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国家統計局は2022年1~2月の不動産開発投資と販売データを発表した。
販売側:1~2月の商品住宅販売は弱く、後続の政策と住宅企業の動作を観察する必要がある。
2022年1~2月、商品住宅の販売面積は前年同期比-9.6%だった。売上高は前年同期比-19.3%だった。このうち、住宅販売額は累計で前年同期比-22.1%だった。価格の次元では、2022年1~2月の全国販売平均価格は前年同期比-10.75%だった。地域次元では、東部地域の販売平均価格は依然として4大地域のトップで、14276元/方に達している。今後、2022年3月から現在(3月14日現在)までの30大中都市の高周波成約面積のデータによると、前年同期比-48.0%となり、販売圧力の低下は大勢の傾向にあり、短期的な下落幅の変動は政策の後続の緩和状況と住宅企業の「価格で交換する」力を観察する必要がある。
開竣工：新着工の減少幅が縮小し、「保証交付」の下で竣工して成長を回復する見込み
2022年1~2月の新規着工は前年同期比-12.2%で、2021年12月の単月同期-31.1%より好転した。グリップから着工への伝導の観点から,グリップ−販売には2~3 Qのヒステリシスが普遍的に存在する。都市レベルに細分化され、「土地供給二集中」は土地を持つリズムに明らかな摂動をもたらした。ケルリーの統計によると、20192020年に集中的に供給された22都市の地塊全体は、土地を手に入れてから着工、販売までの平均所要時間がそれぞれ3.7カ月と11.5カ月だった。2021年22城は3ラウンドの集中供給後、計2111件の宅地を成約し、2022年2月9日までに21%が着工した。「三つの赤い線」、「不動産ローン集中度管理」などのコントロール政策の実施を考慮すると、特に投資金額のコントロールには、その年の取得金額/その年の販売金額が40%を超えてはならないという指標の制約があり、住宅企業の取得態度はますます慎重になるだろう。注目すべきは2022年の新着工が地端を持つのが遅れている場合でも、それに応じて変動し、住宅企業が自発的に着工リズムを調整する能力が弱まる可能性があることだ。2021年の集中供給を受けた第2ラウンド、第3ラウンドには多くの都市投資会社が土地を持っている(第3ロットの成約地の中でプロジェクト数で都市投資が43%を占めている)。このようなプロジェクトはブランド住宅企業の協力開発を求める確率が高く、プロジェクトの着工速度が減速する要因の一つでもある。1~2月の竣工面積は前年同期比-9.8%だった。政府が2021年末以来密集して打ち出した保険交付政策は徐々に発効し、2022年の竣工は成長を回復する見込みだ。
不動産開発投資の完成額は前年同期比正転し、土地投資の貢献は減少した。
2022年1~2月の不動産開発投資の完成額は前年同期比+3.7%(2021年通年+4.4%)で、2021年12月の単月同期比-13.9%と明らかに好転した。1~2月の土地成約建面は前年同期-42.3%だったことに気づいた。集中供地の実施と「都市施策による」分化を考慮すると、住宅企業の土地取得戦略は保守を維持し、土地市場の地域間の熱分化がより顕著であり、開発投資の主な構成部分として、将来の土地投資の開発投資への貢献は引き続き弱化する可能性がある。このほか、今年の「政府活動報告」では、新型都市化が進められ、都市の更新が秩序正しく推進されている。
融資先:1~2月の資金調達額は前年同期比-17.7%増、中国の融資減少幅は-21.1%に達した。
2022年1~2月の資金調達額は前年同期比-17.7%だった。構造上、1~2月の中国貸付(前年同期-21.1%)、自己資金調達(前年同期-6.2%)、返済(頭金+ローン)(前年同期-23.9%)うち個人ローン(前年同期-16.9%)、頭金(同-27.0%)。割合を見ると、販売返金は依然として主要な資金源ルート(1~2月の割合は50.6%)である。現在の市場に対する自信が不足しているため、消費者の住宅購入意欲は政策の緩和に伴って大幅に向上していない。中央銀行が発表した2月の社会融資規模統計データ報告書によると、住民ローンは3369億元減少し、そのうち中長期ローンは459億元減少した。後ろを見ると、良性循環と都市対策政策の誘導の下で、住民の合理的な住宅購入需要の釈放を保障した上で、融資側は修復される見込みだ。
投資アドバイス
「三つの赤い線」に続き、「不動産ローン集中度管理」や「土地供給二集中」などの政策が打ち出され、需給の両端が双方向に制約される。コントロールの風向きは変わらず、「安定を主とする」ことは依然として基調であり、大きな拡大収穫の空間は狭い。現在のプレートの推定値と倉庫はすでに歴史的な低位にある。業界の需給の両端が制限されていることは、土地を取り、販売し、レバレッジを下げる間の不調和が深刻化している。提案注目:(1)安定した発展型: Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) 、万科A、 Gemdale Corporation(600383) ;(2)成長受益型： Jinke Property Group Co.Ltd(000656) Seazen Holdings Co.Ltd(601155) ;;(3)物管の良質な標的:碧桂園サービス、華潤万象生活、金科サービス、宝龍商業など。
リスクのヒント
不動産コントロール政策が厳しくなり、販売修復が予想に及ばず、資金面が大幅に引き締まった。
