投資のポイント
2022年1-2月の統計局の全国商品住宅販売データの金額は前年同期比-9.6%で、単月の前月比-26.3%で、2019年+11.4%より、201920/21年1-2月の平均値+17.95%だった。2021年の全国商品住宅の売上高は前年同期比+4.79%の伸び率が克而瑞百強の売上高-19.28%の伸び率を上回り、2022年1-2月にこの傾向が続いた。すでに危険を冒した住宅企業の売上高を除いて、百強の住宅企業の売上高の伸び率は依然として統計局が与えた業界の伸び率をはるかに下回っている。業界の販売額は前年同期比-9.6%増と100強を上回ったが、2020年の疫病の影響を除いて、2022年1-2月の販売データは2015年以来の最低成長率(2015年1-2月の前年同期-16.30%)だった。
不動産開発投資額は前年同期比+3.7%増、2022年1-2月の不動産開発投資額は1兆4500億元だった。不動産開発投資完了額=建築工事+設置工事+設備+その他費用。このうち2021年のデータを例にとると、建築工事は68%を占め、その他の費用は土地の成約費用を含むため27%に達し、残りの2つは5%を占めている。土地購入面積は2022年1-2月に前年同期比42%下落した。建築工事=施工面積建造コスト、施工面積の伸び率は+1.8%にすぎない。施工コストの伸び率が2桁以上になってこそ、建築工事の伸び率と開発投資の伸び率を支えることができる。不動産上流材料のねじ鋼、セメント、ガラスの2022年1-2月の価格は前年同期比10%、11%、1%増加し、施工コストの上昇と一定の関連がある。不動産開発投資の伸び率はプラスだが、業界の後続供給に影響を与える指標は依然として減少幅が大きい。土地購入面積の2022年1-2月の前年同期比増加率は-42.3%(減少幅拡大、20192020年平均値-39%)、新規着工面積-12.2%(減少幅拡大、2020年疫病を除く2015年以来最低、20192020年平均値-3%)、竣工面積-9.8%(正転負、減少幅拡大、20192020年平均値+3%)であった。土地購入面積は前年同期比9カ月連続でマイナス成長し、今後6カ月間、商品住宅の供給が依然として不足していることを意味し、新房市場は依然として供給不足の問題に直面する可能性がある。
融資状況は前月比で好転したが、前年同期の20192021年の3年間の平均値は依然として低かった:2022年1-2月の不動産到着資金-17.7%(201920年の平均値+0%)、前月比+41.5%;このうち、中国の貸付金は前年同期比-21.1%(201920年平均値-16%)で、前月比+148%、個人ローンは前年同期比-16.9%(201920年平均値+8%)で、前月比+49.7%だった。前月比のデータを見ると、中国のローンと個人ローンは1-2月に著しく好転したが、前年同期比2桁のマイナス成長で、2014年以来前年同期比で最も低かった。
投資提案:総括的に見ると、土地、新着工、不動産の主要融資ルート(中国ローンと個人ローン)はいずれも基礎を築く傾向を示している。最近の市場外部要因の摂動+疫病の繰り返し+業界の悲観的な感情の演繹と結びつけて、私たちは地方政策が需給の両端で引き続き力を入れなければ、業界の基本面が基礎を築いて修復することができないと考えています。
業界サイクルの底部でトランプを洗う過程は困難だが、理性的に業界の中長期的に変わらない発展傾向を見極めてこそ、合理的な価格で未来の勝者を把握する機会がある。私たちは業界の中長期的な発展傾向が相対的に確定した発展方向には3つの方面があると考えています。
1)都市や地域政策の緩和傾向の下で、総量の増加は構造の増加になり、人口が都市に純流入し、都市が緩和政策を持っている住宅企業を配置し、基本面が優先的に好転する可能性がある。
2)今回のコントロールは業界に長期的な影響を及ぼし、住宅企業は需要と信用の両面で分化し、フィードバックサイクルに入った会社はより多くの市場シェアを獲得する機会がある。
3)業界は成熟段階に入り、都市の更新は必然的な傾向であり、都市圏は新しい市民を受け入れる必要がある。総合開発能力の強い企業は、参加機会がもっと多い。TOD+などのユニークなモデルを持つ企業は、より優位に立っています。
長期的に見ると、今回のサイクルが終わった後、最終的な生存者は2種類に分けられると思います。2)区域小覇王型住宅企業:代表会社は Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) 、建発国際、越秀不動産などがある。
リスクのヒント:政策の緩和と速度が予想より弱く、業界の修復時間が長い。
