3月22日の合肥土拍では、15件の競品質地塊がオークション席に並べられ、 China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) が一気に8件も落札されたが、残念ながら「当たりくじ」はなかった。
同社の蒋鉄峰取締役社長は2021年度の業績発表会で、「私たちは最も多くの企業に応募している」と直言した。豪気参拍は市場に対する期待にほかならないが、管理職たちから見れば、掛拿地を募集するリスクはコントロールできる。
早年、規模の訴えから、 China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) の高コストで多くのプロジェクトを獲得した。これらのプロジェクトが市に転入するにつれて、会社の粗利率も下がり始めた。2021年、この指標はさらに25.5%に下落し、純利益率は2020年の13%から9.5%に下落した。
粗利率の下落は業界の大勢の赴くところだが、長年にわたって下落した利益能力も外部の疑問を引き起こし、会社はどのように規模拡張の中で利益能力をバランスさせるのか。
粗利率が2回連続で下落した
今日の午后、 China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) はオンラインで业绩発表会を开き、蒋鉄峰と一绪に会长の许永军、副総経理の聂黎明、财务総监の黄均隆、副総経理兼董事会秘书の刘宁、副総経理兼総法律顾问の刘晔が出席した。
管理職たちはこの14、5戦略計画の開局年の「成績表」に満足している。2021年、 China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) は年間契約売上高326834億元を実現し、一挙に業界7位に進出した。売上高は160643億元で、前年同期比23.93%増加した。融資コストは4.48%に下がった……
しかし、良いデータは依然として会社の利益能力の下落の現状を隠すことができない。報告期間中、 China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) の帰母純利益は前年同期比15.35%減の103.72億元、基本1株当たり利益は1.16元で、前年同期比20.55%減少した。
これは会社が増収しても増益しない翌年だ。2020年、 China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) の帰母純利益は前年同期比23.58%下落し、近年初めての成長率の下落となり、2021年の下落幅は縮小した。
地域分布を見ると、同社は華東、江南、西南、華南、深センのいくつかの売上高が10%を超えた大区で、粗利率はいずれも異なる程度の下落を示した。このうち西南地域の粗利率は前年同期比4.51ポイント下落し、華東地域は4.65ポイント下落した。
下落幅が最も大きい華東地域も China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) の収益貢献度が最も大きい地域だ。2021年、この地域からの収入の割合は22.94%で、深セン地区は22.21%の割合で2位になった。
重要な地域の粗利率の下落は、会社全体の利益能力に影響を与えるに違いない。2021年現在、 China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) は4400万平方メートルを超える土地備蓄を持ち、そのうち31%が華東に位置している。将来、華東地区のプロジェクトの粗利率が引き続き低下すれば、会社全体の粗利率も楽観的とは言えない。
管理職たちはこの方面の心配はないようだ。黄均隆氏は、粗金利の下落は業界全体の傾向であり、同社が2019年以降に保有しているプロジェクトの粗金利レベルは以前より高く、これらのブロックは2022年以降徐々に転換段階に入り、「現在、粗金利が上昇すると判断している」と率直に述べた。
蒋鉄峰氏によると、同社の将来のプロジェクト収益率は徐々に上昇し、「2021年下半期以来、同社が持っているプロジェクトの収益率は非常に際立っており、粗利率は明らかに上昇している」という。
このほか、利益成長の第2曲線を育成することも China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) 利益率を高める戦略方針の一つである。管理職たちは会議で、会社は「三つの転換」戦略を断固として推進し、開発を主とし、開発と経営を共に転換し、資産を主とし、軽重結合を主とし、同質化競争から差別化発展に転換することを含むと直言した。
蒋鉄峰氏は、「会社は最も核心的な良質な資産をしっかりと保有し、債務の大きい産融類資産は小株経営権を保有することができる。
買収合併を慎重に受け入れる
資産を移転し、利益成長の第2曲線を探す重要な原因の一つは、業界のトレンドの転換に対する懸念である。
蒋鉄峰氏は、業界の規模の傾向が底をついており、今後はトップから徐々に低下する見通しで、「30%以上下落する可能性が高い」と直言した。あるいはそのため、会社は2022年に3300億元の販売目標を維持し続け、新着工計画は1400万平方メートルである。
彼から見れば、下り周期の中で、核心資産不動産サービスの価値はさらに体現され、創造価値は China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) の未来の発展の重要な方向である。
「三つの転換」戦略の背景の下で、 China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) は10%-20%の資金を保有型不動産に使用し、「特に優位なビジネス」に使用する。ただ、具体的な土地取得金額については、管理職たちはこれ以上明らかにしておらず、プロジェクトの利益とリスク要因を強調している。
2021年、 China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) の合計取得土地プロジェクトは113件で、2020年より15件増加し、合計許容面積は1559万平方メートルである。資源投入区域の分布を見ると、そのうち59%が長江デルタ地区に分布し、中西部と広東港オーストラリアはそれぞれ17%、13%を占めている。
不動産プロジェクトの土地購入、基礎建設支出などの影響を受けて、 China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) 2021年の経営活動のキャッシュフロー純額は前年同期比5.96%減の259.8億元に達した。また、固定資産の購入・建設と共同経営会社の投資と敷金の増加により、現金と現金等価物の純増加額は-96.12億元で、前年同期比164.98%減少した。
2022年、 China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) は販売定投量の原則で土地を取得することを堅持し、具体的な状況は会社の負債と返済能力に基づいて行う。市場がよく、利益の確定性が強い地域はさらに深く耕し、効果が低く、明らかな弱点のある地域は脱退する。
また、権益比率の向上も China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) 2022年の発展目標である。2021年、同社の権益比率は約50.72%で、「今年の計画は60%に引き上げられた」と述べた。黄均隆氏は、会社の現在の土地取得権益比は絶えず向上し、未来の少数株主の権益比は年々低下すると強調した。
現在の議論度の高い買収合併については、 China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) の態度は慎重だ。蒋鉄峰氏は、買収合併の標的と公開市場のプロジェクトを比較し、収益率、確定性、リスクなどの要素を通じて総合的に考慮し、「利益が高く、リスクが小さいところはどこに投資するか」と指摘した。
同社は現在、複数の住宅企業と接触しており、進展があれば「外部から見てもいいプロジェクトもあるが、実際には調整してもだめだ」と明らかにした。
市場が注目する前売り資金の監督管理について、管理職は会議で2021年末の会社の監督管理資金231億元について、「昨年以来、債務違約企業の増加に伴い、政府と企業間の信頼度が著しく低下し、各地の政府は交付を保証する圧力のため、短期的には前売り資金を大幅に緩和することは難しい」と判断した。
管理職によると、土地取得戦略の最適化の長期目標は、会社の負債率を下げ、資産構造を最適化することである。2021年末現在、 China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) の合計利子負債は1777億元で、そのうち434億元は1年以内に期限切れになり、24.4%を占めている。
「三つの赤い線」の面では、会社が前受金を除いた後の資産負債率は61.67%、前受金を除いていない後の資産負債率は68.94%、純負債率は42.82%、現金短債比は1.25である。
