China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) 投資はコア都市に焦点を当て、レバレッジは低位を維持する

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事件:会社は2021年の年報を発表し、営業収入160643億元、上場会社の株主に帰属する純利益103.72億元を実現し、前年同期よりそれぞれ23.93%、-15.35%増加した。販売額は326834億元で、前年同期比17.73%増加した。基本1株当たり利益は1.16元で、前年同期比20.55%減少した。

販売側:販売金額は増加を維持し、販売平均価格はやや下がった。2021年に会社の販売金額は326834億元で、前年同期比17.73%増加し、昨年より8.18 pct減少し、年初に3300億元の売上高目標を制定した99%を実現した。販売面積は146447万平方メートルで、前年同期比17.77%増加し、昨年より11.43 pct増加した。平均価格は22313元/平方メートルで、昨年の22324元/平方メートルよりやや下がった。2022年の販売目標は3300億元で、2021年の販売金額と同じである。深セン、上海、蘇州、南京など7都市の販売規模は現地トップ3を占め、16都市の販売規模は現地トップ10都市の深耕効果が著しい。

投資端:核心都市に重点を置き、多ルート投資の開拓を堅持する。2021年に会社は累計113件の土地を取得し、新たに666万方の土地面積を追加し、計容建面1559万方、権益面積886万方、権益割合56.8%を計上した。上海、南京、広州、杭州、武漢、重慶などの核心都市を重点的に配置し、国家重点都市群の長江デルタと広東港マカオに位置する合計投資比重が70%を超え、会社が都市の深耕戦略をしっかりと実行していることを示している。会社は多ルート投資開拓連動を堅持し、産城連動取得プロジェクトは9件、補充土蔵は約215万件、合併買収と都市更新など取得プロジェクトは12件、補充プロジェクト資源は約106万件、旧改プロジェクトは他資格14件、対応土蔵は約510万件である。

決算端:収入の増加は安定しており、帰母純利益は低下している。同社は2021年に営業収入160643億元を実現し、前年同期比23.93%増加し、帰母純利益は103.72億元で、前年同期比15.35%減少した。会社の粗金利は25.47%で、昨年の28.69%より3.22 pct下がった。純金利は9.46%で、昨年の13.05%から3.59 pct下落した。重み付けROEは10.83%で、2020年14.40%より3.57 pct低下した。会社の利益能力が低下したのは、主に1)会社が竣工して交付し、回転する面積の増加によって収入規模が増加したためで、粗利率の下落は主に業界の利益率の下落と回転タイプの異なる影響を受けている–華東、深セン、西南地域が占める売上高の割合が高いが、3つの地域の粗利率はそれぞれ11.54%、36.95%、17.53%で、それぞれ前年同期より4.65、0.47、4.51 pct低下し、粗利率の低下を招いた。2)会社は2021年に資産減損引当金、信用減損引当金43.7億元を計上し、前年同期比12.71億元増加し、2021年の帰母純利益34.56億元減少し、帰母純利益への影響は前年同期比12.72億元増加した。費用管理の面では、販売、管理費用率はそれぞれ2.44%、1.41%で、前年同期よりそれぞれ0.14 pct増加し、0.17 pct減少した。年末までに、会社の契約負債は148710億元で、業績のロック度は92.57%だった。

財務端:三つの赤い線は「グリーンクラス」のレベルを維持し、融資コストが低い。2021年末、会社は前受金を除いた資産負債率61.67%、純負債率42.82%、現金短債比1.25、会社は現金795.33億元、経営性純キャッシュフロー259.77億元で、3年連続でプラスとなった。会社の融資コストは4.48%で、そのうち銀行融資は66.07%、非銀行類融資は33.93%を占め、2020年の銀行融資より67.3%、非銀行融資32.7%とほぼ安定を維持している。

業務端:園区業務は安定的に増加し、保有型業務は積極的に推進する。2021年の会社園区業務は325.33億元の収入を実現し、前年同期比15.24%増加し、総収入の割合20.25%を占めた。2021年に保有業務を着実に推進し、年内に3つの集中プロジェクトが順調に開業した。2021年末現在、会社は25の商業プロジェクトに集中し、上海、深セン、南京、成都、重慶など16の都市に集中して配置されている。年内に4つの集中商業プロジェクトを獲得し、上海、南京、成都、アモイの核心地区に位置し、商業体量43万方に対応し、平均しているが、プロジェクト体量は11万方である。軽資産取得プロジェクトは3つあり、煙台、寧波、攀枝花に位置している。投資提案:会社の投資は核心都市に焦点を当て、販売は業界の高いレベルに達する見込みだ。会社は安定して経営し、保有型業務は着実に推進されている。2021年報を参考にして、当社の20222023年の収入をそれぞれ182844204677億元から1828122046.2億元に少し下げ、純利益はそれぞれ113.47、124.73億元から113.64、124.72億元に少し微調整し、EPSに対応してそれぞれ1.43、1.57、元で、PEに対応して9.80、8.93 Xで、「購入」の格付けを維持した。

リスク提示:業界政策の変動は予想に及ばず、住宅販売面積は大幅に下落し、マクロ経済は予想に及ばない。

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