「不動産業界はサーフィンからヨットに変わった」。
Seazen Holdings Co.Ltd(601155) 代表取締役の王暁松氏は2021年度の業績会で直言し、以前は波を踏んで行ったが、「波」は見ることができる。今は風を防ぐために前進しなければならないが、「風」は見えないし、触れられない。どうやって前進するのか。自分に頼って、絶えず能力を高めて風向きを正確に探してこそ、風に向かって上がることができる。
これにより、 Seazen Holdings Co.Ltd(601155) は2021年に多くの努力を展開し、「内功の修練」を行い、二輪業務を打ち固め、債務構造をさらに最適化し、全グリーンクラスを実現し、安定した1年を過ごした。
Seazen Holdings Co.Ltd(601155) が発表した2021年の年度報告によると、期間内の会社の総資産は534293億元に達し、上場会社の株主に帰属する純資産は593.10億元で、前年同期比17.23%増加した。会社は販売金額233775億元を実現し、累計販売面積は約235473万平方メートルで、規模は安定している。
報告期間中、 Seazen Holdings Co.Ltd(601155) は営業収入168232億元を実現し、前年同期比15.64%増加し、上場企業の株主に帰属する純利益は125.98億元で、非帰母純利益は102.45億元で、経営指標と利益指標も安定的に向上した。
会社の安定した態勢と不動産の安定した地位も、王暁松に業界の未来に自信を持たせ、「冬が過ぎないと信じ、春が来ないと信じている」と率直に言った。
業績は安定的に増加し、財務の基本面は引き続き良い
2021年、新城は依然として戦略的定力と成長駆動力を維持しており、会社は「再販売、資金回収、強帰集」を核心とし、年間契約販売金額2338億元、年度返済金額2387億元を実現し、返済率、帰集率はいずれも業界の前列に位置し、本当にキャッシュフローの面から「資金回収のある販売、帰集のある販売」を実現している。
同時に、会社は2021年に竣工面積329034万平方メートルを追加した。報告書の期末までに、 Seazen Holdings Co.Ltd(601155) 末にすでに契約して結転する面積342188万平方メートルを結んで、未来の収益と利益の決算可能な資源をロックして十分です。
長期以来、 Seazen Holdings Co.Ltd(601155) は“住宅+商業”の2輪駆動戦略を堅持して、住宅開発と商業運営の優位性は互いに補完して、協同して共に前進して、会社の持続可能な発展の核心競争力を構築しました。
年報によると、2021年に商業運営の総収入86.39億元を実現し、年間85億元の既定目標を超過達成し、前年同期比51%増加し、年間新規開業と管理輸出の吾悦広場は30カ所あった。
2021年、新城商業物業の賃貸と管理業務の収入は前年同期比46.6%増の79.7億元に達した。賃貸と管理の粗金利は引き続き上昇し、前年同期比1.9ポイント上昇して72.6%に達した。
十分な販売価値は業績の長期的な向上を支持している。2021年末現在、 Seazen Holdings Co.Ltd(601155) は1億3800万平方メートルの総土蔵建築面積を有し、そのうちすでに販売されていない転建面は3422万平方メートルで、すでに土地の中で2022年の販売可能価値は2800億元を超え、企業の2~3年の開発販売の需要を満たすのに十分である。
地域分布では、中西部の建設面の割合が39%に達し、長江デルタ地域の37%を上回り、環渤海と大湾区がそれぞれ19%と5%を占めた。
レバレッジは下がり続け、資本構造はさらに最適化
財務面では、2021年、純利益138億元を実現し、ここ5年間の複合成長率は22%だった。帰母純利益は126億元で、この5年間の複合成長率は20%だった。非帰母純利益は102億元で、ここ5年間の複合成長率は20%だった。
会社は有利子負債を合理的にコントロールし、2021年末の有利子負債は899億元で、2020年末より18億元減少した。同時に、合弁会社における権益有利子負債は115億元で、債務は透明で、安全性が保障されている。全体899億元のうち109億元が吾悦広場を通じた融資のため、未来にはもっと大きな空間がある。会社全体の平均融資コストは6.57%で、2020年末より15 bp減少した。
業績が全面的に増加すると同時に、 Seazen Holdings Co.Ltd(601155) の各負債指標も持続的に改善され、近年、新城は政策の要求より先に、「レバレッジを下げ、資本構造を最適化する」ことを積極的に実行し、年末のすべての指標はグリーンクラスの要求に達し、監督管理の口径によって計算すると、前受金を除いた資産負債率は69.95%、純負債率は48.12%、現金短債比は1.07である。
キャッシュフローの面では、新城もより余裕を示している。
新城の融資構造は改善を続け、信託借入金の規模は2年連続で大幅に減少した。
昨年11月、 Seazen Holdings Co.Ltd(601155) は2021年12月16日に満期になる3.5億ドルの債務を繰り上げて買い戻し、当期A株がドルの債務を繰り上げて買い戻した最初の住宅企業でもある。
今年2月、 Seazen Holdings Co.Ltd(601155) は2億ドルの債券を事前に買い戻し、抹消した。
3月9日、 Seazen Holdings Co.Ltd(601155) は、2019年に公開発行された社債(第1期)(品種2)の売却資金元利と2017年度第1期中期手形の満期元利の計25.92億元の支払いを自己資金で繰り上げたと発表した。
3月18日、 Seazen Holdings Co.Ltd(601155) は再び公告を発表し、会社の発展の見通しと戦略計画に対する承認に基づき、同時に積極的に社債価格の安定を維持し、投資家の利益を確実に保護するために、 Seazen Holdings Co.Ltd(601155) の一部の取締役と高級管理職は取引場の取引規則に従い、市場化の方式で2級市場で Seazen Holdings Co.Ltd(601155) 発行の社債を購入すると発表した。計画によると、 Seazen Holdings Co.Ltd(601155) 管理職は総規模が2000万元を超えない存続社債を購入する予定だ。
3月30日、 Seazen Holdings Co.Ltd(601155) は公告を発表し、1億元以上2億元を超えない自己資金で、会社の株式を買い戻す予定だと発表した。
レバレッジを下げて資本構造を最適化しながら、安全で安定した高品質の成長態勢を維持し、新城の経営表現は絶えず国際機関の認可を得ている。
報告期間中、国際三大格付け機関はいずれも Seazen Holdings Co.Ltd(601155) と親会社の新城発展の主体格付けを維持した。
このうち、恵誉とスタンダード&プアーズの長期発行者の格付けはいずれも「BB+」で、ムーディーズの企業家族格付け(CFR)は「Ba 1」を維持し、いずれも業界の高い格付けレベルにある。中誠実国際と連合信用はいずれも Seazen Holdings Co.Ltd(601155) 主体と関連債権のAAA格付けを維持している。中誠実アジア太平洋はまた Seazen Holdings Co.Ltd(601155) の海外長期信用格付けをBBBgに引き上げ、安定を展望している。
軽重並挙継往開来
2021年、 Seazen Holdings Co.Ltd(601155) は32の吾悦広場を新たに契約し、そのうち軽資産プロジェクトは16件で、半数近くを占めている。年末現在、計135都市に188の吾悦広場が配置され、規模化された全国商業版図が構築された。年内に吾悦広場30基(4基の委託運営プロジェクトを含む)を新設し、2021年に制定された開業30基の目標を順調に達成し、そのうち新開業軽資産プロジェクトは8基で、累計営吾悦広場は130基に達した。2022年に企業はさらに25の吾悦広場を新設し、業務版図をさらに拡大する計画だ。
「不動産は炒めない」という総基調の指導の下で、需要を増やし、住宅需要を改善する支持を強化し、市場は安定した状態に戻り、さらに良性循環に向かう見込みだ。住宅企業は精細な管理、質の向上と効率の向上、賃貸販売の並行、多元的なルートの発展に力を入れ、規模、利益とリスクのバランスのとれた安定した発展を実現しなければならない。
この背景の下で、会社は“軽重を並べて”の2輪駆動2.0戦略を堅持して、“かごの販売があって、利益の増加があって、品質の製品とサービスがあります”の安定した運営をめぐって、絶えず“占用を下げて、資本を増加します”;資本管理能力の建設を大いに推進し、成熟した不動産開発と商業管理経験を運用し、プロジェクト端で株式投資家の収益共有、リスク共有を導入し、会社の持続的な発展を助力すると同時に、財務安全性をさらに向上させる。
同时に、会社は戦略の深耕の过程の中で绝えずお客様のサービスの品质を高めることを考えて努力して、お客様の需要をめぐって制品の适切な配合をしっかりと行って、お客様の体験とお客様の立场を重视して、差异化の制品とサービスを提供して、良好なブランドの口コミとブランドのプレミアムを実现します。会社は更に組織の協同を強化して、長期主義を堅持して、難しくて正しいことをして、製造業とサービス業の態度をプロジェクト開発と商業管理の各段階に貫いて、リーン管理の道で確実に製品とサービスをしっかりと行います。
新城管理層は業績会で、「住宅+商業」の二輪駆動の業務モデルを堅持し、安定の中で前進を求める総基調を堅持し、地域の深耕の総戦略を堅持し、既存の配置をめぐって強く深くなり、運営優先の総手がかりを堅持し、科学技術のエネルギー賦課の総保障を堅持すると同時に、リスク管理制御システムの建設と完備を重視し、リスク意識を企業経営の全過程に貫かせる。
