過去20年余り、中国の不動産は急速に発展し、それが創造した産業の繁栄、成長の貢献は、世界の注目を集めている。しかし、近年の不動産発展も確かに一定の疲労状態を示しており、過去の急速な拡張に伴う副作用はますます明らかになっている。より多くの人は、中国の不動産が明らかな発展の弊害を持っている以上、今すぐ転換の痛みに耐え、中国経済の不動産依存からより早く抜け出すべきではないかと疑問を抱き始めた。
まず、不動産の経済に対するシステムの重要性が3つの面に現れていることを明確にしなければならない。
不動産が重要なのは、まず不動産がGDPの成長率に直接貢献し、社会の広範な就業に関係しているからだ。それだけでなく、不動産は中国住民の資産配置の重要な構成であり、銀行の信用と社会全体の融資の重要な構成でもある。不動産は地方政府の財政キャッシュフローにも関係し、地方財政行為を牽引している。不動産が経済に与える影響は多くの面に現れ、恥じず系統的な重要な部門と呼ばれている。
「転換の痛み」の視点で不動産を理解するには、2つの点を無視している可能性があります。
第一に、「不動産依存から抜け出す」ことが、1年以内に完成できるかどうか。実務的に言えば、今年の不動産が2021年下半期の下落速度を続ければ、2022年の不動産投資の伸び率は-20%に下がる可能性がある。今年のマクロ経済は不動産投資の伸び率-20%の極端な下落に耐えられるだろうか。定量的計算が必要です。
第二に、経済の転換は簡単に「不動産依存から抜け出す」ことに等しいのだろうか。不動産はシステムの重要性部門として、経済に対する意義は現在だけではない。都市化が完了した後、経済は成熟した発展状態に入り、もしその時の不動産が依然として重要なシステムの重要な部門であれば、現在「転換の痛みに耐える」必要があるかどうか、不動産の読数の下落を放任し、データの面で「不動産依存から抜け出す」かどうかは議論に値する。
都市化前後、不動産はいずれも一つの国のシステムの重要な部門である。
米国は成熟した経済体であり、中国は現在も都市化の過程にある。中米両国の不動産が経済に与える影響を比較すると、都市化前後の不動産システムの重要性が変わったかどうかを知ることができる。
2019年、米国の不動産業の増加額はGDPの12%に達し、中国の割合は7%に達した。中米両国の不動産はいずれも経済周期の変動の主な源である。米国の住民資産配置では、不動産が25%を超え、2008年の金融危機以前は30%を超えた。中国住民の総資産における不動産の比重は少なくとも60%に達すると試算している。また、中米の不動産税負担はいずれも地方財政の重要な収入源であり、米国の不動産税が地方財政収入に占める割合は20%に達し、中国は40%前後に達している。
米国のように成熟しても、不動産は米国経済にとって依然として重要だ。これは、不動産部門のシステムの重要性が都市化が完了したかどうかで大きな変化が起こらないことを示している。未来でも、中国経済は不動産から離れられない。
極端な不動産投資の下落は、今年の中国経済が耐えられない重さだ。
中国の不動産がGDP、就業、社会融和、地方財政収入の4つの面に及ぼす影響を定量的に測定することによって、今年の中国の不動産が極端に下落すれば、マクロ経済が耐えられ、消化できるかどうかを評価することができる。
私たちは前のテーマ「不動産の底はどこにあるか」で、政策が不動産の下落を放任すれば、2022年の不動産投資の伸び率は極端値、約-20%に下がることができると試算した。不動産投資の伸び率は極端に下落し、GDPの伸び率が3ポイントを超え、都市部住民の就業圧力を増大させ、衝撃社融の伸び率は0.3-1ポイント上昇し、地方財政収入の3-4兆元の減収を招く。不動産がもたらしたこれらの負の影響は、経済が1年以内に完全に消化することはできない。2022年に不動産投資の極端な下落を避けなければならないことを意味し、不動産が安定してこそ、経済が安定して運行することができる。
不動産の極端な下落の本当のリスクは短期的な流動性の摂動にある。
本論文のすべての測定は静的視点に基づいており,動的総合的な影響は考慮されていない。現実的には、不動産投資の伸び率が極端値-20%に下がるまで待たずに、すべてのマイナス影響を放出し、金融リスクの概率が暴露されることが多い。金融リスクの暴露の前兆は流動性の摂動である。
実際、3月15日、中国経済は流動性の摂動と肩を擦った。金融委員会会議がなぜ3月16日に開かれるのかを理解し、安定した成長信号をさらに解放することを目的としていることを理解します。
注目に値するのは、金融委員会の会議が不動産の定調に対して、すでに「安定不動産は安定GDPに等しい」という伝統的な思考から飛び出したのではなく、安定不動産は金融リスクを防ぐことに等しいことをより実務的に認識していることだ。この一定の調整こそ、未来の中国の不動産が修復を迎えることを意味している。
リスクのヒント:疫病の発展は予想を超えた。経済傾向が予想を上回った。安定不動産政策は予想に及ばない。
