最近の不動産市場の利益政策の頻出の影響を受けて、不動産プレートは最近目立っている。プレート指数が絶えず高値に上昇したことで、多くの重倉不動産株の基金が良い収益を実現した。
不動産プレートは絶えず回復して上昇して、投資家が車に乗るのに適していますか?これに対し、公募された研究者は、不動産プレートは最近利益が頻出し、プレートはすでに大幅に上昇し続けており、短期的には盲目的に高さを追うべきではなく、調整を辛抱強く待ってから低配置になるべきだと考えている。
後市を展望すると、公募者は政策の底から市場の底まで、不動産プレート全体の論理と手がかりがかすかに見えると考えている。深い産業論理に基づいて、今回の不動産業界の相場の持続性は以前よりよくなるだろう。販売が急速に回復し、住宅価格が上昇する圧力が出る前に、不動産株の表現は期待に値する。
政策利好刺激地産プレート反発
3月25日、不動産開発プレート全体の上昇幅は1.54%で、そのうち76株が上昇し、8株が平盤、26株が下落した。データによると、3月25日現在、不動産開発プレートはこの1週間で8.15%上昇し、この1月は9.65%上昇した。最近、不動産プレートの回復が続いているのは、主に最近の住宅ローン市場の政策の温風が絶えず、多くの積極的な信号を放出していることが分かった。
これに対し、創金合信金融不動産基金の李
李氏によると、不動産はGDPへの貢献が大きく、関連プレートの牽引作用が強く、経済安定への役割が大きく、将来の政策面では相対的に友好的になる見通しだ。不動産プレートの相場には一定の持続性がある。より長い周期から見ると、今回融資能力を失った一部の住宅企業は、将来再びレバレッジを加える可能性が低く、持続的な収縮に直面し、一部の信用の良い住宅企業は、業界の成長を超える可能性がある。
昨年第4四半期以来、最近の不動産プレートが好調だった原因について、国投瑞銀基金研究部の王側は主に2つの点があると考えている。第一に、中国の不動産政策サイクルの時計は過去数年の「極度の引き締め」から反対の方向に揺れている。昨年末の中央経済工作会議から最近の金融委員会会議まで、一部の地域の緩和制限ローンから各地の住宅ローン金利の低下まで、不動産政策の緩和予想を解放している人はいない。
「第二に、第一点よりも重要だ」と王側は強調した。つまり、中国の不動産産業は歴史上最大の供給端の最適化を経験しており、急進的な民間企業が違約したり、不動産業界を永久的に脱退したりすると同時に、高信用の国有企業の中央企業はより大きな市場シェアを獲得し、より良い競争環境を享受する可能性がある。
ノルド基金の楊雅荃研究員も、最近不動産プレートが回復し続けているのは、主に政策面で絶えず有利な触媒があるからだと考えている。3月16日、国務院金融委員会の会議で、「タイムリー」に住宅企業のリスクを防止・解消し、新しい発展モデルに転換するための関連措置を研究し、提出した。財政部は今年、不動産税改革の試行都市を拡大する条件を備えていないと明らかにした。発改委は保障賃貸住宅の供給を拡大すると発表した。
楊雅荃氏は、この一連の政策はいずれも現在の不動産業界の自信を大きく奮い立たせ、販売と投資のデータから見ると、業界は現在も収縮状態にあるが、不動産業界の安定した成長、リスク防止の組み合わせ政策は後続の業界の販売、投資、住宅企業の信用主体に大きな支持と安定作用を形成する見込みだと指摘した。
複数のファンドマネージャが不動産産業チェーンを事前に配置
今週の不動産の反発に伴い、多くの重倉不動産株のファンドが大きな収益を実現した。不動産産業チェーンへの期待に基づいて、多くのファンドマネージャーが事前に「待ち伏せ」して配置されている。
具体的には、3月25日現在、南方中証全指不動産ETF、華夏中証全指不動産ETF、南方不動産ETF連結A、華夏不動産ETF連結Aの4日間の収益が3%を超えた。華宝中証800不動産ETF、招商上海深300不動産A、鵬華中証800不動産、銀華中証大陸部不動産テーマETF、国タイ証不動産Aなど多くの重倉不動産株の基金が正収益を実現した。
積極的な管理型基金マネージャーにとって、光大保徳信基金の国際業務部総監のジェンカ氏は昨年第4四半期に複数の家電株と香港株の不動産株を倉庫に入れ、その中で保利不動産は光大保徳信の品質生活の第1位の重倉株にランクされた。また、同基金は新城悦サービス、碧桂園サービス、緑城サービスなどを再倉庫し、 Midea Group Co.Ltd(000333) Haier Smart Home Co.Ltd(600690) などの家電株もその倉庫を獲得した。
安定成長の論理に基づいて、創金合信金融不動産基金の李「過去数年の17億平方メートル以上の商品住宅の販売面積や短期的には再達成が難しく、不動産のリスク暴露が続いていることを主に考慮しているため、安定した住宅企業では、現段階のリスクは産業チェーンよりも小さく、債務リスクの大きい民間企業よりも小さい」。彼は言った。
ノルド基金研究員の楊雅荃氏は直言した。「昨年第4四半期から、『不動産プレートの評価値が底に入っており、良質な住宅企業を徐々に配置する好機である』という観点を提出した。2021年10月以来、地方住宅ローン金利が徐々に下がっているのを見て、政策が徐々に保護に転向しているのを見て、当時は比較的大きな政策上の転向だったと考えている。同時に、良質なトップ企業は信用リスクが現れず、販売、土地取りは依然として増加している。土地市場は業界全体の不況のため、より多くの投資機会が現れ、高信用レベルの良質な住宅企業が市場占有率を高めるのに絶好のチャンスを提供した」と述べた。
「私たちが当時述べたように、高信用等級の良質な住宅企業でも当時の推定値は歴史の底にあり、多くの住宅企業は1倍の市純率を下回っており、投資に高い賠償率を提供しているが、この一部の住宅企業は21年Q 4から株価が着実に上昇し続けている」。楊雅荃は説明した。
国投瑞銀基金研究部の王方氏は、「不動産業界の販売規模は20兆元に近く、産業チェーン会社が多く、この業界を緊密に追跡してきた。昨年第4四半期から、不動産業界の投資格付けの引き上げを提案した」と紹介した。
王側によると、昨年第4四半期以来、不動産業界をよく見ている理由はいくつかある。不動産業界のデータは昨年下半期から急速に低下し、不動産投資の伸び率がマイナスに転じ、不動産販売の2桁が下落した。不動産企業の経営は主に信用に頼っているが、各信用レベルの企業の経営分化はますます大きくなり、ある企業の販売は90%を超え、ある企業は販売のプラス成長を実現することができる。一部の企業の高周波土地取得利益率は好転し、一部の都市の不動産政策は徐々に緩和されている。ここ数年、「コース投資」が盛んに行われ、見通しのない不動産株が極めて低く、異常な評価で取引されているように見えます。
総合的に見ると、王側は現段階の不動産業界の投資論理を「需要改善、供給出清、構造最適化」と概括し、不動産産業の競争構造改善の論理は最終的に関連会社の報告書に実行できると考えている。
高信用先導住宅企業は比較的に良い配置価値を備えている
後市を展望すると、需要端の発力と境界の下調整に伴い、多くの公募者は全体的に楽観的で、不動産全体が最悪の時が過ぎたと信じている。
李氏は、不動産プレートの相場が変動の中で続くと予想している。「主に住宅価格の予想の影響を受け、もちろん疫病と関連があり、現在販売はまだ下がっている。販売が下がる過程で、政策面の温風は依然として続く。過去数回の不動産株の政策周期の表現から見ると、販売が急速に回復し、住宅価格が上昇圧力を出す前に、不動産株の表現は期待に値する」。
関連産業チェーンの表現が悪い原因について、李氏は主に短期的には減価リスクがある可能性があると考えている。「これは、一部の企業では昨年の四半期報告書から見ることができますが、より多くの住宅企業の債務の延長に伴い、予想減価償却のリスクが続いています。中長期的には、17億平方メートル以上の商品住宅の販売や短期的な販売が困難で、これは過去数回のコントロールサイクルとは異なります。そのため、産業チェーンは需要の頂点を考慮しなければなりません。会社が市場占有率を持続的に向上させる能力は、総需要を上回らなければなりません。の下落は、多くの会社にとって試練です。」彼は強調した。
今後、王方も楽観的で、今回の不動産業界の相場の持続性は以前より良いと考えている。今回の相場の背後には深い産業論理があるからだ。
「具体的には、資産カテゴリの細分化が期待されています。私たちはより良い成長の見通しがあり、より適応的な経営モデルを持つ高信用トップ企業を期待する傾向があります。彼らの多くは人口が絶えず集まっている都市圏に配置されており、より高い経営効率やより独特な土地モデルを持っており、対応するROEも業界の前列にあります。」彼は言った。
王側は同時に、不動産業界に比べて、彼の不動産産業チェーンに対する見方は比較的慎重で、主な原因は不動産産業チェーン会社が未来に直面する経営環境が過去と大きく異なることだと強調した。不動産会社の「高回転、高レバレッジ」モデルが続かないと、産業チェーン会社の競争要素に非常に深い影響を与え、将来の産業チェーン会社の利益率が圧縮される可能性があり、過去の高成長モデルも挑戦される可能性がある。
楊雅荃も高信用良質な住宅企業は依然として比較的良い配置価値を備えていると考えている。同時に、高信用等級の住宅企業の不動産会社は長期的に成長性がよく、業界が徐々に回復するにつれて、評価値の抑圧も徐々に緩和され、期間中に下落した特に多くの民営住宅企業の下の不動産会社は、一部の親会社が現在の政策の下で違約する確率が減少しており、これらの会社は依然として経営を続けることができ、同時に株式市場で極めて高い賠償率があり、一定の配置を行うことができる。
不動産の下流にとって、楊雅荃氏は総量の上で引き続き増加する機会は特に確定していないと述べ、総量が安定し、会社が業界の中で市の占有率が向上したことによる投資機会が多いと述べた。建材業界は前期が特に分散しているため、トップの市占率が低く、品類の直接ルートが同調しており、トップ会社は依然として急速にシェアを向上させ、品類を拡大する段階にあるため、非常に多くの投資機会がある。また、原材料コストは建材企業の利益にも一定の影響があり、大口商品が下落すれば、企業の利益は引き続き向上する見込みだ。
具体的には、金融不動産組合の配置について、李氏は依然として安定した成長の主線を把握していると述べた。不動産プレートと一部の過小評価銀行プレートは、現在の配置の重点である。前期の下落が多かった富管理関連株は、推定値が一定の魅力を備えており、選択可能な配置方向でもある。
楊雅荃氏は、住宅ローン金利の3月の単月幅は13 bpsに達し、中古は15 bps低下し、10月以来半年の累計下落幅は40 bpsに達し、一部の地域ではこれまでの頭金比率も低下したとみている。そのため、核心の一二線都市の中古住宅が率先して安定し、小幅な回復も見られる可能性があり、住宅企業の信用リスクに対する懸念が徐々に低下した後、新築住宅の販売も徐々に安定する見込みだ。その後、土地市場の回復に伴い、良質なビルの供給が追いつき、投資と販売の安定した良性循環に入る見込みだ。
