「先週末、仲介業者から値段の話を催促されて、最近市場が暖かくなって、成約量が上昇したと言って、この家は性価格が高いより売る心配がない」。蘇娟(仮名)は1年以上部屋を見ていたが、今でも「車に乗る」かどうか迷っている。
3月16日、国家統計局が発表した70都市の2月の住宅価格のデータによると、北京の2月の中古住宅価格は前年同期比0.7%と7.4%上昇し、70都市の中で上昇幅はそれぞれ2位と1位で、北京の中古住宅価格は3カ月連続で上昇し、前年同期の上昇幅は6カ月近く70都市のトップだった。
これに対し、北京住建委員会のデータによると、2月の北京中古住宅の成約は8260セットで、前月比30%減少し、成約量は2カ月連続で下落した。
最近、北京の中古住宅市場はなぜ価格の上昇量が下落したのか。例年の経験によると、3月のビル市は徐々に伝統的な「小陽春」に入り、今年の北京中古住宅市場の「小陽春」の成色はどうですか。
2月北京中古住宅価格上昇量下落
国家統計局のデータによると、昨年12月の北京の中古住宅価格は下落から上昇し、前月比0.8%上昇し、70都市の中古住宅価格の上昇幅が最も大きい都市だった。不動産貸付が緩和された後、一線都市が率先して反応し、学区の需要のある家庭が相次いで「入市」したことが北京の中古住宅価格の上昇の主な原因とされている。
今年1月、北京の中古住宅価格は前月比0.5%上昇し、上昇幅は全国トップ5となった。2月になると、北京の中古住宅価格は3カ月連続で上昇し、不動産業界の予想が不安定で、市場の不況と疫病が繰り返される背景の下で、中古住宅価格が連続的に上昇している都市は多くない。
合碩機構の郭毅首席アナリストは21世紀の経済報道記者に、2月の北京の中古住宅価格の上昇は、主に構造的な要因の影響を受けていると指摘した。現在の状況について言えば、需要者は住宅価格の変化に対して相対的に敏感であるが、改善者は住宅品質、地域位置、関連資源と不動産サービスなどを重視し、中古住宅価格の変化に対する敏感度は需要者に及ばない。2月の北京の改善性需要は相対的に旺盛で、北京の中古住宅価格の構造的な上昇を牽引した。
また、教育資源の需要がある家庭は一般的に5月までに住宅を購入し、定住しなければその年の入学の需要を満たすことができないため、一部の子供の教育需要がある家庭も住宅購入を急いでおり、北京の中古住宅の平均価格を引き上げている。
「一般的に上半期の学区の住宅の成約量はもっと高いです。」郭毅は言った。これは、学区の住宅取引が北京の中古住宅価格に与える影響がしばらく続くことを意味している。
前年同期に比べて、北京の最近の中古住宅の価格は上昇が速い。国家統計局のデータによると、北京の2月の中古住宅価格は前年同期比7.4%上昇し、上昇幅は70都市のトップだった。注意しなければならないのは、昨年9月から、北京の中古住宅価格の前年同期比上昇幅が6カ月連続で70都市のトップとなり、上昇幅は7.4%-9.7%だったことだ。
中指研究院指数事業部の孟新アナリストは21世紀の経済報道記者に対し、「疫病の影響で2020年の北京中古住宅の価格は全体的に低く、2021年下半期の北京中古住宅市場は冷え込んだが、価格は大幅に下落しなかった。
具体的には2月までに、郭毅氏は、昨年2月の北京中古住宅市場は低迷から暖かさへの曲がり角にあり、市場は低迷しているとみている。今年2月の北京中古住宅市場は依然として低迷期にあるが、信用緩和に伴い、北京中古住宅市場は徐々に回復しているため、今年2月の北京中古住宅市場の前年同期比上昇幅は相対的に高く、「これは段階的な変化だ」と述べた。
価格の上昇とは異なり、北京住建委員会のデータによると、 は昨年12月の北京中古住宅の成約量が15542セットで、1.5万セットの市場熱基準線を突破した後、今年1-2月の北京中古住宅の成約量は連続的に下落し、それぞれ11875セットと8260セットだった。
孟新氏によると、2021年の北京中古住宅の販売は全体的に好調で、7月から市場が下落し始めたが、第4四半期の北京中古住宅の販売は徐々に回復した。1-2月は北京中古住宅市場の伝統的な閑散期で、今年1月は疫病の影響で北京中古住宅の帯見と成約が減少した。2月はちょうど春節の休暇で、帰郷者が多く、家主の予想が強化されたことに加え、住宅購入者の様子見が明らかになり、2月の成約量は少なく、3月の北京の中古住宅の成約量は前月比で回復する見込みだ。
看板価格が高くなり、成約区域が分化
市場の習慣によると、3月から不動産市場は徐々に「小陽春」に入った。
「先週末、北京は部屋を見る人も家を買う人も多かった。朝陽区の住宅マネージャーの王宏(仮名)は21世紀の経済報道記者に話した。
王宏は主にアジア運送村プレートの中古住宅市場にサービスし、アジア運送村の交通、生活セットと教育資源などの総合条件がよく、市場の認可度が高いため、最近市場の熱が高い。もう一人の住宅マネージャーによると、左家荘地域の中古住宅市場も価格が上昇し、成約が速くなった。
蘇娟の住宅購入意向区域も朝陽区で、蘇娟の観察によると、新しく看板を掲げた住宅源は確かに年前よりずっと高くなったが、注目されている住宅源はこれまで成約したものは多くない。
「まだ買いたいと思っていますが、特に満足している家は見られませんでした。市場は仲介業者が言っているほど暖かくなっていないような気がします。7、8分で満足している家が何軒かありますが、今でも価格を話している人はいません」蘇娟は21世紀の経済報道記者に明らかにした。
予算が限られているため、地域に対する要求が高いため、蘇娟は家を買うのに悩んでいる。蘇娟の予算範囲内の家は大部分のビルの年齢が大きく、多くの価格が適切な住宅源はエレベーターの階が高くないか、戸型が悪いかのいずれかだ。先週末、蘇娟が見に行った家の1階は底商で、実際の階は4階で、窓の外には大きな木が遮っていた。
朝陽の状況と同様に、豊台の複数の住宅マネージャーは21世紀の経済報道記者に、豊台の新看板中古住宅の価格もある程度上昇したが、一部の地域の成約は予想に及ばなかったと明らかにした。
豊台のベテラン住宅マネージャーの張琪(仮名)氏は21世紀の経済報道記者に、年後の新築住宅の価格はほとんど市場価格より高く、多くの家主が年後に集中的に住宅を販売していると明らかにした。しかし、家主の予想と住宅購入者の予想の間にはずれがあり、その店の成約量は年前に及ばない。
「同じタイプの家でも、今のオファーは年前と30万～50万元の差があるものもあります。部屋を見ている人は確かに多いですが、前の価格と比べると、多くの人が退却しています」。張琪氏は「住宅購入者の予想価格は昨年にとどまっており、家主とのコミュニケーションが取れない」と感慨深げだ。
郭毅氏は、北京の中古住宅市場の成約と価格には地域分化現象があると指摘した。対照的に、学区などの「ハードコア価値」を備えた中古住宅の価格上昇は比較的速く、例えば望京、東三環と四環周辺、 Beijing Centergate Technologies (Holding) Co.Ltd(000931) 、亦荘などの産業集積地域周辺の中古住宅の取引量はより旺盛で、価格も小幅に上昇した。上記の牽引要因が欠けて家屋の価値を高めると、多くの地域の中古住宅市場は相対的に低位状態にある。
最近、北京の疫病は繰り返しているが、多くの市場関係者は北京全体の中古住宅市場にあまり影響を与えないと考えている。
郭毅氏は、 北京の中古住宅の需要は政策の上昇、マクロ経済の動きと関係があるだけでなく、住宅購入者の個人の就業と収入状況と関係があり、古いものを売って新しい取引を買う影響も受けていると考えている。
郭毅氏は、上半期の状況から見ると、市場全体の利益は利空より大きく、北京の中古住宅の成約量は「小陽春」現象が現れたと考えている。
