不動産投資の動きのリズムは分かりにくいが、方向ははっきりしている。
第一に、今回の不動産業界のリスクは流動性問題のリスク解放であり、需給周期のずれの演繹ではない。2021年のリスク演繹前、商品住宅市場自体は需給のバランスがとれた状態にあり、商品住宅の在庫と脱化周期は相対的に安定していた。リスク演繹後、流動性問題は需給次元に移行し、需給の緊縮バランスが破られた。そのため、今回の不動産投資の修復の鍵は流動性の修復である。第二に、流動性の修復が急がれ、核心は前売り金の監督管理政策の開放にある。一方、現在の需要側は「住民の住宅購入意欲は開発者の流動性問題に引きずられている。一方、前売り金の監督管理政策自体にとって、出発点は善意であり、地方政府はプロジェクトの保証交付の動機を守るためにより厳格な前売り監督管理を採用しているが、局所的な最適解は全局的な最適解ではない。クレジット政策の引き締めが今回の不動産の弱体化の「引き金」だとすれば、各都市の前売り金の監督管理の強化は「住宅企業の流動性を抑える最後のわら」であり、前売り金(ローンを含む)は住宅企業の資金源の半数以上を占め、政策の引き締め後、開発者の大量の資金は活性化できない。従って、後続の前売り監督管理のモデル、計上割合または抽出方式の開放は期待されなければならない。第三に、不動産投資の後続の動きのリズムは分かりにくいが、方向ははっきりしている。私たちは不動産の曲がり角が必ず現れると判断した。安定成長の既定の経済目標の下で、不動産投資の回復には必要性があり、2018年の基礎建設のように、今回の安定成長は安定不動産である。しかし、リズムは政策に依存し、方向を明確にした後、時点を推測しない。
現在の需要と開発サイクルはまだ底をついていない。
需要面では、商品住宅市場は3月から2週目に販売が好転したが、住宅価格の自信は依然として不振だ。開発サイクルの面では、主な建材の着工状況はよくなく、量的には、高炉の着工率は今週小幅に低下し、華東と中南のセメントの出荷率は3月下旬以来明らかに低下した。価格はセメントも平板ガラスも下落した。政策は保プロジェクトの保交付を意図しているため、保企業ではなく、保現金化ではなく、同時に現在の不動産業界はレバレッジに直面しており、後続の不動産の周期性は次第に消え、多くの企業が清算したり違約したりする。そのため、私たちは不動産債倉位をコントロールし、経営能力の良い良質な国有企業とトップ民間企業の不動産会社を優先的に配置することを提案し、期限は1-2年を主としている。2
低レベルの不動産債の違約が頻発し、複数の主体の格付けが下がった。
違約と格付けの変動の面では、18福建陽光MTN 001は交差違約が発生し、21福建陽光SCP 00119 Yango Group Co.Ltd(000671) PPN 001、17華陽01は時間通りに元利を支払わず、違約債の格付けはBBB以下である。広東省の3つの債券(20深巨巨D 1、21新力01、18龍制御02)の展示期間、江蘇省の19南通の3つのMTN 001の展示期間。融創不動産、貴州新蒲、遵義鴨渓大地、融信(福建)投資、広州時代持株、祥生不動産など多くの主体の中債隠含格付けが下がった。
不動産債の発行規模は比較的安定しており、利差と収益率は分化している。
今週の不動産債の総発行量は157.64億元で、先週とほぼ横ばいで、純融資額は22.92億元で、前年同期比13.44%減少した。信用格差の面では、この2週間、AAAとAA不動産債の信用格差の中位数が下落し、AA+不動産債の金利格差が広がり、AA+とAA級はいずれも歴史の25分位数以下にあり、AAA級は歴史の中位数付近にある。YTMでは、AA地産債を除いた収益率が上昇し、そのうちAA+とその他の変動はそれぞれ1054 BPと2188 BPに達し、主に富力地産、恒大、幸福基業などの主体が発行した一部の債券の推定値の変動によって引き起こされた。
不動産政策の偏り是正は不動産の良性循環を促進する
不動産需要端刺激政策の継続:戸籍政策では、福州は長楽戸籍を福州の地元戸籍に組み入れ、福州の5都市部での住宅購入を許可すると同時に、非5都市部の住宅購入の戸籍制限を緩和し、仏山は人材カードの申請の敷居を下げた。信用と財税政策では、広東省は住宅購入の合理的な需要を満たし、金融支援に力を入れることを強調し、不動産税、都市部の土地使用税の困難減免税状況に合致する納税者に合理的な困難減免を与えた。供給側:財政部は会議を開いて国務院第166回常務会議の精神を伝え、3つの「使用不可」は特定項目資金の使用口径を規範化する:特定項目資金は政府性ビルの館所の建設、各種イメージ工事、業績工事、土地備蓄と小屋区の改造新着工プロジェクトなどの支出に使用してはならない。不動産市場の安定した運行を維持する目標の下で、地方政策が調整され、ハルビンは「不動産市場のコントロールを強化する通知」を廃止する予定だ。
需要サイクルと開発サイクルを動的に追跡する核心定価指標は不動産投資の動きを予断する鍵である。
後続の不動産投資修復の主線は「安定需要+安定開発+在庫除去」であり、需要周期と開発周期を動的に追跡する核心定価指標は不動産投資の動きを予断する鍵である。
第一に、需要サイクルの面では、現在、多都市の需要政策の底が現れているが、需要サイクルの修復は遅い変数である。投資家にとって、「政策の底→販売の底」のチェーンが通じているかどうかを判断するには、核心は2つの指標が修復の兆しを見せているかどうかに注目しなければならない。(1)M 1が安定して回復しているかどうか。M 1は流通中の現金と単位普通預金から構成され、住民、企業と政府部門の流動性の余裕度と資金の緩和度を反映し、投資の「貯水池」であり、経済周期の変動の展望性指標である。不動産チェーンにとって、M 1企業の安定した回復は2つの点を説明した:第一に、住民の現在の住宅購入意欲が向上し、第二に、企業が帳簿に記入する住宅購入金が増加し、この時需要の一環と開発の一環は共同で不動産販売の底を指す。(2)商品住宅の販売面積は前月比で安定して回復したかどうか。短期的には前月比で、長期的には前年同期比で、販売の変動は土拍と施工の変動をリードし、商品住宅の販売は不動産の全周期の変動の重要な展望性指標である。M 1は月周波数指標であるため、投資家は高周波販売データが回復する兆しがあるかどうかに注目しなければならない。
第二に、現在の開発段階の流動性の苦境は早急に問題を解く必要がある。流動性の不動産投資の牽引が減速しているかどうかを判断するには、投資家の核心は施工面積と建築工事投資の累計が前年同期比安定して回復しているかどうかに注目しなければならない。ロジックは二つあります:(1)不動産投資の60%以上は建築工事投資から構成され、建築工事投資=施工面積×単位の価格コスト、2つの指標と不動産投資の動きは高度に関連している。(2)不動産投資にとって、新着工と土地購入は騒音項目であり、施工と建築工事は頻度上の印証性指標、予想上の展望性指標であり、施工が安定して回復すれば、不動産購入の短期変動の影響は投資の長期的な動きを転換することは難しい。施工と建安データには高周波指標が欠けているため、双周報では主要建材の生産量と価格データを現在の不動産施工景気度の代理標量とし、セメントの出荷率とセメント価格指数、高炉とねじ鋼工場の着工率とねじ鋼価格などを含む。
今月の分譲住宅の出来高はまず下がってから上がる
商品住宅市場は3月の最後から2週目に販売が好転したが、住宅価格の自信は依然として不振だ。今月の成約量は先に下がってから上昇し、30大中城新房と中古住宅の4週間近くの平均成約面積はそれぞれ216万平方メートルと117万平方メートルに変動し、前年同期比48%と40.45%減少した。
3月前の2週間の販売データはよくなく、全月成交量を牽引したが、最後から2週間目に改善し始め、そのうち2線都市の新築住宅の成約面積の回復が明らかになった。価格面では、価格の増加は全体的に力不足だ。3月28日現在、中原一線の中古住宅の見積指数は40.15%変動し、5週間連続で50%の境界線を下回った。全国の中古住宅販売の看板価格指数は-0.08%変動し、前の値より0.03ポイント増加し、今月以来マイナス区間が続いているが、後2週間の下落幅はやや減少した。
開発工事で明らかな振動は見られなかった
主な建材の着工状況は異なり、ねじ鋼工場の着工率は今週は横ばいで、値は55で、3月には全体的に改善された。高炉の着工率は今週77.45に小幅に低下し、華東と中南のセメントの出荷率は3月下旬以来明らかに低下し、3月25日現在、この値は45.40で、前の週より18.24減少した。価格面では同様に分化が現れ、ねじ鋼価格指数は最近の上昇傾向を続け、今週は5000元/トンを突破し、4月2日現在、5142元/トンに達した。セメントと平板ガラスの価格はそれぞれ176.50元/トンと224960元/トンで下落した。商品住宅の在庫面では、十城商品住宅の去化月数の革新は15.41に達し、今月以来、商品住宅の去在庫力は高位を続けている。在庫を背景に、今週の十城商品住宅の販売面積は8508万平方メートルと減少し、前年同期比2%増加し、前の値より7ポイント低下した。
都市間土地成約の分化
この4週間、百城の平均成約と供給土地面積は小幅に減少し、そのうち供給土地は166642万平方メートル、成約は856.17万平方メートルだった。都市間には分化があり、一線都市は小幅に上昇し、二三線都市はいずれも低下した。異なる都市の土地価格の分化が激化し、周辺の二線都市の土地成約平均価格は503994元/平方メートルに上昇し、割増率は4%だった。三線都市の周辺の土地の成約平均価格は小幅に下落し、130221元/平方メートルで、割増率は4.24%だった。
