先日、合肥、福州は今年初めて集中的に土地を供給して幕を閉じた。両地の土地市場の温度は異なり、現在の住宅企業の投資心理状態を反映している。
3月17日、合肥は19枚の土地を譲渡した。中指院のデータによると、保障的な賃貸住宅用地2点を除いて、17点の住宅用地はいずれもプレミアムで成約し、収入は149.78億元で、そのうち15点の土地は競売価格の「タッチトップ」で競売品質案の一環に入り、3月25日に譲渡される。
3月16日-3月17日、福州は合わせて18枚の土地を譲渡し、結果は12枚の土地(3枚の現場撤退、3枚のフロー)しか成約せず、総成約建設面は60.75万平方メートルで、総成約額は77億元を超えた。そのうち8枚の土地の最低価格が成約し、2枚の土地が最高価格+揺号で成約した。割増率は4.2%にすぎない。
今年合肥の第1ラウンドの集中供地熱は回復し、福州の第1ラウンドの集中供地は清涼として終わった。最近の政策は頻繁に暖かい風を吹いているが、土拍市場は集団的に暖かくなく、市場のギャップと分化の背後には、ビル市の差別化表現と住宅企業の投資の論理が変わらない。
上海中原不動産市場アナリストの盧文曦氏は、土拍市場の分化の背後には住宅企業の投資論理が見られると指摘した。合肥は長江デルタプレートに属し、長江デルタ一体化発展の配当を分かち合うことができ、住宅企業の投資論理は都市の発展空間を見ることである。
合肥はこの2年間、ハイテク人材の導入に力を入れ、合肥の住宅価格制限の尺度の緩和に加え、住宅企業の土地獲得の積極性を高めた。盧文曦氏はまた、土拍規則の調整から見ると、合肥と福州が住宅企業の投資心理に与える影響は異なると考えている。
都市間の土拍規則調整に差異がある
2022年の第1ラウンドの集中供給地、合肥と福州は約束せずに同じように土拍規則に対して異なる程度の調整を行った。しかし、合肥と福州はいずれも土拍規則の調整を通じて住宅企業に大きな利益空間を残したが、住宅企業が敷居に入る上で、2つの都市には違いがある。
例えば、合肥は「価格が高い者は+高品質住宅建設案+番号を振る」という競売方法を採用しているが、住宅企業の資質要求を下げている。合肥土地市場網はこれまで、「開発企業の資質等級は不動産開発一級の資質点数が5点」と通知し、「開発企業の資質等級は不動産開発一級の資質点数が5点、二級の資質及び以下の点数が4点」に修正した。調整後のルールによると、開発資質問題による差は1点にすぎず、2級住宅企業が他の審査項目を通じてこの差を補う機会が増えた。これは住宅企業の敷居を下げると同時に、普通の住宅企業のためにより多くの機会を創造した。
福州は2021年の「地価制限、住宅価格制限、番号付け」などの方式で譲渡され、また、競売人の資格の面では「馬甲禁止」のルールが続いている。
また、合肥の今回の土拍は新たに調整された住宅企業の開発資質の採点基準のほか、その他の多方面の調整もできるだけ住宅企業の土地獲得の積極性を高めている。多くの土地は保障的な賃貸住宅の建設の要求をキャンセルし、キャンセルされていない建設割合も低下した。一部の以前に流拍されたブロックは縮小または分割され、一部のブロック容積率が向上した。
合肥の今回の土拍は40社以上の住宅企業の参加を引きつけた。華潤、招商中海、金茂、保利、緑城などの中央、国有企業のほか、新華、遠大、徽創などの安徽本土の中小型住宅企業もあり、申し込み地の数はいずれも大きい。
逆に福州を見ると、今回の土拍規則は昨年第3ラウンドの集中供給地の「猶予価格」規則を継続している。例えば、届出価格は割増率によって一定の上昇があるなどだが、指導価格は4.5万/平方メートルを破った。
福州のある業界関係者は、今回の臨時譲渡と流拍を中止した多くの宅地は実は良質だと指摘した。今回の「低温」は、市場の大環境の影響を受けたほか、値上げが高すぎる原因もある。以前は2万元/平方メートルぐらいで成約できた地域で、今から3万元/平方メートルに達しています。これまで3万8000元/平方メートル前後の指導価格だったが、今回は4万5000元/平方メートルに達した。
2月15日、福州が発表した公告によると、晋安区の4万5000元/平方メートル、三江口プレートの2万8000元/平方メートル、五四北プレートの3万元/平方メートルに達する指導価格が話題になった。
楼市分化
また、両都市が最近示した不動産相場の行方を見ると、産業発展の空間がある都市に投資する傾向があり、依然として住宅企業が重視している投資論理の一つである。
近年、産業の多元化の成型に伴い、合肥は次第に地理的優位性、人材優位性、政策優位性などを示している。公開情報によると、合肥は全国で少数の集積回路設計、製造、パッケージテスト、装備材料及び公共サービスプラットフォームを持つ半導体全産業チェーン都市の一つであり、全市に集積回路企業が300社を超え、全市の集積回路産業推進重点プロジェクトが59件あり、総投資が3000億元を超え、2025年までに全市の集積回路産業の生産額が1000億元を突破する計画である。
地域総生産の統一計算結果によると、2021年、合肥市は地域総生産(GDP)114128億元を実現し、9.2%増加した。
2021年、合肥市は人材の安住政策を確実に貫徹し、人材の活躍を引き出し、人材を「奪い取る」から「奪い取る」に導いた。合肥市住宅賃貸サービス管理センターが発表したデータによると、2021年には2226社、39359人の人材に対し、借家手当25586万元を支給し、前年より143.6%増加した。
第三者機関のデータによると、今年2月、合肥市街区の新築住宅の成約平均価格は約1.94万元/平方メートルで、前月比2.35%上昇し、前年同期比2.35%上昇した。2ヶ月の住宅価格の下落を経験した後、合肥ビル市は下落を止めて回復し始めた。成約セット数の面では、合肥市区は今年2月に1960セットを成約し、依然として減少傾向を示しており、前月比860セット減少し、前月比30.5%下落し、前年同期比50%減少した。これは2021年8月以来、合肥市街地の中古住宅の成約件数が7カ月目に下落した。
2022年の不動産相場について、合肥市の住宅保障と不動産管理局の責任者は、現在、合肥市の不動産市場は比較的安定した発展段階に入っており、関連市場の混乱も減少していると述べた。
合肥現地の複数の機関の統計によると、今年3月初め現在、合肥市の新築住宅の在庫は1万5000セット前後にすぎず、去化周期は4ヶ月前後にすぎず、合肥ビル市は新築住宅の供給不足の問題に直面している。しかし、関係業界関係者によると、合肥市は今年、40以上の新しいプロジェクトが市場に投入され、現在の供給不足の問題を緩和するのに役立つという。
福州の第1ラウンドの集中供給地は、新築住宅の販売指導価格の面から見ると、昨年の第3ラウンドの価格制限緩和の傾向が続いており、割増成約地の新築住宅の販売指導価格には一定の浮上空間がある。表面的には、福州の今年の第1ラウンドの土拍は一定の利益空間を示しているが、福州のビル市は現在、在庫の圧力を維持している。特に2021年第4四半期に入ってから、商品住宅の月平均成約量は23万平方メートルにすぎず、昨年第2、第3四半期の月平均成約量より腰斬りに近い。2022年2月末現在、福州の商品住宅の去化周期は20カ月近くで、2021年同期より20%長くなり、住宅の去化はボトルネック期に入った。
政策に時間がかかる前提の下で、住宅企業のキャッシュフローは現在も緊張しており、土地を持つ積極性や地塊の値上げで十分に動員されていない。前述の業界関係者が指摘したように、地方政府の技術的敷居の調整能力も試されている。
