2021年は中国の公募REITs元年で、監督管理部門は市場主体と共通認識を結集し、力を発揮し、前後して11匹の公募REITs製品の上場を推進し、投資家の積極的な購入を獲得し、上場後全体の運行が安定し、良いスタートを切った。中金基金は世界をリードする現代倉庫物流サービス会社プロスと手を携えて、第1陣の公募REITsの中で財産権規模が最大の中金プロスREIT(508056.sh)を発行し、現在、基礎資産の運営は安定しており、2021年第3四半期と第4四半期の経営業績はいずれも募集説明書の予想を超え、分布式太陽光発電を通じて二重炭素目標を支援している。同時に、中金基金と親会社 China International Capital Corporation Limited(601995) はREITs試験プロジェクトの申告を引き続き推進し、プロジェクトの基礎資産は産業園区、高速道路、鉄道、データセンター、クリーンエネルギーなどの多くのコースをカバーしている。試験が段階的に成功した上で、どのように試験プロジェクトの規範的な運営を打ち固めると同時に、長期に立脚し、インフラREITsの長期的な発展メカニズムを確立し、国家戦略に合致する基礎資産の範囲を絶えず拡充し、市場の持続的な健全な発展を推進するかは、REITs市場が直面している主要な課題である。
今日、中国証券監督管理委員会の公式サイトは「公募REITsの試行を深く推進し、投融資の良性循環をさらに促進する」を刊行し、関連部・委員会とともにインフラREITsの試行をさらに深く推進し、募集拡大規則を研究・制定し、保障的な賃貸住宅プロジェクトの実施を急いでいる。
できるだけ早く募集拡大メカニズムを導入し、REITsが良質な資産を継続的に組み入れることを推進する
拡募メカニズムの面では、証券監督会は取引所にREITs拡募規則の制定を急いでいることを指導し、適時に市場の意見を求めている。
2021年に11匹のREITsが発売され、安定して運営されているが、成熟市場の多くの規模が千億元を超えるREITsに比べて、現在国内の公募REITsの上場初期の資産管理規模は小さく、規模経済効果とブランド効果はまだ顕著ではない。試験原始権益者は一般的に各業界をリードするインフラのリーダーであり、品質基準に合致するインフラ資産を多く保有しているため、REITs試験数を絶えず拡大すると同時に、できるだけ早く拡募メカニズムを導入し、既存プロジェクトの良質資産の持続的な注入を実現することを推進し、市場規模の着実な成長を推進し、流動性を改善し、安定性を高め、より長期的な資金の市場進出のために条件を創造するのに役立つ。
在庫REITsは募集を拡大し、良質な資産を絶えず吸収することで、多角的なウィンウィンを実現することができる:原始権益者は良質な在庫資産と新規プロジェクト投資の投融資良性循環を実現する。基金管理人は募集を拡大することによって適時に資産を買収し、投資組合を最適化し、リスクを分散し、管理賦能下の価値成長を実現し、単位基金の分配可能なキャッシュフローを高め、投資家が基金の長期キャッシュフローの成長と流動性の改善を分かち合うことができる。市場の関心度と参加度の向上はREITsの定価と流動性に対して更に順方向の支持作用を果たすことができて、そして資本市場の定価を更に広範なインフラと不動産市場に伝導して、REITsの定価の“アンカー”の作用を体現して、市場の活発で、模範の成長を促進する順方向の循環を形成します。
中国の既存のインフラ公募REITs規則はインフラ基金が募集を拡大できることを明確にし、同時に募集販売方式に十分な柔軟性を保留し、前期の公募REITs試験プロジェクトの申告、発行上場、安定した運営、順調な配当は募集拡大操作の基礎を築いた。できるだけ早く標準化、効率的な募集拡大メカニズムを打ち出すことができれば、中国REITs市場が良質な在庫資産を持続的に組み入れ、市場規模の成長を実現するために重要な積極的な促進作用を果たすだろう。
中金基金は引き続き公募REITsの拡大募集に関するメカニズムと技術研究を注目し、推進している。現在、世界で最も多くのREITsに参加している中国の投資銀行の知識の蓄積と国内のREITs市場に対する持続的な研究として、パートナーと政策法規の枠組み内で公募REITsの拡大募集の試みを積極的に研究し、推進する。
保障性賃貸住宅公募REITsの実施を推進し、基礎資産範囲を絶えず拡充する
REITsの基礎資産の範囲を拡充する面で、証券監督管理委員会は保障性賃貸住宅の公募REITs試験プロジェクトの実施を急ぐことを提案した。
「住宅購入は炒めない」、「賃貸購入を並行する」という背景の下で、賃貸住宅市場の拡大は大勢の赴くところであり、賃貸購入の割合を改善することは未来の中国の住宅市場の発展の主なメロディーの一つである。その中で、保障性賃貸住宅は民生プロジェクトにかかわる重要なインフラであり、公募REITsは市場化資源配置メカニズムを通じて賃貸住宅分野の保障性と市場化のバランスを実現することができ、住宅賃貸分野の合理的で安定した土地供給、日増しに完備した住宅賃貸資産管理能力、市場化上場と投資脱退メカニズムの有機的な結合を実現するのに役立つ。市場化資金を誘致して保障性賃貸住宅の供給を高め、操作可能で持続可能な住宅賃貸投融資モデルを構築し、勢いよく投融資の良性循環を実現し、不動産の長期効果メカニズムを実行する。
2021年7月「インフラ分野不動産投資信託基金(REITs)試験業務のさらなる実施に関する通知」(発改投資〔2021958号)が保障性賃貸住宅を公募REITs試験範囲に組み入れた後、国家発改委員会、中国証券監督管理委員会、関連部委員会、証券取引所、業界協会は保障性賃貸住宅REITs試験を積極的に推進し、市場機構の好ましい試験項目を組織し、重要な問題を解決することを研究し、多くの省・市も相次いで公募REITsが保障的な賃貸住宅市場の発展を支持することを奨励する政策的文書を発表した。
中金基金は積極的に関連研究の検討に参加し、REITsチームのメンバーが住宅賃貸類REITs及び住宅賃貸プロジェクトの株式投資分野で蓄積した豊富な経験と専門備蓄を発揮し、 China International Capital Corporation Limited(601995) 各部門と「中金一家」戦略の協同優位性を発揮し、保障性賃貸住宅業界の特徴に適応するREITsガバナンスメカニズムとモデルアーキテクチャを模索し、設計し、パートナーに公募REITs全チェーン業務サービスを提供する。保障性賃貸住宅試験プロジェクトの準備と申告に積極的に参加し、試験プロジェクトの早期着地を実現し、保障性賃貸住宅REITs経営管理のために護衛するよう努力する。
