投資のポイント
地方のコントロール政策は持続的に緩和され、急速に蔓延し、需要端の政策調整は比較的頻繁である。昨年9月、不動産市場は「政策の底」を迎え、2022年以来、政策の温風が頻繁に吹き、全国60都市近くが不動産コントロール政策を緩和し、前期は主に3、4線都市を主とし、現在はホットスポットの2線都市に拡大している。代表都市から見ると、3月に鄭州は購入制限を緩和し、高齢者が鄭州に来て親の養老を行い、家庭に頼って新しい住宅を購入することを許可した。武漢の第1セット、第2スイートルームのローン金利は40ベーシスポイント前後引き下げられた。分線によると、北上広深の4つの一線都市は主にLPRに従って住宅ローン金利を引き下げた。17の二線都市は不動産緩和政策を実行し、頭金の割合の引き下げ、貸付金利の引き下げ、人材誘致の強化、住宅購入補助金の支給、積立金貸付額の引き上げなどの面を含み、政策の種類が豊富である。32の3、4線都市では39件の不動産緩和政策が発表され、積立金貸付条件の緩和、住宅購入補助金の支給などに集中しており、そのうち6つの3線都市が住宅ローンの頭金比率を引き下げた。政策の力を分けて見ると、現在、二三線都市は頻繁に政策信号を放出し、一線都市の有力な政策動作は少なく、不動産はまだ大規模な政策の東風を迎えていない。海外を除いて、最近の一線都市の不動産は依然として低平を示し、政策の緩和空間が大きい。政策の実施力が高いのは7つの1、2線、6つの3線都市で、1、2線都市以下の貸付金利を主とし、3線都市以下の頭金の割合を主とする。政策の実施力が中等なのは7つの2線、7つの3線都市で、積立金ローンの条件を明らかに緩和することを主としている。政策の実施力が低いのは5つの2線都市、14つの3、4線都市で、積立金貸付条件を緩和し、積立金貸付額を高め、住宅購入補助金と戸籍政策を発行することを主としている。
安定した経済は安定した不動産を必要とし、各地の「都市の施策による」不動産コントロール政策の緩和は年間5.5%の経済成長目標を実現するための防衛である。GDPの割合を見ると、2020年の不動産とその産業チェーンは中国のGDPの約16%を占めている。投資から見ると、2020年の不動産開発投資は固定資産投資の27.3%を占めている。地方財政の収入構成から見ると、地方政府は土地財政に依存し、2020年の土地譲渡収入と不動産特別税の合計は地方財政収入の37.6%を占めている。不動産は中国経済の重要な柱であり、安定した経済には安定した不動産が必要であり、今年は5.5%前後の経済成長率を実現するには、不動産市場の安定から離れられない。
しかし、現在の政策緩和の程度はまだ弱い不動産需要を奮い立たせるには十分ではなく、不動産政策には依然として高い改善予想がある。現在の不動産情勢は依然として楽観的ではない:住民の住宅購入の情熱が弱く、住宅企業が慎重に維持し、不動産販売投資が依然として低迷し、住宅企業の債務リスクが依然として存在し、疫病の反発を重ね、予想を超えた拡散があり、現在も市場の自信不足と政策の暖かさのゲーム期にあり、現在の政策の緩和の程度はまだ弱い不動産需要を奮い立たせるには十分ではないと考えている。新房市場が信用の悪循環から抜け出すには、供給側の改善が鍵だ。中古住宅の暖房の鍵は、ローンの購入制限政策の緩和にある。新房から見ると、住宅企業の信用リスクは依然として産業チェーン、需要端の予想を悪化させ、債権者は住宅企業の返済に対する自信が不足し、新房の供給に影響を与えている。住宅企業の住宅交付に不信があり、住宅購入の積極性は依然として高くない。供給側のリスクが解消されなければ、需要側に対する政策効果は限られる。中古住宅から見ると、大部分のホットスポット都市の中古住宅ローンの価格制限政策が緩和されていないため、住民のローン額は依然として制限されており、単純に住宅ローン金利を下げることは住民の中古住宅購入の情熱を奮い立たせるのにあまり役に立たない。現在、不動産の「市場の底」はまだ現れていないが、今回の政策の緩和はさらに強化される見通しだ。
投資提案:短期的に見ると、住宅供給側の構造改革を推進する過程で、保障性賃貸住宅の供給を増やすことは中国の2022年の主旋律であり、中長期的に見ると、一部のベンチャー企業の収縮に伴い、業界構造が最適化され、融資、運営優位性、流動性に余裕のあるトップ企業の市場シェアが向上する見込みである。賃貸住宅分野で先に発表され、高信用のトップ企業: Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) 00000 2 China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) 、中国海外発展、 5I5J Holding Group Co.Ltd(000560) 。
リスク提示:不動産コントロール政策の緩和は予想に及ばない。業界の下落は持続し、販売は予想に及ばない。業界の信用リスクが持続的に蔓延している。疫病は繰り返し、発展が予想を超えた。
