\u3000\u3 Ping An Bank Co.Ltd(000001) 914 China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) )
事件:会社は2021年の年報を発表し、営業収入105.91億元を実現し、前年同期比22.42%増加し、帰母純利益5.13億元を実現し、前年同期比17.25%増加し、基本EPS 0を実現した。4837元/株で、前年同期比17.26%増加した。
物管プロジェクトが増加し、費用管理能力が向上した。2021年、会社の営業収入は105.91億元で、前年同期比22.42%増加し、帰母純利益は5.13億元で、前年同期比17.25%増加した。1)会社の収益規模の上昇は主に既存の物管プロジェクトの増加と会社の新たな不動産管理プロジェクトの増加によるもので、2)粗利率は0.15 pctから13.76%上昇した。費用管理制御能力の向上:販売、管理、財務、研究開発費用率はそれぞれ0.08、0.38、0.81、0.13 pctから0.82%、3.65%、1.25%、0.35%上昇した。3)会社の純金利は2020年の4.73%から2021年の4.27%に下がり、主に天津九方都市広場、竜岩中行紫金雲熙、衡陽中航都市花園、南光名仕苑プロジェクトが保有する駐車スペースに対して資産減価損失1.35億元を計上し、子会社が納付できない可能性がある物管費に対して信用減価損失0.62億元を計上した。
住宅業態の割合が過半数を占め、専門サービスの粗利率が高い。2021年、会社の物管プレートの売上高は99.08億元で、前年同期比23.31%増加し、総売上高に占める割合は93.56%で、粗利率は11.43%を実現した。1)年末の管理面積は2.81億元で、2020年より9013万元増加し、そのうち持株株主は906986万元で32.27%を占めた。業態から見ると、住宅、非住宅はそれぞれ58.92%、41.08%を占めている。2)2021年会社の基礎物管理サービスは78.03億元の売上高を実現し、前年同期比20.72%増加した。基礎物管の粗金利は11.11%で、昨年の10.23%より0.88 pct上昇した。管平均価格は2.31元/平/月で昨年より2.82元/平/月に下落し、そのうち住宅と非住宅の管平均価格はそれぞれ2、2.53元/平/月で、それぞれ昨年より0.21、1.33元/月に下落した。3）
専門サービスは急速に成長し、粗利率が高い。2021年、会社の専門サービスは18.40億元の売上高を実現し、前年同期比20.49%増加し、対応粗利率は13.77%だった。会社の専門サービスは事件場の協力販売と不動産仲介業務、施設管理サービスと建築科学技術サービスを含み、各業務の実現収益はそれぞれ専門サービス収入の42.91%、21.45%、21.34%を占め、粗利率はそれぞれ11.27%、19.50%、10.86%である。リース販売マネージャー、駐車スペースの販売などの業務が拡大し、専門付加価値サービスの急速な発展を助力している。
資産管理サービスは、持株株主からのプロジェクトが増加している。会社の資産管理サービスは主に商業運営、不動産賃貸及び経営などの業務を含み、2021年に会社の売上高は55.65億元を実現し、前年同期比23.70%増加し、総売上高に占める割合は5.25%を占めた。1)商業運営については、2021年末までに44の商業プロジェクト(準備プロジェクトを含む)を管理し、管理面積は179万元である。このうち自営プロジェクトは4件、受託 China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) プロジェクトは35件、軽資産管理輸出プロジェクトは5件、受託持株株株東方のプロジェクトは増加が多く、年内に17件増加した。2)所有物業については、会社の総賃貸面積は59.12万元で、2021年末現在の全体賃貸率は98%に達し、ホテル、ショッピングセンター、商書など多くの業態を含む。
重資産剥離を積極的に推進する。2022年初め、会社の株主総会は深セン中航城、昆中航、赣州九方の3つの会社のすべての株式を持株株主 China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) 傘下の子会社に譲渡することに同意し、軽資産運営プラットフォームの戦略はより明確になった。
投資提案:会社は招商局グループ、中航グループの2大中央企業に背を向け、プロジェクトの開拓能力が優れている。
2021年、会社は住宅業態の平均価格の向上に注目し、専門サービスの成長が迅速で、資産管理サービスは持株株主の商業プロジェクトの成長から利益を得て、管理プロジェクトの増加が多く、同時に会社の管理能力が優越で、所有物業の全体賃貸率は98%に達した。2021年報に基づき、22-23年の純利益をそれぞれ11.22、14.43億元から7.22、9.10億元に引き下げ、対応EPSをそれぞれ1.06、1.36元/株から0.68、0.86元/株に引き下げ、対応PEは21.12 X、16.76 Xとし、「購入」の格付けを維持した。
リスク提示:不動産費の納付が予想に及ばず、業務の開拓が予想に及ばず、在庫の減価償却が大きい
