今年に入ってから、多くのホットスポット都市が賃貸住宅の用地供給を増やし、家賃が高い企業、賃貸住宅の困難な問題が緩和される見込みだ。
現在までに、全国の一部の地域で今年の供地計画が発表された。供給総量から見ると、複数のホットスポットの一二線都市は住宅供給規模を拡大する予定で、計画供給住宅用地が全体の供給規模に占める割合は20%を超え、そのうち、広州、南京などの住宅用地の割合は30%前後を占めている。
住宅供給構造の調整はここ2年来の構想を続けた:土地供給は引き続き賃貸住宅建設に傾斜し、単列賃貸住宅用地は大きな方向となっている。
北京を例にとると、今年の賃貸住宅用地と商品住宅用地の規模(下限300ヘクタール)は横ばいで、賃貸住宅用地の供給リズムは明らかに加速した。東莞、珠海、中山、常州など多くの集中供給地に含まれていない都市地区では、今年も賃貸住宅用地計画が単列化され、賃貸用地の規模は住宅用地全体の供給計画の中で10%に達し、20%を超えた。
複数の訪問者は第一財経について、長期的に見ると、市場メカニズムの役割を十分に発揮し、多主体、多ルートで保障性賃貸住宅を調達し、市場化賃貸と保障性賃貸の協同発展を推進することは、大都市の住宅需給矛盾を緩和し、賃貸料のレベルを抑える有効な道であると伝えた。しかし、短期的に見ると、新規賃貸用地は短期的に規模化供給を形成することが難しいため、住宅価格の安定と賃貸料のコントロールを並行する市場コントロール手段がより効果的になるだろう。
土地供給賃貸住宅への傾斜
「統計によると、年間240万戸の保障賃貸住宅を建設し、新たに10万戸の賃貸住宅を調達し、小屋区を120万戸改造することを望んでいる。同時に、長賃貸住宅市場の建設を加速させる」。住建部の責任者はこのほど記者会見で、今年の全国賃貸市場と保障住宅市場の発展計画を明らかにした。
2022年は「第14次5カ年計画」の完成のカギとなる年で、40都市の賃貸住宅の建設計画件数は前年より2倍になった。克而瑞不動産の予測によると、今年集中的に土地を供給する重点都市の賃貸住宅の供給量は増加するだろう。
現在までに、2022年の賃貸住宅供給計画が発表された都市の中には、長江デルタ、珠江デルタ、京津冀などの都市群のホットスポットが少なくない。第一財経整理によると、北京、南京、常州、広州、珠海、中山、アモイなど多くの人口が純流入し、GDPレベルの高い都市で、今年は賃貸住宅用地の供給が住宅用地に占める割合が10%以上に達した。
広東省を例に、「広東省人民政府弁公庁の保障性賃貸住宅の発展加速に関する実施意見」の要求に基づき、広州、珠海、東莞、中山などの保障性賃貸住宅を発展させる重点都市の中で、年度住宅用地供給計画における単列賃貸住宅用地の割合は原則的に10%を下回らない。しかし、今年広州、珠海、東莞、中山の4つの土地が発表した年間賃貸住宅用地の計算によると、供給量はそれぞれ92.89ヘクタール、20.82ヘクタール、20.1ヘクタール、23.93ヘクタールに達し、それぞれ約12%、10.72%、10%、11.2%を占め、いずれも計画目標を超過達成した。
このうち、北京は現在の年度賃貸住宅の供給規模、割合が大きい地域である。
北京市の2022年度建設用地供給計画によると、今年の建設用地供給計画は等比例原則に基づき、商品住宅用地(下限)と賃貸住宅用地各300ヘクタールを手配し、第1四半期に計画指標をすべて具体的な地塊に実行した。
今年第1四半期現在、北京市の賃貸住宅用地はすでに71ヘクタールの供給を実現し、朝陽、海淀、豊台、大興、経開、順義、通州、懐柔、昌平などの9区に関連し、年間任務の24%を達成し、前年同期より1倍増加した。
北京市計画と自然資源委員会は、今回の土地供給計画は、「住宅を購入しない」という位置づけを受け継ぎ、賃貸住宅の発展を加速させ、「多主体供給、多ルート保障、賃貸購入を並行する」住宅制度の構築を推進することを目的としていることを明らかにした。
「マルチボディ供給」をどのように推進しますか?北京市計画と自然資源委員会の責任者はこのほど、今回発表されたプロジェクトの8割近くが保障的な賃貸住宅の建設に使われ、北京市の住宅賃貸市場の構造的な供給不足を効果的に緩和できると紹介した。同時に、順番待ちの家庭の需要を解決する賃貸住宅用地については、実際の需要に応じて保証しなければならない。
保証住宅の面では、集合住宅プロジェクトは約115ヘクタールで、37%を占めている。貯蔵量の閑置家屋と企業の自有用地を利用して建設されたプロジェクトは約103ヘクタールで、34%を占めている。産業園区の関連用地を利用して建設されたプロジェクトは約19ヘクタールで、6%を占めている。国有建設用地を新設して建設するプロジェクトは約70ヘクタールで、23%を占めている。
しかし、保障的な賃貸住宅はすでに賃貸住宅の発展を加速させる主な手がかりとなっているが、各地の土地供給の方式には違いがある。
広東省住宅政策研究センターの李宇嘉首席研究員は、第一財経によると、広州などの北方都市に比べて、広州などの南方都市の保障的な賃貸住宅用地の新設規模、体量がさらに制限され、「競配建」は依然として今年の広州などの新たな賃貸供給、特に保障的な賃貸供給の一つであると述べた。
「競合建設」とは、商品住宅用地に賃貸住宅を建設することである。この半年、全国の土地市場は冷え込み続けている。今年展開された最初の集中供給地の中で、北京、福州、合肥、青島、武漢、アモイ、程度、重慶、長沙などの都市は、保障住宅、市場賃貸住宅を含むブロックの割合を減らしたり、取り消したりし、「賃貸型人材住宅の建設」をキャンセルしたりして、住宅企業の土地獲得の敷居を下げた。
しかし、「広州市2022年建設用地供給計画」では、今年も商品住宅用地の公開譲渡・建設保障性賃貸住宅に力を入れ、地価制限の競売・建設、競自持、公開譲渡の全自持用地及び集団建設用地、企業・事業体の在庫土地、産業関連用地などの方式を引き続き通じて、保障性賃貸住宅の供給を拡大しなければならないと述べています。
李宇嘉氏は、最近、供給地を集中している都市の「競配建」などの土拍規則が変わっても、短期賃貸市場の供給に大きな影響はないと述べた。原因は少なくとも2つある。その1つは、「競合建設」の割合が相対的に限られており、在庫改造は依然として保障的な賃貸住宅の発展の主な方式である。二つ目は、新築賃貸住宅の市場参入に比較的長い時間があり、市場が安定した後、緩和政策の調整の通路が再び狭くなることだ。
家賃は下がりますか?
住宅ビッグデータ連合実験室、緯房研究院が発表した重点第一二線都市の住宅賃貸料指数によると、昨年第4四半期以来、核心第一二線都市の賃貸料は下落を続け、今年1、2月、賃貸料は再び回復し、北京、深センなどの多くの土地の賃貸料の上昇幅は拡大傾向にある。
2020年末以来、多くの重点都市は保障的な賃貸住宅の建設を強化し、長期賃貸市場を持続的に発展させている。
では、なぜ市場の賃貸料のレベルが抑えられず、反発しやすいのだろうか。より多くの都市の単列賃貸住宅用地計画に伴い、賃貸用地の供給をより大きく増加させ、今後数年、ホットスポット都市の賃貸料レベルは大きく変化するのだろうか。
李宇嘉氏は、現在の大都市の主な賃貸需要は新市民と青年から来ていると考えている。この一部のグループに対する保障的な賃貸住宅はまだ規模的な供給を形成していない。この間、各地では主に重点区域に対する調査が展開され、新たに土地が供給されておらず、社会資本が在庫改造に参加する方法も模索されている。そのため、需給矛盾はまだ著しく変化していない。
「昨年下半期以降、各機関が統計した賃貸指数が下落したのは、中古住宅の価格が下落したためか、中古住宅の供給量が大幅に増加したためだ。分散的な賃貸住宅源の供給が多く、賃貸料の安定に明らかな効果がある」。李宇嘉は言った。
貝殻研究院の黄卉高級アナリストは、第一財経について、新規建設に比べて、在庫のある家屋は一般的に3-6ヶ月の改造周期で取引できると述べた。これは、在庫を活用して賃貸住宅源を調達することで、短い時間で保障的な賃貸住宅源の供給を増やすことができ、短期的には賃貸料への影響がより顕著であることを意味している。
「新築賃貸住宅の賃貸料水準への影響は1-2年後に必要であり、住宅企業などの社会資本の早期配置が必要であり、市場の賃貸料水準に影響を与える周期が長い」。黄卉称。
しかし、彼女は同時に、新規建設は非常に重要な賃貸住宅の供給方式であり、在庫の棚卸しよりも、その製品設計は賃貸客の需要に合っていると考えている。「多くの大都市では、上海や北京など、新たに建設されたプロジェクトが運営されている」。
