一連の安定不動産政策が効果を発揮し始め、3月、重点都市の住宅成約面積は前月比5割近く増加し、特に3月下旬、重点都市の成約面積は明らかに回復した。
しかし、前年同期比で見ると、3月の重点都市の住宅成約面積は5割近く減少した。第1四半期全体で見ると、100強の住宅企業の業績規模は前年同期比47%大幅に減少し、各陣の住宅企業の業績の伸び率の分化が大きい。
業界関係者は、疫病の繰り返し、住宅企業のプッシュリズムの手配、消費者の購買力の欠如などの各要素の総合的な影響の下で、第1四半期の住宅企業の販売業績はよくなく、市場全体は依然として低迷していると考えている。より多くの支持政策の影響で、第2四半期の市場の成約や底上げが安定し、前年同期比の下落幅も縮小する見通しだ。
3月下旬の成約は明らかに回復しました
一連の利益政策の支持の下で、3月下旬、重点都市の商品住宅の成約は明らかに回復した。
克而瑞研究センターのデータによると、周度のデータを見ると、10-12週目、30の重点監視都市の商品住宅の成約は引き続き低下し、上海、深セン、南京などの成約は3週間連続で下落した。第13週、重点都市の成約は明らかに回復し、すでに月初めの単週成約規模にほぼ回復し、深セン、青島などの成約量は増加した。3月全体で見ると、30の重点モニタリング都市の商品住宅の成約面積は前月比48%増加し、そのうち、一線都市の成約は前月比7%増加し、26の二、三線都市市場の成約は56%増加した。
しかし、同時期から見ると、30の重点監視都市の商品住宅の成約面積は同47%に拡大し、市場全体は依然として低迷している。
このうち、一線都市市場の成約幅は前年同期比49%に拡大した。疫病の予防とコントロールが繰り返され、上海、深センの不動産市場は「半停止」状態にあり、成約は前年同期比の下落幅が明らかに拡大した。北京、広州の成約も予想に及ばず、3月上、中旬には市場が弱体化し、新開場プロジェクトの平均脱化率は3割に低かった。住民ローンの緩和に伴い、多くの銀行が住宅ローン金利を引き下げ、貸付周期を短縮し、下旬に北京、広州市場が回復し始めたが、市場全体の熱は前年同期よりはるかに異なる。26の二、三線都市市場はいずれも疲弊しており、成約幅は前年同期比46%に拡大した。昨年同期の基数が高く、中国の疫病を重ねると反発し、6割以上の2、3線都市の成約は前年同期比で腰斬りになり、長春、常州は下落幅より70%を超えた。
一部の疫病コントロールの良い都市市場は底を築いて安定しており、例えば海口の成約は前年同期比3%の下落幅を縮小した。また、西安の成約放量は前年同期比32%増加し、新開場プロジェクトの平均脱化率は50%に達し、ハイテク、港務区などのホットなプレートにはプロジェクト「日光」がある。圧力都市は救済政策が実施された後、市場は確かに回復したが、持続時間が短く、側面は都市の強弱転化が市場の需給関係に大きく依存していることを証明している。典型的には鄭州のように、上半期の成約は明らかに回復したが、ビル市の供給が需要よりはるかに大きいため、下半期の成約は再び下落し、新開場プロジェクトの平均脱化率は20%に低かった。
住宅企業の業績が大幅に減少し、各陣営の成長率の分化が大きい
住宅企業の第1四半期の販売業績から見ると、全体的に理想的ではない。
克而瑞研究センターのデータによると、3月、トップ10の住宅企業が単月に販売を実現した金額は5115億4000万元で、前月比27.4%増加し、増加幅は前年同期を明らかに下回った。前年同期比52.7%減少し、2月比5.5ポイント拡大した。1月の業績規模より2.6%減少した。累計業績を見ると、1-3月の100強住宅企業の全体業績規模は前年同期比47%大幅に減少し、2020年の同時期の水準を下回っており、第1四半期の開局は惨憺たるものだった。
中指研究院のデータによると、1-3月のトップ10の住宅企業の売上高は平均162.6億元で、前年同期比47.2%減少した。そのうち売上高は千億の住宅企業2社を超え、前年同期より3社減少した。100億を超える住宅企業は46社で、前年同期より30社減少した。トップ10の住宅企業の権益売上高の平均値は119.5億元で、権益販売面積の平均値は85.1万平方メートルで、前年同期よりそれぞれ47.6%と48.1%減少した。
1-3月、異なる陣営の売上高の伸び率は大きく分化し、第1、3陣営は前年同期比で増加した。中指院の統計によると、千億以上の陣営2社で、売上高の平均値は前年同期比22.1%減少した。第1陣営(5001000億ドル)は計2社で、売上高の平均値は前年同期比19.4%増加し、4陣営の中で最も伸び率が速い。第2陣営(200500億)には18社の企業があり、売上高の平均成長率は-0.7%だった。第3陣営(100200億ドル)は24社で、売上高の平均成長率は6.2%だった。第4陣営は35社で、売上高の平均成長率は-22.3%だった。
そのうち、碧桂園の売上高は1328.9億元、万科は1045億元、 Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) は888.3億元で、融創は724億元だった。
第2四半期の市場の成約あるいは基礎を築いて安定します
多くの規模の住宅企業の販売不振の原因について、克而瑞研究センターは、市場の低迷、業界の自信不足の影響を受ける一方で、企業自身の推盤とマーケティングの積極性も一般的に高くないと考えている。
億翰智庫も原因は主に4つの面があると考えている。1つは疫病が繰り返し、商品を押し、住宅購入に影響を受けている。二つ目は都市分化の相違性が存在し、需要の解放には基礎がない。第三に、政策の厳格な制約の下で、有効な需要は実現しにくい。4つ目は収入と予想がマイナスで、購買力が不足している。また、住宅企業のプッシュリズム、各ノードのプッシュ量の手配、貨物量の建設施工の進展などは企業の販売に影響を与える重要な要素である。
最近、中央と地方は安定した不動産信号を絶えず放出している。国務院金融委員会は、リスク防止・解消対策を適時に研究し、提出しなければならないと強調した。その後、銀保監会、中央銀行、証券監督会、外国為替局が次々と配置・実行し、財政部も今年中に不動産税改革の試験都市を拡大する条件を備えていないと明らかにした。
克而瑞研究センターは、不動産金融政策がレバレッジのリズムと力を適度にコントロールすると予想している。まず、住宅企業全体の融資環境は明らかに改善され、国有企業、中央企業、良質な民間企業はさらに利益を得ることが期待されている。次に、住民の住宅ローンは引き続き緩和され、改善と新市民の住宅購入消費を満たす必要があることを保障し、新市民に一定の貸付政策の支持を与える。
しかし、克而瑞研究センターは、一線の都市コントロール政策は依然として緊迫して実行され、特に購入制限政策は脱退しにくいが、一部の収縮性政策は深センや中古住宅の参考価格を引き上げるなど、適度に縛り付けられると考えている。最近、一部の二線都市の「四限」コントロールに緩みの兆しが現れた。例えば、鄭州、福州は局部的に購入制限を緩和し、鄭州は局部的にローンを緩和し、ハルビンは全面的に販売制限を取り消した。二線と三四線の都市は、局所的な緩和に倣ったり、「四限」政策を全面的に廃止したりする見通しで、圧力都市はさらに需要の端で刺激を与え、例えば小屋の改革、古い改革の推進を加速させ、貨幣化の配置割合を高める。財税刺激託市、住宅購入補助金、税金減免など。
将来を展望すると、克而瑞研究センターは、市場の底が第2四半期に到来するか、成約が安定し、前年同期比の下落幅も縮小すると考えている。しかし、都市経済の基本面、不動産市場の現状、潜在的な住宅購入需要、住民の購買力などの多方面の要素に基づいて、各都市市場は分化を激化させるか、まず、1、2線都市は4、5月に市場が安定するだろう。その中で、一線都市の市場需要と購買力は最も堅調で、不動産市場は率先して安定するだろう。二線都市市場の需要は相対的に余裕があるが、住民の購買力は貸し出しがあり、不動産市場は安定している。次に、三、四線都市市場の安定化には長い周期が必要である。このうち、強三線都市の不動産市場は下半期から年末にかけて安定し、弱三、四線都市の不動産市場は引き続き整備される。
