今期投資のヒント:
融資政策サイクル:多種の融資ツールが相次いでおり、融資コントロールの構想が転換されなければならない。われわれは過去の融資サイクルを再構築し、1)200508年:開発ローンを主とする。2)200810年、AH株式融資の放量は、非標準井戸の噴き出した後、部分的に規範化に向かった。3)201114年:A株の株式融資が停滞し、海外債と非標準が徐々に興った。4)201416年:A株の増発が再開され、国内債が全面的に爆発した。5)201721年:H株の株式融資量が安定し、海外債が放出され始めた。分析によると、1)融資周期は3-4年周期の法則を示し、債務周期は背後の主導力である。2)表内外の融資ツールの多様性が向上し、毎回主導的な融資ツールが絶えず交代している。3)過去の融資コントロールの構想は「短期性、総量化、渋滞を主とし、疎を補助とする」である。今回の融資サイクルの法則は変化し、レバレッジ率は低下したが、リスクは向上している。特に2021年以降、各種融資ツールの市場化と非市場化は脱退し、業界資金の苦境を促し、激化させた。現在、融資サイクルはまた肝心な時点に達し、融資コントロールの考え方は早急に転換しなければならない。
今回のサイクル制約:需給の両端政策は修復を急ぐ必要があり、融資政策は力を集中しなければならない。今回の周期は従来の経済周期の底に多くの共通点があり、現在は2008年と2014年と類似しており、主に不動産の基本面が弱まっている(販売量、着工、投資などが持続的に下がっている)と経済への牽引(GDP成長率が下がっている)ことを示しているが、マクロ経済の多角面はいずれも下落圧力(輸出、消費、地方財政など)に直面しており、マクロ環境の厳しさは2008年と2014年より高い。そのため、不動産需給の両端政策は修復を急ぐ必要がある。今回の周期は従来の周期と多くの違いがあり、主に在庫レベルが低く、主体の参加意欲が低い(住宅企業、金融機関、住宅購入者)と政策制限が多いなどの3つの面に現れ、これは政策修復に対して要求を提出した:1)低在庫:安定した経済はまず在庫を補充し、政策修復の中で供給を優先しなければならない。2)主体の参加意欲が低い:在庫を補うには主体の参加意欲を奮い立たせ、同時に住宅企業、金融機関、住宅購入者の3つの参加意欲を奮い立たせる必要がある。3)政策の制限が多い:構造化コントロールを堅持し、業界の良性循環を促し、主要な矛盾に焦点を当てて政策の発力を行う。
融資政策の推進:長期融資は問題を解く鍵であり、特に株式融資とREITs.われわれは、多方面の参加主体の意思が弱く、長期的な予想が不安定な問題を解決するために、融資債務期限の延長が問題解決の鍵であり、これは主に長期融資期限の債権融資や株式融資などのツールに体現されていると考えている。具体的な融資政策の提案面:1)短期的に債権ツールに依存し、買収合併ローン、永続債などを含むが、3つの赤い線の制約の下で簡単で乱暴な債権レバレッジは長期的な資金苦境を解決することができず、かえって元の良質な企業の報告書を悪化させる可能性がある。2)長期にわたって株式ツール、株式融資、商業不動産REITsなどに依存し、一部の良質企業に対して、一定の資本金を増加するルートを与えることで、レバレッジ問題を効果的に実質的に緩和することができ、買収合併・再編・危険企業の再編を促進することができ、また後続のREITs基礎資産も拡大することができる。
また、今回の業界の逆境はすでに供給の清算を大幅に推進し、残された住宅企業は基本的に国有企業の中央企業と良質な民間企業であり、後続の株債政策の支持や良質な住宅企業の拡張意欲と金融機関の参加を奨励することができる。
投資分析意見:融資コントロールの構想が転換する時、長期融資は問題を解く鍵であり、「好看」格付けを維持する。過去5回の融資サイクルを再開したところ、融資サイクルは3-4年のサイクル法則を示し、債務サイクルは背後の主導力であることが分かった。
最近、各種融資ツールの市場化と非市場化の脱退は、業界資金の苦境を促し、激化させた。現在、融資サイクルはまた肝心な時点に達していると同時に、現在の在庫レベルが低く、主体の参加意欲が低く、政策の制限が多いなどの3つの制約に鑑み、融資債務期間の延長は今回のサイクルの解題の鍵であり、主に長期期間の債権または株式融資ツール、例えば株式融資と商業不動産REITsなどに体現され、それによって不動産業界の健全で安定した発展と良性循環を助力し、業界構造の最適化を推進している。集中度がさらに向上し、良質な住宅企業は量質の上昇を迎える見込みだ。私达は不动产のプレートの“良いです”の格付けを维持して、推荐:A株: Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) Gemdale Corporation(600383) Xiamen C&D Inc(600153) China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) Seazen Holdings Co.Ltd(601155) Jinke Property Group Co.Ltd(000656) China State Construction Engineering Corporation Limited(601668) 00002;H株:華潤置地、中海外発展、龍湖グループ、旭輝ホールディングス、碧桂園;そして、不動産管理プレートの「好看」格付けを維持し、推薦:碧桂園サービス、旭輝永昇サービス、華潤万象、保利不動産、中海不動産、 New Dazheng Property Group Co.Ltd(002968) 、緑城サービス、宝龍商業、新城悦サービス。
リスク提示:コントロール政策は予想を超えて引き締められ、販売の脱化は予想に及ばず、不動産税の試験力は予想を超えた。
