事項：
統計局は1-2月の不動産投資と販売データを発表した。このうち、分譲住宅の販売面積は15703万平方メートルで、前年同期比9.6%減少した。商品住宅の売上高は15459億元で、前年同期比19.3%減少した。不動産開発投資額は14499億元で、前年同期比3.7%増加した。住宅の新着工面積は14967万平方メートルで、前年同期比12.2%減少した。家屋の竣工面積は12200万平方メートルで、前年同期比9.8%減少した。
国信不動産の観点:1)開発投資の完成額は悪くなく、主に建安投資の支えに頼っている。2)売上高は予想より好調だったが、販売平均価格の下落は市場の依然として不況を反映し、百強データの乖離は多重要因の影響を受けた。3)データの背後にある真実の光景:販売が緩やかに回復し、投資構造が悪化し、政策緩和の予想が揺らぎにくい。4)投資提案:土地市場が暖かくならなければ、政策の緩和は止まらないと考えています。鄭州のような関連政策は他の地域でも相次いでいるので、情緒が安定した後も、不動産株は投資に値すると信じています。株の角度から見ると、中短期的に見ると、非購入地区の大きな力の政策の緩和に伴い、3、4線都市を配置する多くの2線トップの住宅企業はさらに利益を得るだろう。中長期的に見ると、急速な回転モデルが歴史の舞台から脱退し、住宅企業の長期貸借対照表の修復に伴い、経営が安定し、総合実力が際立ったトップ企業が持続的に利益を得ることになる。推荐 Seazen Holdings Co.Ltd(601155) Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) Gemdale Corporation(600383) 5)リスク提示:政策が予想を超えて引き締める;疫病などの要因により、業界の基本面が予想を超えて下落した。住宅企業の信用リスク事件は予想以上の衝撃を受けた。
コメント:
開発投資の完成額は悪くなく、主に建安投資の支えに頼っている。
統計局のデータを見ると、業界の状態はまだ良いようで、これまで市場が販売や土地市場の不況、住宅企業のキャッシュフローの緊張を悲観的に予想していた感知と一致していない。そのため、データの公表は投資家の政策の空っぽに対するパニック、感情の宣伝を引き起こし、不動産プレートの大下落、株価の深刻な打撃を受けた。私たちはデータの真実性を疑うのではなく、中立的な角度に立ってより理性的に分析し、データが予想を超えたり、乖離したりする深い原因を見ることができると考えています。
まず、開発投資の完成額は悪くなく、私たちがこれまで2022年の年間+2%の判断に合致し、主な原因は建安投資の支えにある。2022年1-2月の不動産開発投資の完成額は14499億元で、前年同期の高基数をベースに前年同期比3.7%増加し、2021年通年より0.7ポイント低下したが、2021年12月の単月比17.6ポイント上昇した。
歴史を遡ると、建安投資は竣工のリード指標であり、開発投資の総割合は60%以上に達し、住宅企業が施工と材料に費やしたお金を反映している。建安投資の伸び率は2019年2月からプラスに転じて上昇を続け、昨年のピークに達した後から下落し始めた。前回の不動産販売のピークに対応する施工義務を反映しているが、今年の伸び率は3%前後になると予想されている。同時に、昨年下半期の信用事件と販売の下落の影響を受けて、一部の施工任務は今年特に第1四半期まで引き延ばされるため、第1四半期の建設と安全の伸び率は年間3%のレベルよりも高い可能性がある。土地購入部分は市場の表現があまりよくないが、結局割合が相対的に低く、牽引作用は明らかではない。
矛盾しているように見える建安のプラス成長とセメント生産量のマイナス成長の乖離については、主に現在の不動産のセメントに対する需要のピークが過ぎたためだ。施工過程から見ると、セメント、鉄筋は建安の一部にすぎず、プロジェクト建設の中期に集中し、後期はガラス、塗料、エレベーターなどが多かった。また、セメントは他の業界、例えば基礎建設の影響を受け、2021年の年間建設投資は8.6%増加したが、セメントの生産量は前年同期比-1.2%増加し、両者が完全に同期していないことが明らかになった。同様に、掘削機は主に着工段階で基礎坑を掘るために使用され、建安投資ではなく新着工との関係がより大きい。
売上高は予想より好調だったが、平均価格の下落は市場の依然として不況を反映し、100強のデータの乖離は多重要因の影響を受けている。
不動産販売は市場の予想より優れている。2022年1-2月の商品住宅の累計販売面積は15703万㎡で、前年同期比-9.6%で、2021年の年間より11.5ポイント低下したが、2021年12月の単月比6.1ポイント上昇した。商品住宅の累計売上高は15459億元で、前年同期比-19.3%で、2021年通年より24.1ポイント低下したが、2021年12月の単月比1.5ポイント低下した。販売面積が1割減少し、売上高が2割減少したことから、販売平均価格が10%下落したと算出した。三四線の暖かさは一二線に及ばないため、販売平均価格の低下は構造的な要因ではなく、住宅企業の値下げ販売行為を反映し、市場は依然として不景気である。
統計局の販売データは明らかに克而瑞百強の住宅企業の売上高が前年同期比-43%を上回っている。私たちはこのような乖離には主に2つの原因があると考えている。(2)過去のランキングには注水があった。これは、金融機関が住宅企業に投資する際に販売ランキングを参考にすることが多いため、融資の土地拡張を渇望する際に大規模な出資をしたいと考えている。特に昨年1-2月の販売と土地市場が熱くなったが、現在、ほとんどの住宅企業は投資を拡大する能力とランキングの注水の必要がない。そのため、100強のデータが実際の下落を超えたのは正常だ。現在の市場全体の実際の販売状況は統計局と百強の間、つまり3割ほど下がっていると考えられています。
データの背後にある真実の光景:販売が緩やかに回復し、投資構造が悪化し、政策緩和の予想が揺らぎにくい。
実は私たちは統計局のデータと市場が感知した景気度のいわゆる乖離を理性的に見なければならないと思っています。一方、統計局のデータは表面的にそんなによく見えません。投資の美しさは土地ではなく建安に依存しています。新しい周期の曙光ではなく、前の周期の余光をもっと示しています。逆に、住宅企業の資金の大部分は住宅購入者に対する住宅購入義務を完成するために使用されなければならないことを示しており、土地市場は必然的に閑散としている。一方、業界の基本面も思ったほど悪くないかもしれませんが、2月中旬に行われた草の根調査では、昨年のローン緩和金利が下がった後、販売市場が緩やかに回復していることが明らかになりました。一部のレバレッジが高すぎて、前売り金に過度に依存している企業の困難は業界全体を代表するものではありません。
現在の業界図は、(1)販売が緩やかに回復しているが、住宅企業が楽観的に土地を手に入れることができるほどではなく、土地市場の低迷が続いており、2022年1-2月に300都市の住宅土地の累計成約建面は7387万㎡で、前年同期-64%だった。2022年2月の300都市の住宅土地の当月の成約割増率は4.3%で、依然として低いレベルを維持している。(2)今年は投資が断崖絶壁にならず、成長する可能性もあるが、投資の構造が悪化し、より多くのお金が工事に使われ、より少ないお金が土地に使われ、来年の投資は悪化するだろう。
住宅企業は今確かに不況で、不動産チェーンは比較的大きな圧力に直面している。現在の竣工はすでに強弩の末で、2022年1-2月の家屋の竣工面積は12200万平方メートルで、前年同期比9.8%減少し、2021年の年間より21ポイント低下した。着工は土地の在庫不足と販売予想の徹底的な転換がなく、弱体化が続くため、2022年1-2月の住宅の新着工面積は14967万平方メートルで、前年同期比12.2%減少し、2021年の年間より0.8ポイント低下した。
これに基づいて、私たちは販売と投資データの良し悪しにこだわるよりも、土地市場の熱が指標的な意義を持っていると考えています。特に地方政府にとって、データがきれいだからといって引き締められるのではなく、関連政策が引き続き緩和されると考えています。
投資アドバイス：
以上の分析に基づいて、統計局が発表した不動産データは実際にはそれほどよく見えず、投資構造が悪化し、販売の回復が非常に遅い。不動産株は依然として投資に値する。株の角度から見ると、中短期的に見ると、非購入地区の大きな力の政策の緩和に伴い、3、4線都市を配置する多くの2線トップの住宅企業はさらに利益を得るだろう。中長期的に見ると、急速な回転モデルが歴史の舞台から脱退し、住宅企業の長期貸借対照表の修復に伴い、経営が安定し、総合実力が際立ったトップ企業が持続的に利益を得ることになる。推荐 Seazen Holdings Co.Ltd(601155) Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) Gemdale Corporation(600383) 。
リスクのヒント:
1、政策が予想以上に引き締められた。2、疫病などの要因により、業界の基本面が予想を上回った。3、住宅企業の信用リスク事件が予想を超えた衝撃。
