コア結論
グローバルREITsの発展概況。REITs(Real Estate Investment Trusts)とは、会社、信託または協会の形で不動産を所有、経営、販売して賃貸料および資産付加価値収益を取得し、流動性の悪い不動産を流動性の良い証券ツールに転化することを指す。1960年にREITsはアメリカで生まれ、70年代末にオランダ、台湾、ニュージーランド、オーストラリアで相次いでREITsが導入され、90年代からREITsが世界に普及してきた。2021年に中国で初めてREITsが発行され、現在41の国と地域がREITs制度を設立している。REITsはアメリカに起源があり、現在アメリカがREITs市場シェアの過半数を占めている。本文はアメリカのREITs発展史を重点的に討論する。
REITsの3つの分類次元:1)組織形式によって会社型と契約型、すなわち「会社」と「信託基金」の違いに分けることができる。2)収入源によって権益型、抵当型と混合型に分けることができ、現在、世界のほとんどのREITsは権益型である。3)下層資産によって事務、工業、小売、住宅、ホテル、倉庫、基礎建設、医療、データセンターなどに分けることができる。
60年のアメリカREITs発展史を振り返る。
1)19601967年:60年代前半はREITs探索期にあり、発展は非常に緩慢で、10社の規模の大きいREITsしかなく、市場価値は2億ドル前後を維持した。
2)19681975年:1967年に担保型REITsが登場し、このような有価証券の収益率は当時の銀行金利規制の制約を受けていないため、多くのアメリカ銀行が担保型REITsを発売してローンを提供し、表を出すことを実現し、19681972年にREITsの規模は爆発的な成長を迎えた。1973年の石油危機後、米国の景気後退、不動産の深刻な過剰、大量の住宅ローンの不良債権リスクが暴露され、住宅型REITsは苦境に陥った。
3)19761985年:『1976年税収改革法案』と『1981年経済復興法案』が相次いで権益型REITsを黄金10年を迎えた。10年間の権益型REITsの年化収益率は22.0%、スタンダード500(13.6%)に勝った。
4)19861990年:「1986年税改法案」はREITsが自ら税収の優位性を管理し、拡大することを奨励し、権益型REITsの優位性が徐々に明らかになった。しかし、80年代末の預金ローン危機に地産供給過剰が重なりREITs熊市を招いた。
5)19911997年:19911997年全米REITs規模は16倍拡大し、そのうち権益型REITsは23倍拡大し、構造革新、IPO繁栄と機構投資家の流入の3要素が共鳴した結果である。
6)19982008年:アジア金融危機後、世界の資金が米国株式市場に殺到し、REITs市場は冷遇され、19981999年のREITs総市場価格は11.6%下落した。2000年初めに科網バブルが崩壊し、成長と価値が逆転し、REITsは安定して回復し、2006年にピークに達した後、サブプライムローン危機が勃発した。20072008年のREITs総市場価格は56.0%下落した。
7)20092021年:全体的に中高速発展段階にあるが、抵当型REITs式は微々たるものである。
リスクのヒント:米国と世界のREITsの発展に対する理解が不十分である。
