新市民の「前世今生」
新市民は当初、都市に長期にわたって居住し、相対的に固定的な仕事をしている農民工を指し、その後、指代の範囲が徐々に拡大した。「新市民金融サービスの強化に関する通知」は、様々な原因で現地の戸籍を取得していないか、現地の戸籍を取得して3年未満のグループを含む新市民の範囲をさらに明確にし、都市部の労働者、新就職の短大卒業生などを含むが、これに限らない。集団構成から見ると、都市と農村と都市の流動人口は依然として新市民主体である。地域分布から見ると、流動人口は主に東三省から長江デルタ、珠江デルタ、京津冀、成渝などの核心都市群に移転し、一二線都市に焦点を当てている。形成原因から見ると、新市民は中国の戸籍制度の下の特殊な産物である。流入地の戸籍を取得し、現地住民と同等の権利を享有できるかどうかは、流動人口が「新市民」に転換する重要な要素である。
新市民の住宅需要のミクロ解体:支払い能力と戸籍政策の双方向ゲーム
新市民グループの住宅需要の影響要素:1)収入/住宅価格などの経済要素;2)戸籍制度–教育/医療/住宅/養老などの社会福祉と権益は戸籍と密接に結びついており、すなわち本、外地住民が享受する公共サービスの不均等は新市民の定住の隠れたコストを増加させる。そのため、新市民グループの住宅需要の背後には、支払い能力と戸籍政策の双方向ゲームがある。住宅価格のレベルが高く、収入のレベルが低く、定住の難易度が高く、隠れた定住コストが高い場合、流動人口は住宅購入ではなく流入地で賃貸する傾向がある。北京大学光華の2019年のサンプリング調査データによると、都市部の労働者が住宅を購入する割合は19.5%にすぎず、都市部の労働者が新市民の大部分であることを考慮すると、現在の新市民グループの賃貸/住宅購入の割合は約8:2と試算されている。
新市民住宅需要マクロ市場:兆元の空間の解放可能性
関連研究とチームの試算結果によると、流動人口の消費収入の弾力性(0.70)は都市部人口の消費収入の弾力性(0.87)より著しく低く、流動人口の市民化はこの一部の人々の消費需要を解放することができる。試算の結果、楽観的な状況では、消費の弾力性が5年以内に釈放され、牽引する消費の増加量は2420億元に達し、GDPの約0.16%を占めている。保守的な状況下で、消費の弾力性は10年以内に釈放され、消費の増加量は5679億元に達し、GDPの約0.29%を占め、内需を牽引する意義に積極的である。住宅モデルから見ると、現在の流動人口の賃貸/住宅購入割合は8:2と試算されている。市民化の過程に伴う流動人口の住宅購入意欲の向上は、市民化が完了した後、流動人口の賃貸/住宅購入割合が7:3と6:4になったという2つの仮説の下で、楽観的な状況で住宅購入需要の釈放による金額の増加量は、2つの賃貸購入割合でそれぞれ14866億元と29006億元だった。保守的な状況ではそれぞれ10016億元と19180億元だった。住宅面積から見ると、市民化が完了した後、流動人口の賃貸比が7:3と6:4になったという2つの仮定の下で、計算結果によると、楽観的な状況で流動人口の住宅購入需要(面積)の増加量はそれぞれ12.55億平と25.10億平だった。保守的な状況ではそれぞれ13.19億平と26.38億平だった。住宅購入面積の増加量に対応する金額は住宅消費の釈放可能な金額の増加量をはるかに上回っており、新市民の理想的な需要と現実的な購買力の間にはギャップがある。
未来の政策空間はどのように開くか:戸籍制限の合理的な緩和と多層の住宅保障
新市民が本当に都市に溶け込むことを助けることは、新市民の需要を解放し、理想的な需要と現実的な購買力の違いを補う最も重要な前提である。新市民の住宅手配は、底辺、移行、安住から改善までの一連の制度の枠組みであり、伝統的な商品住宅はその改善性需要の遅れに対して開かれると考えている。現在の段階では、賃貸住宅の申請条件を緩和し、保障的な賃貸住宅と賃貸住宅の供給を引き続き強化することは、新市民の安住需要を満たす重要な手がかりとなるだろう。新市民の金融サービス獲得の難しさを低減したり、短期間に新市民の理想的な需要と現実的な購買力の違いを補うための最も実行可能な方法である。
政策構造的緩和のbetaと買収合併のalphaを把握する
投資提案:未来の業界betaは業界構造の調整、生産能力の清算リズムと政策の底力に依存する。Alphaは買収合併による重点住宅企業の貸借対照表と利益率の修復、逆周期プラスレバレッジの精度、住宅シーンの価値をめぐる長期的な発掘にある。推荐:1)优良品质の蛇口: Gemdale Corporation(600383) Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) 00000 2、竜湖グループ、 China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) 2）良質成長： Jinke Property Group Co.Ltd(000656) Seazen Holdings Co.Ltd(601155) Jiangsu Zhongnan Construction Group Co.Ltd(000961) 、旭輝ホールディングスグループ；3)良質な物管:碧桂園サービス、 China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) 、保利不動産、旭輝永昇サービス。
リスクヒント:業界信用リスクの蔓延;業界の販売が予想を上回った。都市の施策の力が予想に及ばないため。主観的リスク
