国家統計局は2022年1-2月の全国不動産開発投資と販売状況を発表した。1-2月の販売面積は1億5700万平で、前年同期比9.6%(前値:-15.6%)減少した。開発投資額は1兆4500億元で、前年同期比3.7%(前値:-13.9%)増加した。新規着工面積は1億5000万平方メートルで、前年同期比12.2%(前値:-32.2%)減少した。
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\u3000\u30001.商品住宅販売：
1-2月の商品住宅の販売面積の伸び率は-9.6%で、データ面では市場の予想より良い。構造的に見ると、住宅の販売面積は依然として2桁のマイナス成長を示し、-13.8%に達し、住宅の大幅な増加ではない。40%を占める東部地区の販売面積の伸び率は-17.8%で、12月より減少幅が拡大し、58%を占める中西部地区の伸び率は-2.8%で、12月より減少幅が13.2 pct大幅に縮小した。全体の下落幅は縮小したが、実際の市場は依然として低迷しており、市場の価格交換がますます明らかになっている。まず、販売面積から見ると、1-2月の全国の商品住宅の販売面積は1億5700万平方メートルで、前年同期比9.6%減少し、減少幅は12月より6ポイント縮小し、データ面では市場の予想を上回ったが、データ構造から見ると、今回の予想を超えたのは主に非居住販売面積の同比が大幅に増加し、27.8%に達した。しかし、住宅だけを見ると、販売面積は前年同期比13.8%減少し、2桁のマイナス成長は相対的に予想に合っている。地域から見ると、東部地区の1、2月の販売面積は前年同期比-17.8%で、傾向は依然として悪く、現在の高周波データ追跡の結果にも合っている。しかし、中部の成長率は-2.2%、西部の成長率は-3.3%で、減少幅は明らかに狭く、ミクロデータの状況と一致せず、第三者データからも中西部都市の1-2月の販売面積は前年同期比-47.7%で、12月の減少幅より15.6 pct拡大した。エネルギーレベルの低い中西部の都市が本当に暖かくなったのか、それとも住宅企業が後退して中西部戦線のマーケティング刺激を強化したのか、短期的には楽観的ではないと考えています。また、販売金額を見ると、1-2月の全国の商品住宅の販売額は1兆5500億元で、前年同期比19.3%減少し、12月より1.5ポイント拡大し、私たちの予想に合っています。このため、販売平均価格も大幅に下落し、前年同期比10.7%下落し、2009年以来の最大の下落幅となった。そのため、短期データの表面的な超予想は継続できない可能性があり、3、4月の市場は依然として政策のさらなる保護が必要だ。2022年の販売面積は前年同期比-5.0%~-3.5%と予想されています。
\u3000\u30002.不動産開発投資、新規着工、竣工：
投資が予想を超えて正転し、土地と施工の両端の量価はいずれも牽引作用がある。新規着工の減少幅は明らかに縮小した。1-2月の開発投資額は1兆4500億元で、前年同期比3.7%増加し、成長率は12月より17.6ポイント上昇し、これまで4カ月連続のマイナス成長を終え、市場の予想を上回った。これは主に土地投資と建安投資が一定の改善を遂げたためだと考えています。昨年のQ 4土地の成約傾向が回復し、今年のQ 1の土地投資を牽引した。昨年のQ 4百城土地の成約建面と金額はQ 3よりそれぞれ47.0%と46.7%増加した。前年同期比の伸び率はそれぞれ-26.3%と-19.2%で、減少幅はQ 3よりそれぞれ5.2と14.8ポイント大幅に縮小し、昨年のQ 4土地投資量の価格がいずれも改善され、今年のQ 1土地代金の支払いと着工を徐々に開始し、不動産投資に計上されていることが明らかになった。施工建安投資の面では、材料コストと施工面積に貢献している。PPIは2021年5月以来引き続き高位に位置し、1、2月の前年同期比成長率はそれぞれ9.1%と8.8%だった。上流の鋼材とセメントの価格も相対的に高い。量の観点から見ると、工事の伸び率は依然として低く、新着工は依然としてマイナス成長であるが、工事面積の前年同期比の伸び率は12月の-35%から1.8%に転換し、新着工の減少幅も縮小した。1-2月の新規着工面積は1億5000万平で、前年同期比-12.2%増加し、12月より19 pctを縮小した。2)新規着工が低迷し続けた9カ月間、住宅企業の外部融資環境がやや緩和された後、これまで延期または買いだめされていた新規プロジェクトが着工した。われわれは2022年の年間新規着工の伸び率が-5.5%で、年間開発投資の伸び率が2.1%になると予想している。1-2月の竣工は減速した。年間を通じて保証され、竣工は一定の成長を維持することができると予想されている。1-2月の竣工面積は1億2200万平方メートルで、前年同期比9.8%減少し、成長率は12月より11.7ポイント減少した。一方、住宅企業の資金圧力は一般的に依然として大きく、現段階で限られた資金は新着工に使われているため、竣工は短期的に相対的に減速していると考えている。一方、年初は竣工ラッシュではない。交付大年が過ぎた2022年の竣工も高位から下落する見通しだが、年間保証が必要で、竣工の伸び率は3.0~3.1%と予想されている。
\u3000\u3000 3.開発者資金:
住宅企業の資金削減幅は狭いが、幅は限られている。住宅ローンの下落幅は再び拡大し、非住宅ローンの下落幅はやや狭くなった。住宅企業の内外部資金環境は依然として緊張している。1-2月の住宅企業の資金は2兆5100億元で、前年同期比17.7%(前値:-19.3%)減少した。1)住宅代金は販売脱化率とローン貸付金の影響を受け、前年同期比-23.9%(前値:-21.5%)増加し、そのうち定金と前受金、個人ローンの増加率はそれぞれ-27.0%と-16.9%で、下落幅はそれぞれ1.1と8.9 pct拡大した。一方、脱化率の低下の影響を受けて、販売出荷の圧力は依然として大きい。一方、住宅ローンの実際の支持力は弱く、中央銀行が発表した2月の金融データからも、住民の中長期貸付が459億元減少し、データ記録以来初めてマイナス成長を見せた。
1-2月の住民の中長期貸付金は合計6965億元増加し、前年同期比2021年より6596億元増加し、2019年同期より2230億元増加した。そのため、全体的な信用環境は緩和されているが、住宅ローンのサポートはまだ十分ではなく、後続の住宅ローンの満足状況に注目しなければならない。2)非住宅ローンの改善は明らかではなく、下落幅はやや-11.0%(前値:-16.6%)に縮小し、住宅企業の外部融資環境は確かに緩和されているが、効果は明らかではなく、全体の下落幅は依然として大きい。中国の貸付金を見ると、1-2月の前年同期比の減少幅は依然として21.1%に達し、12月の-31.6%に比べて改善されたが、2021年の年間成長率-12.7%に比べて明らかに低下し、後続の開発貸付の支持力はさらに向上する見通しだ。
自己資金調達については、1-2月に前年同期比6.2%減少し、12月の減少幅より3.5ポイント減少したが、成長率は2021年通年(3.2%)を明らかに下回った。中指院のデータによると、2022年1-2月の不動産業界の信用債、海外債、信託、ABS融資総額は合計1274億元で、前年同期比67%減少した。
投資アドバイス：
われわれのこれまでの試算によると、年間経済目標5.5%を達成するには、不動産投資の伸び率が2.1%以上に達し、1-2月の不動産投資が予想以上に増加したり、大きな力、速いリズムを意味する不動産コントロール政策が発表されたり、緩和されたりし、時間の節目に遅れたりする必要がある。しかし、最近の不動産政策の効果から見ると、市場の振興作用は限られており、販売の基本面は依然として低迷している。同時に、住宅企業は依然として大きな資金圧力に直面しており、前期の信用支援は十分ではなく、業界も3-4月に債務返済のピークを迎えるため、地方レベルの需給端、住宅企業の資金端には引き続きさらなる調整の余地があり、政策改善の予想は依然としてあり、不動産プレートの機会に引き続き注目することを提案している。信用リスクが低く、融資ルートがスムーズで、安全性が高いトップ企業: Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) Gemdale Corporation(600383) China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) 、万科A、龍湖グループ、華潤置地に注目することをお勧めします。2)金利引き下げなどのマクロと業界政策の改善の影響の下で、境界収益の大きい弾力性のある住宅企業:旭輝ホールディングスグループ、 Seazen Holdings Co.Ltd(601155) Jinke Property Group Co.Ltd(000656) 3)現在の収入確定が強く、集中度が加速していると同時に、関連住宅企業の最近の信用リスクが緩和され、弾力性が反転した不動産後の周期不動産プレート:碧桂園サービス、旭輝永昇生活、新城悦サービス。
評価が直面する主なリスク:
不動産コントロールの持続的なアップグレード;販売が予想を上回って下落した。融資は引き続き引き締められている。
