中国の都市化は徐々に高速発展から高品質発展に転換し、都市の更新はその中で重要な役割を果たすだろう。都市の更新の範囲は“3区の1村”の改造を含んで、つまり古い団地、古い工場区、古い街区と城中村の改造、範囲は過去の単一の古い団地の改造よりはるかに大きいです。投資規模から見ると、都市の更新が厳格に解体・改築を制約する割合は投資規模が限られているわけではない。都市の更新の核心は品質の向上に重点を置いている。例えば、知恵都市、生態都市などの分野は未来の都市の更新の重点方向であり、投資構想は大面積から高品質に転換し、駆動する投資規模も同じである。更新範囲を見ると、公式文書は21都市のみを都市更新試験区域として選定しているが、実際には全国的に都市更新を着実に推進している。起動時間から見ると、第14次5カ年計画はすでに都市の更新のために数量指標を設定し、都市の更新がすでに順次スタートしていることを意味し、都市の更新は不動産投資の強い変数であり、速い変数でもあり、2022年に不動産投資に牽引作用を発揮する見通しだ。過去の投資規模と現在の投資計画の試算から、都市の更新第14次5カ年計画期間の投資規模は10-12兆元以上、期間平均で毎年2-2.5兆元以上の投資規模を牽引すると予想されている。われわれは2022年に不動産投資が予想を超え、年間不動産投資の成長率5.4%を維持すると予想している。短期権益資産の安定成長に関するプレートの表現は引き続き続くと予想している。金利債では10年債の利回りがさらに4月に3%上昇する見通しだ。
都市化は次第に高速発展から高品質発展に転換し、生活品質を高める都市の更新は重要な役割を果たす。
習近平 総書記は2020年10月に「求是」の中で「国家中長期経済社会発展戦略若干重大問題」(以下「戦略」と略称する)を発表し、その中で中国の未来の都市化戦略に対して重要な計画を立てた。
一つは都市化が引き続き発展するが、「高速発展」から「高品質発展」に徐々に転換することである。現在、中国の都市化率のレベルは64.7%で、14、15期間中に65%-70%の区間に入る。先進国の経験から見ると、都市化率は70%に達した後、都市化速度は明らかに遅くなる。中国は2015年以来、都市化の速度が徐々に減少し、未来の都市化も徐々に「高速発展」から「高品質発展」に転換すると予想されている。
第二に、都市化が「高品質発展」に転換した後、人口密度は合理的にコントロールしなければならない。総書記は『戦略』で
例えば、北京市は「北京都市全体計画(2016年-2035年)」で人口密度を下げることを提案した。2020年までに中心市街地の集中建設区の常住人口密度は現状の1.4万人/平方キロから1.2万人/平方キロ前後に低下し、2035年までに1.2万人/平方キロ以内に抑えられた。
人口密度の合理的なコントロールは、将来の不動産市場(特に一線都市)の「増量開発」が発展のボトルネック(密度上昇の速度が減速)に入り、「在庫改造」に転換することを意味する。
未来の都市化戦略の指導の下で、私たちは都市の更新が不動産の在庫改造、生活の質を高める重要な手がかりになると考えています。具体的な方向から見ると、「戦略」では、都市の旧城と旧団地の改造、地下管網、駐車場の建設、託幼、養老、家政、教育、医療サービスなどの面で大きな需要と発展空間があると指摘している。
2021年4月、都市の更新の内包はさらに明確になり、国家発展改革委員会は「2021年の新型都市化と都市と農村の融合発展の重点任務」を印刷・配布し、文書の中で都市の更新の主な内容は「旧市街地で古い団地、古い工場区、古い街区、城中村などの「三区一村」の改造を推進する」ことである。
都市の更新は第14次5カ年計画の重点内容であり、「3区1村」のカバー範囲は古い団地の改造よりはるかに大きい。
私たちは前期報告書「先立後破、製造突囲」で、都市の更新と住宅投資の保障に代表される政策的投資が2022年の不動産投資の予想を上回る重要な駆動要素になると指摘したことがある。現在、市場は保障賃貸住宅の建設を十分に予想しているが、都市の更新に対する潜在的な投資規模の認識はまだ不足している。計画目標から見ると、「第14次5カ年計画」は初めて5カ年計画の中で都市のために数量型指標を更新し設立し、「2000年末までに建設された21.9万の都市の古い団地の改造を完成させ、大都市の古い工場区の改造を基本的に完成させ、大型の古い街区を改造し、土地の都合でいくつかの城中村を改造する」ことを要求した。発改委の定義と結びつけて、都市の更新のカバー範囲と駆動の投資規模は従来の単一の古い団地の改造よりはるかに大きいことが明らかになった。
「留改・解体」を堅持し、大解体・大建設を厳しく管理するが、都市の質の向上を重視し、実際の投資規模は依然として期限切れである。
現在の都市の更新は「留改解体」を中心とし、大解体・大建設を厳しく管理している。住建部は2021年に「都市更新行動の実施における大規模な解体・大規模な建設問題の防止に関する通知」(以下「通知」と略称する)を正式に発表し、4つの重点指導原則を提出した。第二に、大規模な増築を厳格に制御し、「通知」はユニット(片区)またはプロジェクト内の解体比を更新することを要求している(すなわち、新築/解体割合は2を超えてはならない。例えば、元のプロジェクトの面積は100平、解体は20平、新築面積は最高40平を超えてはならない)。第三に、大規模な移転を厳格に制御し、「通知要求」の更新プロジェクトの住民の現地での配置率は50%を下回ってはならない。第四に、住宅賃貸市場の需給が安定していることを確保し、「通知」は大規模ではなく、短時間に城中村などの都市の古い区を撤去することを要求し、住宅賃貸市場の需給のアンバランスを招いた。
「通知」自体から見ると、都市の更新・撤去・改築・拡張の割合はいずれも厳格に制限されており、大規模な工事は展開できないという精神は、総書記が「戦略」で大都市の人口平均密度をコントロールし、人間を核心とする精神と一致していると指摘している。しかし、解体・改築の規模が制約されているのは投資規模が限られているわけではなく、都市の更新の核心は品質の向上に重点を置いている。エレベーターの増設、外立面の改造などの伝統的な改造方式とは異なり、知恵都市、生態都市などの分野は未来の都市更新の重点方向であり、投資構想は大面積から高品質に転換し、駆動する投資規模も同様である(具体的に牽引する投資規模は未来のシリーズ報告で論述する)。上記の方向は現在、多くの省・市の政府活動報告書で言及されている。知恵都市の方面:例えば山東省は“都市の更新を加速して、更に都市の発展の知恵化、緑色化、均衡化、双方向化のレベルを高めることを重視します;1200の知恵のコミュニティを建設します”を提出します。河南省は「デジタル技術を利用して社会を管理し、デジタル双子都市、知恵コミュニティを建設する。都市交通を円滑にし、インテリジェント化レベルを高める」と提案した。生態都市の方面:福建省政府の仕事の報告は提出します:“生態の連綿工事を実施して、系統的に沿海、山間部の生態の連綿帯を建設します”;山東省は「都市のグリーン資源の価値を十分に解放し、生態空間の山紫水明を建設する」と提案した。
公式文書は21都市のみを都市更新試験区域に選定したが、実際には全国的に安定的に推進されている。
住建部は2021年11月に「第1陣の都市更新試験業務の展開に関する通知」を発表し、21都市を選んで都市更新試験を展開したが、試験都市の選択意図は典型的な都市を手がかりとして都市更新の運営システムを模索することであり、都市更新が21都市でしか展開されていないことを示していないと考えている。例えば広東省は試験区域ではないが、実際には都市更新分野で全国のリード状態にある。上海は試験区域ではないが、同様に都市更新基金を推進し、専門に設置している。また、中指の統計によると、2021年以来、全国で30以上の省・市が都市更新関連政策を打ち出し、試験都市よりはるかに広い範囲にある。
2022年の不動産投資は都市の更新を代表政策的な投資と賃貸購入と並行する背景の下で政策の配当に注目する。
第14次5カ年計画はすでに都市の更新のために数量指標を設定し、都市の更新がすでに順次スタートしていることを意味し、都市の更新は不動産投資の強い変数であり、速い変数でもあり、2022年には不動産投資に牽引作用を発揮する見通しだ。過去の投資規模(2021年末現在、全国411都市で計2.3万都市更新プロジェクトを実施し、総投資額は5.3兆元に達した。全国レベルの都市更新概念の系統的な提出時期は2019年である)と現在の投資計画の試算(現在2省6都市が発表した十四五期間の投資計画規模はすでに5兆元近く(試算値を含む)であり、都市更新十四五期間の投資規模は10-12兆元以上を牽引すると予想されている。期間平均年間投資規模を2-2.5兆元以上牽引する(詳細は前期報告「なぜ都市更新が重点的に注目すべきか」を参照し、後続シリーズ報告では投資規模をさらに論述する)、不動産、基礎建設投資の割合は70%と30%の試算(2021年の深セン都市更新旧改プロジェクトの不動産と基礎建設投資の割合は約6、4割を占め、都市更新が今後さらに3、4線都市に拡大する可能性があることを考慮すると、立ち退きなどの方法で不動産投資を形成する可能性が高く、将来の不動産基礎建設投資の割合は7、3割になる可能性がある)で、年間の不動産投資の伸び率に約7%-8%貢献している。この背景の下で、私たちは引き続き不動産投資に重点を置いて2つの方向に注目することを提示します:1つは都市の更新を代表とする政策的な投資で、私たちは未来の古い工場区と古い都市区の改造などの古い団地の改造以外の Shenzhen New Land Tool Planning &Architectural Design Co.Ltd(300778) の更新分野が不動産投資の超予期を牽引すると思っています。二つ目は「賃貸と購入を並行する」背景の下での政策配当である。「賃貸」の面では、保障的な賃貸住宅を主とする長賃貸システムが既存の住宅システムの重要な補充となり、2022年に不動産投資 Hunan Zhongke Electric Co.Ltd(300035) 00億元をこじ開け、不動産投資の伸び率に約1.4%-1.7%貢献する見通しだ。「購入」の面では、2022年に商品住宅分野、特に1、2線都市で購入制限貸付政策を徐々に緩和し、人口が都市住宅に純流入する需要を満たす見通しだ。合理的な改善性住宅ローンの需要も効果的に満たし、販売側の政策の緩和は需要を刺激して不動産投資の安定を助力し、この傾向は2022年に徐々に実現した。
われわれは不動産投資が予想を超え、年間不動産投資の5.4%の成長率を維持すると予想している。金利債では10年債の利回りがさらに4月に3%上昇する見通しだ。
リスクヒント:都市の更新投資力は予想に及ばない。
