3月29日、2022年の不動産開発企業総合実力評価の成果が発表され、注目を集めている「不動産開発企業総合実力トップ500」などの評価ランキングが発表された。この中国不動産業協会、上海易居不動産研究院が共同で主催した評価活動は、14年連続で展開され、関連評価成果は不動産開発企業の総合実力と業界地位を全面的に評価する重要な基準となっている。
今回発表された「2022不動産開発企業総合実力TOP 500評価研究報告」によると、不動産業界の高回転モデルがボトルネックに直面し、現在も住宅企業の違約ブームが爆発し続け、短期的には大部分の企業の債務返済圧力が改善しにくいという。不動産業界の発展論理の変化に伴い、企業は経路依存を変え、本当に製品時代に復帰し、長期主義を堅持しなければならない。不動産は依然として中国経済の重要な船積み石と支柱産業である。
ランキング:業界の変化が大きい
万科は第1位を連覇します
評価研究報告によると、2022不動産開発企業の総合実力トップ500の上位3位は万科、中海、保利が占めている。このうち、万科は1位を獲得し、中海、保利はそれぞれ2位、3位にランクされ、碧桂園、 China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) 、華潤、龍湖、融創、金地、新城は4位から10位にランクされた。
2021年に比べて、2022年のランキングの変動率は明らかに大きくなった。このうち,TOP 10の変動率は20%,TOP 50の変動率は26%であった.製品の品質が優秀で、財務コストのコントロールが良好な住宅企業の順位の向上が明らかである。規模は大きいが、流動性に問題がある住宅企業は順位が下がっている。
地域別では、華東地区が38%、華南地区が21%、中部地区が15%で、前年同期比で上昇した。華北地区が17%、西部地区が7%、東北地区が2%と前年同期比で減少した。華東、華南企業の数は6割近くを占め、中部地区の割合はやや上昇し、引き続き良好な発展態勢を維持している。
規模:竜頭房安定中有進
集中傾向が低下
2021年、TOP 500不動産開発企業の総資産の平均値は916.78億元で、前年同期比10.47%増加し、成長率は前年比6.17ポイント低下した。純資産の平均値は211.93億元で、前年同期比18.52%増加し、成長率は前年比0.63ポイント上昇した。全体的に見ると、TOP 500の住宅企業の総資産規模は成長を維持し、成長率は2017年に頂点に達した後、4年連続で減少した。純資産も同様に成長を維持し、成長率はここ3年間安定を維持している。
企業レベルでは、依然として一部のトップ企業が資産の着実な成長を維持している一方、2021年下半期、市場が冷え込み、融資が緊迫している状況に直面し、一部の住宅企業の流動性に問題が発生し、一部の資産を売却して苦境を緩和せざるを得ない。
評価結果を見ると、2021年のTOP 10、TOP 50、TOP 10、TOP 200の売上高はそれぞれTOP 500の売上高の約30%、65%、83%、92%を占めている。2020年の33%、68%、82%、94%に比べて、TOP 10、TOP 50の住宅企業の集中傾向は低下している。主に一部の規模の住宅企業が債務リスクでランキングに入っていないか、ランキングが大幅に下がっているためだ。
リスク:融資環境の持続的な引き締め
債務返済圧力は依然として大きい
2021年、「不動産は炒めない」と「三つの赤い線」、不動産ローンの集中度政策が打ち出された背景の下で、年間政策が先に緊迫した後に緩み、住宅企業の融資は需給側が持続的に緊迫している態勢を呈している。
具体的には、トップ企業については、2021年のトップ50企業の融資総額は10540億元で、2020年より2.34%減少した。四半期別に見ると、2021年第1四半期の融資額は最も高く、約3258億元だった。第2四半期の融資額は第1四半期より8.76%減少した。下半期、一部の企業の違約事件の影響を受けて、融資額は引き続き下がり続け、特に第4四半期は1713億元で、第1四半期の融資額の約5割だった。
TOP 500の住宅企業の「三つの赤い線」の達成率を見ると、2021年第3四半期に予備入金を除いた資産負債率の達成率はやや上昇したが、純負債率と現金短債は達成率よりやや低下した。ここ2年、住宅企業全体の返済規模は依然として高位にあり、返済不足は住宅企業の短期資金プールの深さに少なからぬ試練を持っており、海外債の満期残高から見ると、今後3年間、住宅企業は依然として大きな返済圧力に直面している。
評価研究報告書によると、社会は絶えず進歩しており、不動産業界は市場規模の向上だけでなく、住宅価格の上昇に依存して利益の増加を実現できる時代ではないという。在庫時代、急速に大金を稼ぐ機会はますます少なくなり、持続的、精細化した経営が主流になっている。主業の面では、製品自体に復帰し、細かく耕作し、磨き続け、新しいマーケティング経路を探し、リスクをコントロールすると同時に民生保障を両立しなければならない。第2曲線では、将来の住宅企業は理性的にコースを選択し、新しい利益成長点を切り開く必要がある。
