3月、多城は2022年の第1ラウンドの集中供給地を開き、北京、合肥、アモイなどのホットスポット都市の熱はある程度回復した。
3月31日現在、2022年の第1ラウンドの土拍が7都市で完成し、市場の熱の分化が明らかになった。このうち、合肥の割増率は最も高く、11.2%に達した。福州の流動率は最も高く、33%だった。
第1四半期の住宅企業の所有態度は依然として慎重で、百強の住宅企業の7割近くが所有していないが、所有金額が高いのは依然として国央企業だ。1-3月の100強住宅企業の新規商品価値ランキングを見ると、緑城中国は392億元で1位を占めた。
業界関係者によると、3月以来、不動産の利益の声が頻出しており、現在の住宅企業の厳しいキャッシュフローが実質的に改善されれば、重点都市の集中土拍の熱が底をつくことが期待され、第2四半期や土地取りの窓口期を迎える可能性があるという。
各地の第1ラウンドの土の熱の分化は明らかです
3月31日現在、北京、福州、青島、合肥、アモイ、重慶、武漢などの7つの都市が2022年の第1ラウンドの集中供給地を完成し、北京、合肥、アモイなどのホットスポット都市の市場熱はある程度回復した。
克而瑞研究センターは、異なる都市の土拍市場の熱分化が明らかだと指摘した。北京は2022年の第1ラウンドの集中供給地の都市として、熱は2021年より回復し、一部の土地は最高価格に触れた。アモイ、重慶は「利益を譲る」、「土たたきの敷居を下げる」の下で、地市の熱は昨年第4四半期より小幅に回復し、そのうちアモイ島内の地塊はいずれもプレミアムで成約し、2件は最高価格に触れ、重慶は核心プレートの価格が下がった状況で、3件の地塊が揺れの一環に入った。
福州、青島の地市は相対的に寒く、地塊は最低価格で成約することを主とするだけでなく、地方プラットフォーム会社、国有企業は依然として地を取る主力である。合肥の表現は「氷と火の二重天」で、15のブロックが品質競争の一環に入ったが、同時に8のブロックが流拍に遭遇した。また、同じように価格が下がった場合、重慶と武漢の土地市場は暑くて寒く、主に重慶が良質な土貯を値下げしたため、武漢の「値下げ」のブロックは条件が一般的で、住宅企業の積極性を引き出すことが難しい。
この7割の百強の住宅企業は年内に土地を持っていない
第1四半期の全体的な状況から見ると、住宅企業の態度は依然として慎重だ。
克而瑞研究センターの統計によると、第1四半期の100強の住宅企業の7割近くが依然として土地を持っておらず、半数以上の企業がプロジェクト開発者から来た。中指研究院のデータによると、1-3月、トップ10の住宅企業の取得総額は2271.6億元で、取得規模は前年同期比59.3%減少した。3月、50社の代表住宅企業の土地取得総額は前年同期比68.0%減少した。
では、誰が逆らって土地を持っているのだろうか。
克而瑞研究センターによると、各地の住宅企業とは異なり、北京土拍は10強の住宅企業の表現が目立っており、国有企業、中央企業は依然として土地市場の主力軍だという。アモイ、合肥、青島の本土企業の表現は比較的に強く、そのうちアモイ、合肥の80%と60%の土地が本土の住宅企業に獲得された。
1～3月の総取得額トップ20の企業を見ると、大きく2つに分けられます。克而瑞研究センターによると、第1類は頭の国有企業、中央企業で、例えば華潤、中海、招商、保利などで、そのうち中海、華潤が土地を持っている金額は100億を超えている。実際、取得金額の上位20の半数が国有企業の中央企業だった。第二類は区域が深く耕している地元の住宅企業で、例えば浜江、大家、偉星、安徽高速など、集中供給地(寧波を含む)で大本営都市の販売可能な商品価値を補充する。
1-3月の累計新商品価値を見ると、中指研究院の統計によると、緑城中国、華潤置地、上海不動産グループは100強の住宅企業の新商品価値ランキングの上位3位を占めている。このうち、緑城中国は392億元でランキング1位を占めた。華潤置地、上海不動産グループはその後、それぞれ323億元と297億元だった。トップ10の住宅企業の1-3月の新商品価値総額は2436億元で、トップ10企業の33.1%を占め、新商品価値の敷居は152億元である。
第2四半期または持地ウィンドウ期を迎える
中指研究院のデータによると、1-3月、全国300都市の住宅用地の譲渡金は308903億元に達し、前年同期比62.04%減少した。成約ビルの平均価格は4621元/平方メートルで、前年同期比6.4%下落した。平均割増率は4.4%で、前年同期比13.4ポイント低下した。
地価がさらに低下した主な原因について、克而瑞研究センターは、大部分のホットスポット都市が今年初の集中供給地がまだクランクインしていないため、土地価格が同環比で下落したことも、第1四半期の土地市場の熱が依然として低位で、大部分の都市が土地の成約を保障していることと関係があると考えている。
中国指研究院の統計によると、3月31日現在、22の重点都市のうち、北京、福州など18の重点都市はすでに第1ロットの集中供給地を公表し、北京、アモイ、重慶、武漢など7都市は第1ロットの譲渡を完了し、鄭州と無錫は第1ロットの供給地の「事前申請」モデルを開き、北京は率先して2ロットの事前申請公告を発表した。土拍ルールは「繁を簡にする」ことで、敷居を下げ、利益を上げ、番号を振る/抽選は基本的に標準になり、企業の持地意欲を高める。
未来を展望して、克而瑞研究センターは、3月、不動産市場は一連の利益の声を迎えて、もし現在の住宅企業の緊迫したキャッシュフローが実質的に改善されることができれば、自信を奮い立たせて重点都市の集中土拍の熱が底をつくことができて回復することを期待して、第2四半期あるいは土地を取る窓口期を迎えます。
しかし、克而瑞研究センターは同時に、今年は大部分の企業の債務返済のピーク年であり、資金面は依然として緊迫しており、政策が頻発しているにもかかわらず実質的な着地はまだ明確ではなく、より多くの焦点は保証交付、短期資金面の転換が支えられず、慎重な投資は依然として未来の主旋律であると指摘した。未来の都市、企業の分化はますます明らかになり、長江デルタの一部の耐圧性が強く、安定性の高い市場、例えば杭州、蘇州、および上海、広州などの一線都市では、土拍熱の回温が他の都市をリードし、一部の人口が流出し、経済発展が悪い三四線都市の土地市場の熱がさらに低下する。
