げた。
東莞が昨年掲げた2022 WR 003長安地塊のように、当時譲渡時に「宗地の10%割合の安居住宅と駐車スペースを無償で建設する必要がある」などの要求があったが、今回の集中土拍では類似の要求がキャンセルされた。
中指研究院広州分院の陳雪強研究主管は「毎日経済新聞」の記者に、「東莞土拍政策の緩和から見ると、落札保証金を下げることで住宅企業のキャッシュフローをマイナスにすることができ、無償の建設をキャンセルし、新住宅の価格制限を取り消すことで住宅企業の開発利益を高めることができる。東莞土拍政策の調整により、 は住宅企業の土地取得の積極性を奮い立たせるのに有利である は、土地の端から住宅企業の土地取得の自信を高め、市場の健康と安定の発展を促進する」
土地市場は依然として下落圧力がある
今年2月中旬、北京は2022年の第1ラウンドの集中供給地を率先して完成した。
2月16-17日、北京の土地は18件の土地を供給し、そのうち17件が成約し、1件が流産し、総成約額は480.23億元で、住宅企業は50社以上あり、最終的に緑城中国は3件を獲得し、華潤置地は2件を獲得し、中海は2件を獲得し、金地と保利は連合体の形で2件を獲得した。
全体の割増率と流動率を見ると、北京の最初の土地供給は「火がないが非常に安定している」という局面を示しており、その中で土地を持つ住宅企業は依然として国有企業と中央企業を主としており、これもある程度民営住宅企業の資金圧力が解除されていないことを反映している。
また、中国指数研究院の統計によると、今年1-2月、トップ10企業の土地取得総額は1440.9億元で、土地取得規模は前年同期比62.7%減少した。同時に、一線の都市の住宅企業の土地獲得比が最も高く、都市群の中で長江デルタが首位を占めている。
配置都市の等級を見ると、50社の代表的な住宅企業が今年2月までに一線都市での投資面積が36.2%で最も高かった。配置区域を見ると、企業が長江デルタで土地を取ることに熱中している割合は38.1%に達した。
「各地で発表された2022年の土拍政策を見ると、全体的に緩和態勢を呈しているが、競売に参加した住宅企業は依然として中央国有企業と地方プラットフォームを主としており、土地市場が全体的に下落していることを示している」。
易居研究院シンクタンクセンターの厳躍進研究総監は「毎日経済新聞」の記者に、特に住宅販売市場が著しく回復していない間に、各地の土拍市場が完全に回復するには時間がかかると話した。全体的に言えば、現在の住宅企業の投資積極性は依然として修復過程にあり、少なくとも現在の土地市場には楽観的ではない。そのため、土地市場が直面している各種の圧力と抵抗に密接に注目しなければならない。
